Una recente sentenza chiarisce un nodo ricorrente in ambito condominiale: chi sostiene le spese quando il porticato comune ha bisogno di interventi? E se il problema riguarda solo un singolo condomino?
Capire chi paga la manutenzione del porticato condominiale è essenziale per evitare contenziosi e ripartire correttamente le spese. In questo approfondimento rispondiamo alle domande più frequenti, con uno sguardo pratico e aggiornato grazie all’ultima pronuncia del 2025.
Il porticato è una parte comune del condominio?
Sì, il porticato è considerato parte comune secondo l’articolo 1117 del Codice Civile. Questo perché, oltre a sostenere la struttura del fabbricato, svolge una funzione di passaggio e collegamento tra le proprietà private e la via pubblica. È dunque uno spazio che, salvo diversa indicazione nel regolamento contrattuale approvato all’unanimità, appartiene a tutti i condomini in proporzione ai propri millesimi.
Il fatto che il porticato possa essere utilizzato da uno o più condomini per scopi particolari (come affiggere una targa o appoggiare una bicicletta) non ne muta la natura di bene comune. La legge consente infatti un uso individuale, ma solo se non limita l’utilizzo degli altri e non altera la destinazione d’uso. È una precisazione importante anche per chi pensa, erroneamente, che l’uso prolungato o esclusivo possa giustificare un’esclusione dalle spese.
Quando e come si ripartiscono le spese per la manutenzione?
Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria del porticato si dividono tra tutti i condomini, in base ai millesimi. Questo è il principio generale, valido ogni volta che si interviene su una parte comune. Tuttavia, la giurisprudenza (come confermato dalla Corte d’Appello dell’Aquila nel marzo 2025) ammette una deroga quando l’intervento riguarda solo una porzione del condominio, come ad esempio un porticato che serve una singola scala o un gruppo di appartamenti.
In questi casi, solo i condòmini che traggono vantaggio diretto dall’intervento sono tenuti a contribuire alle spese. È quindi fondamentale analizzare l’effettiva utilità del porticato rispetto alle unità immobiliari per determinare chi partecipa alla spesa. Questo principio si applica anche a interventi strutturali come l’impermeabilizzazione del soffitto per evitare infiltrazioni nei piani superiori.
Chi paga quando l’intervento serve a evitare danni a una proprietà privata?
Se la manutenzione del porticato serve a prevenire o riparare danni a una proprietà privata, la spesa è a carico di tutto il condominio. Questo perché il danno derivante dalla trascuratezza di una parte comune potrebbe gravare sull’intera compagine, sia economicamente che legalmente.
Nel caso dell’impermeabilizzazione del soffitto di un porticato, ad esempio, la spesa va ripartita tra tutti i condomini se serve a evitare infiltrazioni in un appartamento soprastante. Questo rientra nei lavori necessari per conservare l’integrità strutturale del fabbricato e garantire l’abitabilità delle proprietà esclusive. Al contrario, se l’intervento è voluttuario o dettato da esigenze estetiche di un singolo, allora la spesa è esclusivamente a carico di chi ne trae vantaggio.
E se la spesa riguarda sia la parte comune che l’interesse di un solo proprietario?
In questo caso si applica l’articolo 1125 del Codice Civile. Se il porticato funge da copertura tra due proprietà – il piano inferiore (il condominio) e quello superiore (l’appartamento) – le spese si ripartiscono a metà: il proprietario del piano superiore paga per la pavimentazione, mentre l’intonaco e la decorazione del soffitto del porticato spettano al piano inferiore, ossia alla collettività.
È importante però valutare se l’intervento abbia natura straordinaria e sia volto a preservare la funzionalità dell’edificio. In tal caso, rientra pienamente tra le spese comuni, anche se materialmente interessa solo un condomino. La responsabilità del condominio resta, e non può essere ignorata invocando un interesse esclusivo.
Cosa succede se il regolamento contrattuale prevede criteri diversi?
Il regolamento condominiale contrattuale approvato all’unanimità può derogare alla ripartizione ordinaria delle spese. Questo è l’unico caso in cui le regole generali possono essere modificate legalmente. Tuttavia, tale regolamento deve essere espressamente accettato da tutti i condomini e trascritto nei singoli atti di acquisto.
Se non esiste un regolamento approvato all’unanimità o questo non prevede specifiche disposizioni sul porticato, si applicano le regole codicistiche sopra esposte, in particolare gli articoli 1117, 1123 e 1125 del Codice Civile. I condomini non possono decidere arbitrariamente di escludere qualcuno dalle spese, nemmeno con una delibera a maggioranza, poiché ciò violerebbe il diritto di ciascun proprietario alla corretta gestione delle parti comuni.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
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