Cosa succede se l’amministratore decide da solo? Occhio alla sentenza del Tribunale di Milano: i pagamenti senza delibera possono non essere dovuti.
Quando l’amministratore del condominio affida un incarico a un professionista senza chiedere prima l’approvazione dell’assemblea, siamo obbligati comunque a pagare? La risposta non è scontata, ma una recente sentenza del Tribunale di Milano del 17 aprile 2024 ha messo un punto fermo importante nella gestione condominiale.
È legittimo l’incarico deciso solo dall’amministratore?
No, non sempre. La giurisprudenza è chiara: se si tratta di lavori di straordinaria manutenzione o di ordinaria manutenzione ma con costi rilevanti, l’amministratore non può decidere da solo. Senza una delibera assembleare, l’incarico è considerato inefficace e il professionista che ha svolto il lavoro non ha diritto al pagamento da parte del condominio. Questo principio è stato confermato dalla sentenza n. 4278/2024 del Tribunale di Milano, la quale ha sottolineato l’importanza del ruolo dell’assemblea nella gestione economica del condominio. Gli articoli 1130 e 1135 del Codice civile distinguono infatti tra le competenze dell’amministratore e quelle dell’assemblea, ribadendo che ogni spesa straordinaria deve essere previamente approvata dai condomini.
Quali sono i limiti del potere dell’amministratore?
L’amministratore può agire in autonomia solo entro certi limiti. In generale, ha facoltà di sostenere le spese ordinarie legate alla manutenzione e ai servizi comuni essenziali, come riscaldamento, assicurazione, contributi e utenze, purché queste abbiano scadenze prevedibili e siano parte della normale amministrazione. In questi casi, l’assemblea approva le spese in un secondo momento, cioè in sede di consuntivo. Ma se invece l’intervento comporta una spesa straordinaria, o comunque significativa, l’amministratore non può procedere autonomamente. In mancanza della delibera, l’onere economico non può ricadere sui condomini. Questo evita che un solo soggetto possa impegnare le finanze comuni per decisioni unilaterali.
Ci sono eccezioni che giustificano decisioni autonome?
Sì, ma sono molto limitate. La sola eccezione ammessa riguarda i casi di urgenza e necessità: se vi è un pericolo imminente che può arrecare danni gravi al condominio o ai singoli appartamenti, l’amministratore può agire senza attendere l’assemblea. Ma si tratta di situazioni straordinarie e circoscritte, da dimostrare caso per caso. In assenza di tali presupposti, ogni incarico professionale – che comporti un costo importante – deve essere votato dall’assemblea.
Che succede se il professionista chiede il pagamento?
Il condominio può rifiutarsi di pagare. Se l’incarico è stato assegnato senza autorizzazione, il contratto è opponibile solo all’amministratore, non all’intero condominio. Questo significa che il professionista dovrà rivolgersi a chi ha firmato il contratto, non ai condomini. Un esempio concreto è quello dell’incarico a un avvocato per assistere nella redazione di un contratto di appalto: secondo la Cassazione (sent. n. 20136/2017), l’amministratore non può decidere da solo. Al contrario, può incaricare un legale per recuperare le quote dai morosi o per difendere il condominio in giudizio, in quanto rientra nella gestione ordinaria.
Come tutelarsi da decisioni arbitrarie?
Conoscere i propri diritti è il primo passo. Spesso i condomini accettano passivamente le decisioni dell’amministratore, non sapendo di poterle contestare. È fondamentale partecipare alle assemblee, chiedere chiarimenti, e in caso di dubbi, rivolgersi a un esperto. Un incarico non autorizzato non è vincolante, e se vi viene richiesto di pagarlo, potete opporvi. La trasparenza e il rispetto delle procedure sono garanzia per tutti i condomini e proteggono da spese non dovute.
Le parole chiave da ricordare in questa vicenda sono: delibera, straordinaria manutenzione, assemblea condominiale, amministratore, sentenza. Capire quando l’amministratore ha il potere di agire e quando invece è necessario il voto dei condomini può fare la differenza tra una gestione corretta e una spesa indebita.
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