L’amministratore che non comunica i nominativi dei morosi ai creditori ne risponde personalmente

La Cassazione, con la sentenza  1002/2025, pubblicata il 15 gennaio 2025, chiarisce che l’obbligo informativo è un dovere personale e non rientra nel mandato condominiale.

La sentenza della Suprema Corte n. 1002/2025, del 15 gennaio 2025, si inserisce nell’alveo della giurisprudenza formatasi in materia di obblighi dell’amministratore di condominio, con particolare riferimento alla comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi ai creditori insoddisfatti, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.

 La decisione affronta in particolare la qualificazione soggettiva dell’obbligo di comunicazione dei dati, con conseguenti implicazioni sulla responsabilità dell’amministratore.

L’obbligo di comunicazione dei condomini morosi e la legittimazione passiva

Il punto centrale della decisione riguarda l’obbligo di comunicazione dell’amministratore condominiale dei condòmini morosi e la sua qualificazione soggettiva. L’art. 63 disp. att. c.c. prevede che l’amministratore comunichi ai creditori insoddisfatti i nominativi dei condomini morosi, affinché questi ultimi possano essere escussi prima degli altri obbligati in regola con i pagamenti.

Due sono gli orientamenti giurisprudenziali esistenti in merito alla legittimazione passiva dell’azione diretta alla comunicazione dei dati:

• Un primo orientamento sostiene che l’obbligo di comunicazione rientri tra i doveri dell’amministratore in quanto rappresentante del condominio, e dunque la legittimazione passiva spetterebbe al condominio in persona dell’amministratore;
• Un secondo orientamento, invece, considera tale obbligo come un dovere personale dell’amministratore, che risponderebbe in proprio e non quale rappresentante dell’ente condominiale.

La Corte di Cassazione, con la decisione in esame, ha aderito a questo secondo orientamento, affermando che l’obbligo in questione costituisce un dovere autonomo dell’amministratore, derivante direttamente dalla legge, e non un’attività rientrante nel rapporto di mandato con il condominio. Ne consegue che la legittimazione passiva spetta all’amministratore in proprio.

Tale impostazione trova fondamento nella natura stessa dell’obbligo imposto dall’art. 63 disp. att. c.c., che mira a tutelare i creditori del condominio e non i condomini stessi. L’amministratore, pertanto, non agisce in esecuzione di un mandato collettivo conferito dall’assemblea, bensì in adempimento di un obbligo normativo, la cui violazione può integrare una responsabilità aquiliana nei confronti del creditore danneggiato.

Conseguenze pratiche e applicative

La decisione in esame ha importanti ricadute pratiche per la gestione condominiale e per i rapporti tra amministratori, condomini e creditori:

• L’amministratore deve adempiere tempestivamente agli obblighi informativi previsti dall’art. 63 disp. att. c.c., pena l’insorgere di una responsabilità personale per il danno subito dal creditore a causa dell’omissione;
• I creditori insoddisfatti possono agire direttamente contro l’amministratore per ottenere la comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, senza necessità di convenire in giudizio il condominio;
• La responsabilità dell’amministratore per l’inadempimento dell’obbligo di comunicazione è di natura extracontrattuale, con la conseguente applicabilità del termine di prescrizione di cinque anni, ex art. 2947 c.c.

La sentenza della Corte di Cassazione si pone come un importante chiarimento in materia di obblighi dell’amministratore di condominio, ribadendo la natura personale dell’obbligo di comunicazione dei nominativi dei condomini morosi. La pronuncia conferma l’orientamento secondo cui l’amministratore risponde in proprio per eventuali omissioni, garantendo così una maggiore tutela ai creditori del condominio e rafforzando la responsabilità gestionale dell’amministratore stesso. Tale indirizzo, sebbene non unanime, si colloca coerentemente all’interno della più ampia evoluzione normativa e giurisprudenziale volta a delineare con precisione le responsabilità e gli obblighi dell’amministratore condominiale.