Sentenza del Tribunale di Napoli: il condominio è responsabile dell’accesso ai documenti
Uno dei dubbi più frequenti tra gli amministratori di condominio riguarda l’obbligo di consentire ai condòmini l’accesso ai documenti. A chi spetta realmente questo dovere? A rispondere è il Tribunale di Napoli con una recente sentenza (n. 988 del 30 gennaio 2025), che chiarisce un principio fondamentale: l’obbligo di fornire i documenti condominiali ricade sul condominio e non sull’amministratore a titolo personale.
Cosa dice la sentenza del Tribunale di Napoli?
Il caso nasce dalla richiesta di un condomino di ottenere copia del regolamento condominiale e delle delibere assembleari. L’amministratore aveva fornito solo parte della documentazione e, nonostante le ripetute richieste, non aveva consegnato il resto. Il condomino, quindi, ha avviato un’azione legale.
Durante il giudizio, l’amministratore ha sostenuto che la richiesta non doveva essere rivolta al condominio, ma a lui personalmente. Il tribunale, però, ha respinto questa tesi, affermando che (a differenza di quanto previsto per la comunicazione dei condòmini morosi: https://www.tutelacondomini.it/lamministratore-che-non-comunica-i-nominativi-dei-morosi-ai-creditori-ne-risponde-personalmente/) il dovere di conservare e fornire i documenti non è un obbligo personale dell’amministratore, bensì un compito che discende dal mandato collettivo ricevuto dai condòmini.
Perché l’obbligo spetta al condominio?
La decisione del tribunale si basa su un concetto chiaro: l’amministratore agisce come rappresentante del condominio e come depositario dei documenti. Ciò significa che:
- Il condomino ha diritto ad accedere alla documentazione per controllare la gestione del condominio.
- L’amministratore ha il compito di custodire e fornire i documenti, ma in quanto rappresentante del condominio, non a titolo personale.
- Il condominio, in quanto ente di gestione, è il soggetto passivamente legittimato in un’eventuale azione legale.
Cosa succede se l’amministratore non risponde alle richieste?
Se l’amministratore non fornisce i documenti richiesti, il condomino può agire legalmente contro il condominio, che sarà ritenuto responsabile. In caso di condanna, il condominio potrebbe poi rivalersi sull’amministratore per il danno subito.
Cosa dice la giurisprudenza?
Esistono due orientamenti in merito alla legittimazione passiva dell’amministratore:
- Orientamento minoritario: ritiene che l’amministratore sia responsabile in proprio e quindi debba rispondere direttamente (Tribunale di Catania, 16 gennaio 2018).
- Orientamento prevalente: afferma che l’amministratore è responsabile solo in qualità di rappresentante del condominio (Tribunale di Napoli, 15 febbraio 2019; Tribunale di Roma, 1 febbraio 2017).
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza del 2025, ha confermato la seconda tesi, sottolineando che è il condominio a dover rispondere delle richieste documentali, indipendentemente dal fatto che l’amministratore cambi nel tempo.
Cosa devono fare gli amministratori?
Per evitare contenziosi e garantire una gestione trasparente, gli amministratori devono rispondere tempestivamente alle richieste di accesso ai documenti condominiali. Ricordiamo che questo obbligo non è un onere personale, ma fa parte del mandato conferito dall’assemblea. In caso di inadempienza, il condominio potrebbe essere chiamato in giudizio, con il rischio di conseguenze economiche.
La corretta gestione della documentazione condominiale non solo evita problemi legali, ma rafforza il rapporto di fiducia con i condòmini, garantendo una gestione più trasparente ed efficiente.
