Cosa trasmettere, entro quando e cosa rischia chi non lo fa: la guida operativa aggiornata al quadro normativo vigente.
• L’obbligo di comunicare i dati dei lavori sulle parti comuni all’Anagrafe Tributaria è in capo all’amministratore in carica al 31 dicembre di ogni anno (art. 3 D.Lgs.175/2014).
• La scadenza ordinaria è il 16 marzo dell’anno successivo a quello di riferimento delle spese; il ravvedimento operoso riduce la sanzione a un terzo entro 60 giorni.
• Le aliquote di detrazione sono differenziate dal 2025: 50% per l’abitazione principale, 36% per gli altri immobili. L’amministratore deve raccogliere la dichiarazione del condòmino entro il 31 dicembre per inserire il dato nel tracciato.
• L’omissione espone a sanzione fiscale (100 euro per comunicazione, fino a 50.000 euro) e a responsabilità civile risarcitoria verso i condòmini che perdono la detrazione.
• La comunicazione tardiva, pur sanzionata, non è recuperabile solo dal condòmino: è la via preferibile rispetto all’omissione definitiva.
Ogni anno, entro il 16 marzo, l’amministratore di condominio deve trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati delle spese sostenute sulle parti comuni per interventi edilizi e di riqualificazione energetica. Non si tratta di un adempimento facoltativo: chi omette o ritarda la comunicazione espone sé stesso a sanzioni fiscali e il condominio a contenziosi con i condòmini che perdono le detrazioni cui avevano diritto. Dal 2025, le regole sono cambiate: le aliquote variano a seconda che l’immobile sia o meno l’abitazione principale del contribuente, e l’amministratore è l’unico soggetto in grado di trasmettere questa informazione al Fisco.
Chi è obbligato e a quale titolo
L’obbligo grava sull’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento delle spese. La norma primaria è l’art. 3, commi 3 e 4, del D.Lgs. 175/2014 (decreto semplificazioni fiscali), che ha inserito il condominio tra i soggetti tenuti a trasmettere dati all’Anagrafe Tributaria per alimentare la dichiarazione dei redditi precompilata. Il perimetro dell’obbligo comprende gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis del D.P.R. 917/1986), la riqualificazione energetica delle parti comuni e l’acquisto di arredi o grandi elettrodomestici destinati alle parti comuni oggetto di ristrutturazione.
L’adempimento rientra tra i doveri dell’amministratore ai sensi dell’art. 1130 c.c., che impone la gestione degli affari comuni nell’interesse dei condòmini. Non adempiere equivale a un inadempimento contrattuale, con conseguenze che si aggiungono a quelle fiscali.
Il condominio minimo — quello privo di amministratore nominato — è esonerato dall’invio, salvo che almeno uno dei condòmini abbia optato per la cessione del credito corrispondente alla detrazione. In quel caso l’obbligo sussiste comunque, e sarà uno dei condòmini a dovervi provvedere.
Cosa comunicare e come
La trasmissione avviene telematicamente tramite i servizi Entratel o Fisconline, direttamente o per il tramite di un intermediario abilitato (commercialista, CAF, consulente del lavoro). I dati da indicare per ciascun intervento riguardano la tipologia di lavoro, l’importo complessivo delle spese, la ripartizione tra i condòmini in base alle tabelle millesimali e — dal 2025 — il requisito dell’abitazione principale per ogni unità interessata.
Le specifiche tecniche del tracciato sono aggiornate annualmente dall’Agenzia delle Entrate tramite provvedimento direttoriale. Le vigenti sono state adottate con il Provvedimento n. 50559 del 10 febbraio 2026, che ha recepito le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) e confermate dalla legge di bilancio 2026 (legge 199/2025). Il tracciato prevede ora un campo specifico per indicare se l’unità immobiliare è l’abitazione principale del condòmino: un’informazione che determina l’aliquota di detrazione spettante.
L’amministratore può inserire il dato sull’abitazione principale solo se il condòmino glielo ha comunicato entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. Se questa comunicazione non è arrivata, il campo può essere lasciato vuoto: sarà poi il condòmino a modificare autonomamente la propria dichiarazione precompilata, con l’onere di conservare tutta la documentazione giustificativa.
Le aliquote vigenti: perché il dato sull’abitazione principale è ora decisivo
La legge di bilancio 2025 ha differenziato le aliquote di detrazione per le spese sostenute sulle parti comuni, introducendo un trattamento più favorevole per chi destina l’immobile ad abitazione principale. Le percentuali applicabili alle spese del 2025 e del 2026 sono le seguenti:
| Tipo di intervento | Aliquota 2025-2026 | Aliquota 2027 |
| Parti comuni — immobile non abitazione principale | 36% | 30% |
| Parti comuni — immobile adibito ad abitazione principale | 50% | 36% |
Il divario tra il 36% e il 50% è rilevante: su una spesa di 10.000 euro ripartita su un condòmino, la differenza vale 1.400 euro di detrazione. Se l’amministratore non segnala correttamente il requisito dell’abitazione principale, l’Anagrafe Tributaria applica automaticamente l’aliquota ordinaria del 36%, e il condòmino non ottiene la maggiorazione cui avrebbe diritto.
La comunicazione del requisito da parte del condòmino all’amministratore deve avvenire entro il 31 dicembre dell’anno di sostenimento della spesa. Per le spese del 2025, il dato era inseribile in via facoltativa per il primo anno di applicazione delle nuove regole. Dal 2026 il campo diventerà la via ordinaria per garantire la detrazione maggiorata.
Sanzioni per omissione o ritardo
L’omessa o errata comunicazione è sanzionata dall’art. 3, comma 5-bis, del D.Lgs. 175/2014 con 100 euro per ogni comunicazione omessa o errata, fino a un massimo di 50.000 euro. La sanzione si applica solo se l’errore ha determinato un’indebita fruizione di detrazioni nella precompilata; errori ininfluenti sul risultato d’imposta non comportano sanzione.
Chi trasmette in ritardo entro 60 giorni dalla scadenza ordinaria (quindi entro il 15 maggio dell’anno in corso per le spese dell’anno precedente) può avvalersi del ravvedimento operoso: la sanzione si riduce a un terzo, ovvero a circa 33 euro per comunicazione. I dati tardivi, una volta recepiti dall’Anagrafe Tributaria, entrano nella precompilata prima della chiusura della stagione dichiarativa, consentendo ai condòmini di beneficiare comunque delle detrazioni.
Oltre alla sanzione fiscale, l’omissione definitiva espone l’amministratore alla responsabilità civile verso i condòmini danneggiati. Il nesso causale è chiaro: se la mancata comunicazione impedisce al condòmino di usufruire della detrazione, il danno è quantificabile nell’importo della detrazione perduta. I due profili di responsabilità — quello tributario e quello civilistico — sono indipendenti e cumulabili.
Checklist operativa: cosa fare prima del 16 marzo
Questa sequenza riduce al minimo il rischio di omissioni o errori nel tracciato:
• Entro il 31 ottobre: avvisare l’assemblea e i singoli condòmini della scadenza. Chiedere per iscritto a chi intende dichiarare il requisito dell’abitazione principale di comunicarlo entro il 31 dicembre.
• Entro il 31 dicembre: raccogliere le dichiarazioni dei condòmini sull’abitazione principale. Archiviare ogni comunicazione in forma scritta (email o lettera): è il documento che giustifica l’inserimento del dato nel tracciato.
• Entro il 15 gennaio: verificare la completezza della contabilità dei lavori: importi fatturati, bonifici parlanti, ripartizione millesimale. Qualsiasi incongruenza va risolta prima dell’invio.
• Entro il 28 febbraio: scaricare le specifiche tecniche aggiornate dall’Agenzia delle Entrate e aggiornare il software gestionale. Verificare che il campo “abitazione principale” sia compilabile nel tracciato in uso.
• Entro il 16 marzo: trasmettere la comunicazione tramite Entratel o Fisconline. Conservare la ricevuta dell’invio: è la prova dell’adempimento in caso di contestazione.
• Dopo l’invio: rilasciare a ciascun condòmino la certificazione delle spese imputate, necessaria per chi vuole verificare o modificare la propria precompilata. La circolare 17/E/2023 dell’Agenzia delle Entrate indica che la certificazione deve pervenire in tempo utile per la presentazione della dichiarazione.
Cosa può fare il condòmino se l’amministratore non adempie
Il condòmino che si vede negata la detrazione nella precompilata perché la comunicazione è assente o incompleta dispone di due strade.
La prima è sollecitare l’amministratore a trasmettere la comunicazione in ritardo entro 60 giorni dalla scadenza ordinaria, usufruendo del ravvedimento operoso. Se i dati arrivano all’Anagrafe Tributaria prima della chiusura della stagione dichiarativa, la precompilata può essere aggiornata. Il condòmino non deve fare nulla di ulteriore.
La seconda strada, se l’invio tardivo non è più possibile o non avviene, è modificare autonomamente la dichiarazione precompilata, inserendo le spese e la documentazione. Chi percorre questa via perde però il beneficio dell’esonero dal controllo formale ai sensi dell’art. 5, D.Lgs. 175/2014, e deve conservare tutta la documentazione pertinente: fatture intestate al condominio, bonifici parlanti con causale riferita all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, certificazione dell’amministratore con la quota di spesa imputata, e — per gli interventi che lo richiedono — asseverazioni tecniche.
Se la detrazione è definitivamente perduta per colpa dell’omissione dell’amministratore, il condòmino può agire in sede civile per il risarcimento del danno, pari all’importo non detraibile. In assemblea, la condotta può costituire grave irregolarità ai fini della revoca ai sensi dell’art. 1129 c.c.
Domande frequenti
L’obbligo di comunicazione vale anche se il condominio non ha fatto lavori nell’anno?
No. L’obbligo di trasmettere la comunicazione all’Anagrafe Tributaria sorge solo se il condominio ha effettivamente sostenuto spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica o acquisto di arredi per le parti comuni oggetto di ristrutturazione nell’anno di riferimento. Se non ci sono spese detraibili, non c’è nulla da comunicare.
Cosa succede se il condòmino non comunica all’amministratore il requisito dell’abitazione principale entro il 31 dicembre?
L’amministratore non è tenuto a inserire il dato nel tracciato: può lasciare il campo vuoto, indicando di non disporre dell’informazione. Il condòmino dovrà modificare autonomamente la propria dichiarazione precompilata per ottenere l’aliquota del 50%, ma in quel caso perderà il beneficio dell’esonero dai controlli formali e dovrà conservare ed esibire la documentazione a supporto.
L’amministratore può addebitare un compenso aggiuntivo per la comunicazione fiscale?
Dipende da quanto previsto nell’atto di nomina e dal preventivo accettato dall’assemblea. Se il compenso annuale copre genericamente «tutti gli adempimenti di legge», la comunicazione rientra nel mandato senza costo aggiuntivo. Se il preventivo elencava le singole voci, l’amministratore può richiedere un corrispettivo specifico per questo adempimento, a condizione che sia stato preventivamente indicato e accettato dall’assemblea ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c.
Che differenza c’è tra la comunicazione all’Anagrafe Tributaria e la certificazione al condòmino?
Sono due adempimenti distinti e cumulativi. La comunicazione all’Anagrafe Tributaria è una trasmissione telematica che alimenta la precompilata dell’Agenzia delle Entrate. La certificazione al condòmino è invece un documento cartaceo o digitale che l’amministratore rilascia a ciascun condòmino, indicando la quota di spesa a lui imputata: serve al condòmino per verificare la precompilata o per presentare la dichiarazione autonoma. Entrambi gli adempimenti sono necessari: omettere la certificazione al condòmino, anche in presenza di un invio corretto all’Agenzia, priva il condòmino dello strumento di verifica a sua disposizione.
L’omessa comunicazione è una causa di revoca dell’amministratore?
Può esserlo. L’elenco delle gravi irregolarità che legittimano la revoca giudiziale ai sensi dell’art. 1129 c.c. non è tassativo. L’omissione sistematica di un adempimento fiscale obbligatorio, che causa un danno economico ai condòmini, integra un inadempimento contrattuale rilevante. L’assemblea può deliberare la revoca in qualsiasi momento, senza necessità di giusta causa, ai sensi dello stesso articolo.
Conclusione
La comunicazione dei dati dei lavori condominiali all’Agenzia delle Entrate è uno degli adempimenti annuali a maggiore impatto sui condòmini, perché incide direttamente sulle detrazioni fiscali cui hanno diritto. Dal 2025 il quadro si è complicato: l’amministratore non può più limitarsi a comunicare importi e millesimi, ma deve anche raccogliere e trasmettere un’informazione nuova — il requisito dell’abitazione principale — che condiziona l’aliquota applicata. Chi gestisce questa fase con ordine e anticipo evita sanzioni, contenziosi e richieste risarcitorie.
Il calendario operativo è semplice ma rigoroso: avviso ai condòmini entro ottobre, raccolta delle dichiarazioni entro dicembre, verifica della contabilità a gennaio, aggiornamento del software a febbraio, invio entro il 16 marzo. Rispettare questa sequenza è il modo più efficace per tutelare i condòmini e la propria posizione professionale.
