La linea che separa i doveri del singolo condòmino dagli obblighi dell’amministratore sugli impianti comuni, tra prevenzione sanitaria e responsabilità.
Con l’arrivo del caldo aumenta l’uso degli impianti di condizionamento, e con esso un rischio spesso sottovalutato: la proliferazione della legionella, il batterio responsabile di un’infezione polmonare che può essere grave. In condominio la prevenzione passa da una distinzione netta — la manutenzione dello split privato spetta al condòmino, quella degli impianti comuni all’amministratore — da cui dipendono adempimenti e responsabilità molto diversi.
Che cos’è la legionella e dove si annida in un edificio
La legionella è un batterio che vive nell’acqua e prolifera negli impianti dove l’acqua ristagna a temperature tiepide. La legionellosi che ne deriva può manifestarsi in forma lieve, simil-influenzale, o nella forma grave della cosiddetta malattia dei legionari, una polmonite che può richiedere il ricovero. Il contagio avviene per via aerea, inalando minuscole goccioline d’acqua contaminata, non bevendo l’acqua.
Negli edifici, i punti critici sono gli impianti che trattengono acqua a temperatura favorevole alla crescita del batterio, indicativamente tra i 35 e i 45 gradi. In condominio i contesti a maggior rischio sono i sistemi di climatizzazione centralizzati con torri di raffreddamento, i serbatoi e le autoclavi dell’acqua, le tubazioni con tratti a ristagno, e le vaschette di raccolta della condensa dei condizionatori. Filtri sporchi, incrostazioni di calcare e depositi organici offrono al batterio il terreno ideale.
Lo split autonomo: la responsabilità è del condòmino
Se il condizionatore serve un solo appartamento, la manutenzione spetta a chi lo possiede o lo usa. Il classico split installato sul balcone o nell’alloggio è un impianto di proprietà esclusiva: la pulizia dei filtri, la sanificazione delle ventole e la verifica dello scarico della condensa sono a carico del proprietario o dell’inquilino utilizzatore. È una manutenzione semplice ma da non rimandare, perché i filtri sporchi favoriscono i ristagni e riducono l’efficienza dell’apparecchio.
A questo si aggiunge, per gli impianti che superano determinate soglie di potenza, un obbligo distinto: il controllo di efficienza energetica previsto dal D.P.R. 74/2013. L’art. 8 di quel decreto lo impone, in occasione della manutenzione, per gli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale superiore a 12 kW e per quelli di climatizzazione invernale superiore a 10 kW. È un adempimento di natura energetica, diverso e ulteriore rispetto all’igienizzazione antibatterica, ma riguarda comunque la corretta gestione dell’impianto.
Gli impianti comuni: la responsabilità è dell’amministratore
Quando l’impianto serve l’intero edificio, il responsabile della sua sicurezza è l’amministratore, in qualità di custode delle parti comuni. La climatizzazione centralizzata, le torri di evaporazione, le autoclavi e i serbatoi comuni dell’acqua potabile rientrano tra le parti comuni in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c., con i doveri di gestione e conservazione dell’art. 1130 c.c. L’amministratore deve garantire che questi impianti siano manutenuti in modo da non diventare un veicolo di contaminazione.
Sul piano della prevenzione sanitaria, il riferimento sono le Linee Guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi, approvate con Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015. Questo documento estende anche ai condomìni la logica della valutazione del rischio: l’amministratore deve curare la redazione e l’aggiornamento di un protocollo di controllo che identifichi i fattori di rischio degli impianti idrici comuni e definisca le procedure di manutenzione e i controlli microbiologici periodici dell’acqua.
Il quadro si è aggiornato di recente: per gli impianti idrici interni l’amministratore è individuato come gestore della distribuzione. Il D.Lgs. 18/2023, di recepimento della direttiva europea sulle acque destinate al consumo umano, successivamente corretto e integrato dal D.Lgs. 102/2025, ha introdotto la figura del gestore dell’impianto di distribuzione idrica interna. Per le parti comuni del condominio questo ruolo ricade sull’amministratore, con obblighi di valutazione e gestione del rischio lungo la rete idrica fino alla diramazione verso le singole unità.
Le responsabilità in caso di omessa manutenzione
L’omessa o carente manutenzione degli impianti comuni, quando causa un danno alla salute dei condòmini, espone l’amministratore a responsabilità su due piani distinti e cumulabili.
Sul piano civile, il condominio risponde come custode ex art. 2051 c.c. dei danni causati dalle parti comuni. Al danneggiato basta provare il nesso tra l’impianto e il contagio; il custode si libera solo dimostrando il caso fortuito. L’amministratore, nei rapporti interni, risponde verso il condominio per l’inadempimento dei propri doveri di gestione.
Sul piano penale, un focolaio riconducibile all’omessa manutenzione può integrare il reato di lesioni colpose e, nei casi più gravi in cui il contagio provochi un decesso, di omicidio colposo. È la conseguenza più severa, ma indica perché la gestione del rischio legionellosi non è un adempimento formale: tocca la salute delle persone.
Chi è responsabile di quale impianto
La tabella distingue i tre scenari principali e i relativi adempimenti:
| Tipo di impianto | Responsabile | Adempimenti principali |
| Split autonomo del singolo appartamento | Condòmino o inquilino | Pulizia filtri e ventole, sanificazione vaschetta condensa, verifica scarico; controllo efficienza se oltre soglia kW |
| Climatizzazione centralizzata e torri di raffreddamento | Amministratore | Sanificazione canalizzazioni, manutenzione torri, valutazione e gestione del rischio legionellosi |
| Autoclavi e serbatoi idrici comuni | Amministratore | Pulizia e disincrostazione serbatoi, campionamenti periodici, controllo del biofilm |
Come igienizzare correttamente il condizionatore di casa
Per il proprio split, queste tappe riducono il rischio di contaminazione prima della stagione calda:
• Lavare i filtri: estrarre i filtri dall’unità interna, lavarli con acqua tiepida e sapone neutro o un prodotto antibatterico, e lasciarli asciugare del tutto prima di rimontarli.
• Igienizzare batteria e ventole: usare uno spray sanificante specifico (presidio medico-chirurgico) sulle alette della batteria interna e sulle ventole, dove i microrganismi si annidano.
• Controllare lo scarico della condensa: verificare che la canalina di scolo non sia ostruita o piegata; l’acqua ferma è l’ambiente preferito dal batterio.
• Rimuovere il calcare: eliminare le incrostazioni dai punti di scarico, perché il calcare protegge il batterio dai detergenti comuni.
• Affidarsi a un tecnico per i controlli dovuti: se l’impianto supera le soglie di potenza, far eseguire il controllo di efficienza energetica da un operatore qualificato, con il relativo rapporto.
Domande frequenti
Chi paga la manutenzione del condizionatore in un appartamento in affitto?
La manutenzione ordinaria — pulizia dei filtri, sanificazione, verifica dello scarico — spetta di norma all’inquilino, che è l’utilizzatore dell’impianto. Gli interventi straordinari sull’apparecchio, salvo diverso accordo, restano in genere a carico del proprietario. È utile che il contratto di locazione chiarisca la ripartizione per evitare contestazioni.
L’amministratore deve far analizzare l’acqua del condominio per la legionella?
Per gli impianti idrici comuni, in particolare quelli con produzione centralizzata di acqua calda, serbatoi o autoclavi, l’amministratore deve curare la valutazione del rischio e le procedure di controllo previste dalle Linee Guida del 2015, che includono campionamenti microbiologici periodici. La frequenza e le modalità dipendono dalle caratteristiche dell’impianto e vanno definite con un tecnico qualificato.
Lo split del singolo appartamento può contaminare gli altri alloggi?
Lo split autonomo serve un solo ambiente e non è collegato a impianti comuni, quindi il rischio di diffusione tra appartamenti è limitato. Resta però il rischio per chi vive nell’alloggio se i filtri e la vaschetta della condensa non vengono igienizzati: l’aerosol contaminato si diffonde nell’ambiente interno.
Cosa succede se l’amministratore non provvede alla manutenzione degli impianti comuni?
L’omessa manutenzione che provochi un danno alla salute espone il condominio alla responsabilità civile da custodia (art. 2051 c.c.) e l’amministratore a responsabilità penale per lesioni colpose o, nei casi più gravi, omicidio colposo. I condòmini possono inoltre attivarsi per sollecitare gli interventi e, nei casi di grave inerzia, valutare la revoca.
Il controllo di efficienza energetica serve a prevenire la legionella?
No, sono due cose distinte. Il controllo di efficienza energetica del D.P.R. 74/2013 verifica le prestazioni dell’impianto sopra certe soglie di potenza; la prevenzione della legionella riguarda l’igiene e la gestione del rischio microbiologico. Entrambi vanno eseguiti, ma rispondono a finalità e norme diverse.
Conclusione
La gestione del rischio legionella in condominio si regge su una distinzione semplice ma decisiva: ciascuno risponde di ciò che ha in carico. Il singolo condòmino cura il proprio split con poche operazioni stagionali; l’amministratore presidia gli impianti comuni con una valutazione del rischio strutturata, in linea con le Linee Guida del 2015 e con il quadro aggiornato dal D.Lgs. 18/2023 e dal D.Lgs. 102/2025.
Non è solo una questione di adempimenti. Dietro la manutenzione di un serbatoio o di una torre di raffreddamento c’è la salute delle persone che vivono nell’edificio, e una responsabilità che, in caso di contagio, può arrivare fino al piano penale. Prevenire con regolarità costa molto meno che gestire un focolaio.
