TUTELA OSSERVATORIO · RICERCA E DATI
Il rischio invisibile
Una stima degli infortuni e dei decessi in contesto condominiale
Quanti lavoratori si infortunino, o muoiano, nelle parti comuni dei condomini italiani è un dato che non esiste: nessuna statistica ufficiale isola il condominio come luogo di lavoro. Questo Quaderno propone la prima stima organica del fenomeno, ricostruita esclusivamente da fonti ufficiali — INAIL, ISTAT, Confartigianato — con metodo dichiarato e replicabile. Non un dato definitivo, ma un ordine di grandezza che rende visibile un rischio finora sommerso e ne misura l’impatto sul singolo amministratore di condominio.
Centro Studi TUTELA — Quaderno n. 1 · giugno 2026
1. Il vuoto statistico
Perché il condominio non compare nelle banche dati sugli infortuni
INAIL classifica gli infortuni in base al codice ATECO dell’impresa assicurata e alla tipologia del luogo dell’evento, non alla destinazione d’uso dell’edificio. Un idraulico che cade dal solaio di un condominio rientra nei «lavori di costruzione specializzati» (ATECO 43); un’impresa di pulizie nei servizi (ATECO 81); un giardiniere ancora nei servizi — esattamente come i loro colleghi che operano in un capannone industriale o in un cantiere autostradale. Il condominio, come committente e come ambiente di lavoro, non costituisce una categoria statistica.
Questa invisibilità ha una conseguenza precisa: il rischio di committenza che grava sull’amministratore non è mai stato misurato, e ciò che non si misura tende a non essere governato. Il presente Quaderno colma il vuoto con una stima per ordini di grandezza, costruita per passaggi successivi a partire da dati pubblici, ciascuno dichiarato e citato. L’obiettivo non è produrre un numero esatto — impossibile in assenza di rilevazione dedicata — ma stabilire l’ordine di grandezza del fenomeno e la sua incidenza sul singolo professionista.
2. I dati di base
I parametri di partenza e le rispettive fonti ufficiali
La stima muove da sette parametri, tutti tratti da fonti pubbliche e istituzionali.
Condomini con obbligo di amministratore: circa 1,2 milioni (ISTAT, elaborazione Camera dei Deputati 2024).
- Amministratori in Italia: circa 60.000, di cui ~25.000 professionisti, che gestiscono il 60% del parco condomini (stima di settore consolidata).
- Portafoglio medio: 20 condomini per amministratore; 35 per lo studio professionale medio.
- Infortuni settore costruzioni 2024: 43.931 denunce, 210 casi mortali (INAIL, Dati INAIL — Costruzioni, dicembre 2025).
- Quota ATECO 43 (lavori specializzati): circa 65% del settore, pari a ~28.500 infortuni e ~137 morti (INAIL, Dati INAIL — novembre 2024).
- Ripartizione del patrimonio edilizio: l’84,3% degli edifici censiti è residenziale; il 51,8% dei residenziali è monofamiliare (ISTAT, Censimento edifici e abitazioni).
- Incidenza casi gravi in costruzioni: >35% degli infortuni (oltre 40 giorni d’incapacità o danni permanenti) (INAIL, Scheda Infor.MO — Infortuni in edilizia 2022).
- Sottoregistrazione da sommerso: stimata al 30% nel comparto edile (Confartigianato, Rapporto Galassia 2026).
3. La metodologia
Dal comparto costruzioni al contesto condominiale, in quattro passaggi
Il punto di partenza è il comparto ATECO 43 — lavori di costruzione specializzati — che raccoglie idraulici, elettricisti, pittori edili, installatori di impianti: le figure che operano quotidianamente nelle parti comuni dei condomini. Con circa 28.500 infortuni annui e 137 morti, è il bacino di riferimento. Da qui la stima procede per quattro restringimenti successivi, ognuno con un’assunzione esplicita.
Primo passaggio — quota su edifici esistenti. Il mercato edilizio italiano è strutturalmente orientato alla manutenzione e ristrutturazione del patrimonio esistente, che pesa per circa il 60% del valore aggiunto del settore. Assumendo la stessa proporzione per gli infortuni: 28.500 × 60% = circa 17.100.
Secondo passaggio — quota residenziale. Il dato ISTAT è dirimente: l’84,3% degli edifici italiani è residenziale, contro un 13% di non residenziale. Gli infortuni, però, non seguono il numero di edifici ma il volume di manutenzione, e un capannone o un centro commerciale generano più interventi specializzati per edificio di una palazzina. Per questo si mantiene la quota residenziale degli infortuni al di sotto della quota residenziale degli edifici, attestandola in via prudente al 65%: 17.100 × 65% = circa 11.100.
Terzo passaggio — quota condominiale. Dentro il residenziale, la committenza dell’amministratore nasce solo dove esistono parti comuni: vano scala, ascensore, centrale termica, facciata. Cioè nel plurifamiliare, non nelle abitazioni singole — che pure costituiscono il 51,8% degli edifici residenziali ma non generano alcun appalto su parti comuni. Assumendo il 60% del residenziale come contesto condominiale: 11.100 × 60% = circa 6.680. Sommando la quota analoga del comparto ATECO 41 (costruzione di edifici, nella sola componente di manutenzione) si arriva a circa 8.200 infortuni formalmente denunciati.
Quarto passaggio — correzione per il sommerso. Una quota rilevante delle micro-imprese della manutenzione condominiale opera in zona grigia contributiva e non denuncia gli infortuni. Con una correzione conservativa del 30%: 8.200 / 0,70 = circa 11.750 infortuni reali annui stimati nel contesto condominiale, di cui circa 4.100 classificabili come gravi o mortali.
Sintesi della stima
- Infortuni reali stimati nel contesto condominiale: ~11.750 l’anno.
- Di cui gravi o mortali: ~4.100 l’anno.
- Tasso per condominio per anno: ~0,0098 (qualsiasi infortunio); ~0,0034 (gravi o mortali).
4. Dalla quantità assoluta alla probabilità individuale
Cosa significano questi numeri per il singolo amministratore
Il dato aggregato è muto finché non lo si riporta alla scala di chi porta il rischio: il singolo amministratore, con il suo portafoglio di condomini. La probabilità che almeno un evento si verifichi in un portafoglio di n condomini nell’arco di t anni si ricava dalla formula P = 1 − (1 − r)^(n × t), dove r è il tasso annuo per condominio. Applicando i due tassi stimati si ottiene il quadro seguente.
Tavola 1 — Probabilità di almeno un infortunio nel portafoglio
| Portafoglio | P(grave+mortale) 3 anni | P(grave+mortale) 5 anni | P(qualsiasi infortunio) 5 anni |
| 15 condomini — piccolo studio | 14,3% | 22,7% | 52,2% |
| 20 condomini — media nazionale | 18,6% | 29,1% | 62,7% |
| 35 condomini — professionista medio | 30,3% | 45,2% | 82,2% |
| 50 condomini — studio avviato | 40,3% | 57,6% | 91,5% |
| 60 condomini — studio strutturato | 46,1% | 64,3% | 94,8% |
| 100 condomini — grande studio | 64,3% | 82,1% | 99,3% |
La colonna «P(qualsiasi infortunio)» comprende ogni evento lesivo che attiva la posizione di garanzia del committente ai sensi dell’art. 26 D.Lgs. 81/2008 ed è sufficiente a innescare un’ispezione; la colonna «P(grave+mortale)» è il perimetro rilevante per la responsabilità penale (artt. 589 e 590 c.p.).
La lettura è netta. Un professionista con 35 condomini in gestione ha il 45% di probabilità — quasi una su due — di affrontare un infortunio grave nell’arco di cinque anni, e l’82% di affrontarne uno qualsiasi. Per un grande studio con un centinaio di condomini, la probabilità di almeno un infortunio in cinque anni è del 99%: una certezza statistica.
5. Entro quando
L’orizzonte temporale del rischio in funzione del portafoglio
Ribaltando la domanda — non «quante probabilità» ma «entro quanti anni» — il quadro diventa più concreto. La Tavola 2 indica, per ciascuna dimensione di portafoglio, il numero di anni necessario perché la probabilità di almeno un infortunio raggiunga le soglie dell’80%, 90%, 95% e 99% (quest’ultima assunta come certezza statistica pratica).
Tavola 2 — Anni necessari per raggiungere la soglia (qualsiasi infortunio)
| Portafoglio | 80% | 90% | 95% | 99% |
| 20 condomini | 8,2 anni | 11,7 anni | 15,2 anni | 23,4 anni |
| 35 condomini | 4,7 anni | 6,7 anni | 8,7 anni | 13,4 anni |
| 50 condomini | 3,3 anni | 4,7 anni | 6,1 anni | 9,3 anni |
| 100 condomini | 1,6 anni | 2,3 anni | 3,0 anni | 4,7 anni |
Tassi: r = 0,0098 per condominio per anno (qualsiasi infortunio). La soglia del 99% è un’asintota pratica: la certezza assoluta non è raggiungibile in tempo finito.
Emerge così il rovesciamento che costituisce il cuore di questa ricerca: la dimensione del portafoglio, che l’amministratore vive come misura del proprio successo professionale, è la stessa variabile che accelera l’incontro con il rischio. Chi gestisce 50 condomini raggiunge la certezza statistica pratica in poco più di nove anni; chi ne gestisce 100, in meno di cinque. Più si cresce, prima arriva il giorno in cui la posizione di garanzia dovrà essere dimostrata davanti a un ispettore o a un giudice. Non è una questione di se, ma di quando.
6. Limiti della stima
Cosa il modello può e non può dire
La stima poggia su cinque assunzioni di ripartizione — quota su edifici esistenti (60%), quota residenziale (65%), quota condominiale (60%), sottoregistrazione del sommerso (30%), incidenza dei casi gravi (35%) — ciascuna delle quali è discutibile e modificabile. Tre cautele meritano di essere esplicitate. Primo: la distribuzione degli infortuni potrebbe non seguire esattamente la distribuzione del volume di lavoro qui ipotizzata. Secondo: il tasso di sottoregistrazione del sommerso è esso stesso una stima, per natura non verificabile con precisione. Terzo: il portafoglio medio è una media che nasconde un’elevata variabilità individuale. Per questi motivi i valori vanno letti come ordini di grandezza, non come misure puntuali.
La direzione, tuttavia, è robusta. Anche dimezzando ciascuna assunzione — ipotesi estremamente conservativa — il rischio per il professionista medio resterebbe nell’ordine di un infortunio grave ogni dieci anni e di un’ispezione potenziale ogni cinque. Il vuoto statistico, in altre parole, non equivale a un rischio assente: equivale a un rischio non misurato, e dunque non governato.
7. Il metodo del Centro Studi TUTELA
I principi che governano ogni elaborazione
- Tre principi guidano ogni ricerca del Centro Studi TUTELA. Primo, l’ancoraggio: ciascun parametro è ricondotto a una fonte ufficiale, pubblica e citabile, mai a una congettura. Secondo, la trasparenza: ogni assunzione è dichiarata apertamente, così che il lettore possa rifare il calcolo o contestarlo punto per punto. Terzo, il registro condizionale: si forniscono ordini di grandezza e non false precisioni, distinguendo sempre il dato rilevato dalla stima. Dove esiste un dato pubblico, lo si usa; dove non esiste, lo si stima alla luce del sole.
- Questo Quaderno non pretende di sostituire una rilevazione che lo Stato non effettua. Pretende di mostrare che il vuoto statistico non equivale a un rischio assente, e che quel rischio — anche con le ipotesi più prudenti — è alto, misurabile e oggi sistematicamente sottovalutato da chi lo porta.
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Fonti
1. INAIL, Dati INAIL — Costruzioni, dicembre 2025 (43.931 infortuni, 210 morti nel 2024)
2. INAIL, Dati INAIL — novembre 2024 (distribuzione per comparto ATECO, quota lavori specializzati)
6. ISTAT / Camera dei Deputati — 12,2 milioni di edifici residenziali, ~1,2 milioni di condomini
Quaderni del Centro Studi TUTELA — collana di ricerca e analisi dati dell’Osservatorio della testata TUTELA Condomini. Le elaborazioni sono condotte in registro condizionale, su fonti pubbliche e istituzionali, con metodologia dichiarata e replicabile. Il presente Quaderno costituisce l’apparato tecnico dell’articolo «Padroni per legge» (serie L’appalto invisibile). Dati e riferimenti aggiornati a giugno 2026. Il contenuto non costituisce consulenza legale.
