L’amministratore agisce senza delibera per gli atti conservativi, ma il suo potere cede davanti alla volontà contraria dell’assemblea, che può revocarlo o bloccare il giudizio
L’amministratore di condominio può agire in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea per difendere le parti comuni — per esempio contro una sopraelevazione abusiva — ma resta sempre vincolato alla volontà dei condòmini: l’assemblea, titolare di una competenza generale, può in ogni momento revocargli l’incarico oppure decidere di non promuovere o di non proseguire la causa. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con una sentenza che ridisegna i confini di un potere spesso dato per scontato.
La pronuncia interessa direttamente chi amministra: chiarisce che l’autonomia processuale riconosciuta all’amministratore per gli atti conservativi non è un potere proprio, ma un’attribuzione che si arresta di fronte a una delibera contraria. Proseguire una lite “contro” l’assemblea espone il professionista a conseguenze pesanti.
Il caso: la lite sulla sopraelevazione
La vicenda nasce da un’azione promossa dall’amministratore per ottenere la rimozione di un manufatto realizzato sopra l’edificio, ritenuto una sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale. La proprietaria contestava, tra l’altro, la legittimazione dell’amministratore ad agire senza autorizzazione assembleare, sostenendo che la questione riguardasse il contenuto di un diritto reale e non un semplice atto conservativo.
Soprattutto, denunciava che l’azione fosse stata promossa in contrasto con una precedente delibera, con cui i condòmini avevano deciso di non agire in giudizio: un profilo su cui, a suo dire, i giudici di merito non si erano pronunciati. La Corte ha ritenuto fondata questa impostazione e ha rinviato la causa alla Corte d’appello, in diversa composizione, perché accerti se quella delibera avesse effettivamente escluso l’azione.
Il principio: potere sì, ma subordinato all’assemblea
La Corte conferma il punto di partenza: per gli atti conservativi relativi alle parti comuni l’amministratore non ha bisogno di una preventiva autorizzazione, in forza delle attribuzioni che il codice civile gli riconosce. È un potere che serve a garantire una tutela immediata dei beni comuni, senza attendere i tempi di una convocazione.
Quel potere, però, recede di fronte a una volontà contraria validamente espressa dall’assemblea. L’organo assembleare ha una competenza generale sulla gestione e può in ogni momento privare l’amministratore dell’incarico oppure impedire l’azione. Ne discende un principio netto: l’amministratore non ha un autonomo interesse a promuovere o proseguire un giudizio sulle parti comuni contro la volontà dell’assemblea. La revoca, del resto, può essere deliberata in ogni tempo, con la stessa maggioranza prevista per la nomina.
Il singolo condòmino resta libero di agire
C’è un’importante precisazione. Il vincolo alla volontà assembleare riguarda l’amministratore, non i singoli condòmini. Quando sono in gioco diritti reali sulle parti comuni, ciascun condòmino conserva una legittimazione individuale autonoma, che gli consente di agire o di intervenire in giudizio a tutela della propria quota anche in presenza di una delibera contraria della maggioranza. La maggioranza può quindi fermare l’amministratore, ma non può impedire al singolo di difendere il proprio diritto.
Per chi amministra la conseguenza operativa è concreta: prima di avviare o proseguire una causa sulle parti comuni conviene verificare che non esista una delibera contraria e, nel dubbio, portare la questione in assemblea. Agire in contrasto con la volontà dei condòmini non solo espone al rischio di vedere l’azione bloccata, ma può costare la revoca dell’incarico e l’addebito delle spese legali. La legittimazione senza delibera, insomma, è uno strumento di tutela, non una licenza.
Avv. Raffaele Marascio
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