Per la Suprema Corte conta la possibilità di usare il bene, non l’uso reale: il condòmino paga la quota anche per gli spazi comuni che non frequenta
Chi vive in condominio deve contribuire alle spese del giardino o della spiaggia comuni anche se non li usa mai. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, che ha respinto il ricorso del proprietario di un immobile in una località di mare: si era rifiutato di pagare la quota per la manutenzione di un giardino e di un arenile annessi allo stabile, sostenendo di non frequentarli. Per i giudici, a contare è la possibilità di usare il bene, non l’uso effettivo.
La pronuncia — depositata lo scorso maggio — interessa da vicino amministratori e condòmini, perché tocca uno dei motivi più frequenti di contestazione sui rendiconti: la richiesta di esonero da parte di chi dichiara di non servirsi di un bene comune. La Corte chiude la porta a questa lettura e riafferma un principio consolidato.
Il principio: si paga la “potenzialità d’uso”
Il riferimento normativo è l’art. 1123 del codice civile, cardine della ripartizione delle spese condominiali. La regola generale è che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono tra i condòmini in proporzione al valore della proprietà, secondo le tabelle millesimali, salvo diversa convenzione. Ciò che rileva non è quante volte un condòmino attraversi il cortile o si sieda in giardino, ma la titolarità dell’immobile, che porta con sé la possibilità — anche solo teorica — di accedere agli spazi comuni.
È la cosiddetta potenzialità d’uso: basta poter usare un bene, anche senza averlo mai fatto, per essere tenuti a contribuire al suo mantenimento. La Corte lo ha ribadito richiamando un orientamento costante, secondo cui conta il godimento potenziale e non quello effettivo. La scelta personale di non frequentare un’area non riduce la quota dovuta, perché il minore uso che rileva è solo quello dipendente da ragioni strutturali dell’edificio, non dalle abitudini del singolo.
“Utente” non significa “chi lo usa davvero”
Il nodo del caso era l’interpretazione della parola “utente”, spesso usata nei regolamenti per individuare chi paga un determinato servizio. Molti la leggono come “chi utilizza concretamente” il bene, e su questa base chiedono l’esonero. La Cassazione smentisce: per “utente” si intende chiunque possa potenzialmente accedere al bene, cioè l’intera platea dei proprietari.
Una diversa ripartizione, legata all’uso reale, è possibile, ma solo se prevista da una clausola chiara e inequivoca in un regolamento di natura contrattuale, approvato all’unanimità. In mancanza di una simile previsione specifica si torna sempre alla suddivisione proporzionale per millesimi: una formula generica, come il riferimento ai soli “utenti”, non basta a derogare al criterio legale.
Anche le aree demaniali vanno pagate
La decisione tocca un secondo punto: le aree di proprietà demaniale che il condominio utilizza stabilmente come proprie, per esempio un giardino ricavato su suolo pubblico o un tratto di arenile. Anche se quel terreno appartiene allo Stato, se il condominio se ne serve di fatto le spese di manutenzione e gestione restano dovute e si ripartiscono tra i proprietari, perché ciò che conta è il godimento collettivo e non l’etichetta catastale.
Per l’amministratore la conseguenza operativa è netta: salvo una clausola contrattuale che disponga diversamente, le spese di giardino, spiaggia e simili vanno addebitate a tutti i condòmini per millesimi. Il proprietario che aveva resistito, oltre alla quota, è stato condannato anche alle spese di giudizio: un messaggio chiaro per chi pensa di poter interpretare a proprio piacimento il rendiconto. In condominio si paga per ciò che si può usare, non solo per ciò che si usa.
Avv. Raffaele Marascio
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