Tre squadre dei vigili del fuoco e diciannove residenti evacuati per un rogo partito dal quadro elettrico, e tornano centrali i doveri sugli impianti comuni
Martedì 23 giugno 2026, in serata, un incendio è divampato in un condominio di via Donizetti, a Forlì. Le fiamme sono partite da un quadro elettrico e una densa colonna di fumo ha invaso la tromba delle scale, bloccando i residenti. I vigili del fuoco hanno evacuato 19 persone, tra cui tre minori, una salvata dall’ultimo piano con l’autoscala. Nessun ferito né intossicato. L’episodio riporta l’attenzione su un tema che riguarda ogni edificio: la sicurezza degli impianti elettrici comuni.
Per l’amministratore il caso è emblematico. Il quadro elettrico e i montanti che servono le parti comuni sono beni di cui il condominio è custode: garantirne la sicurezza non è un’opzione, ma un dovere che, in caso di incidente, incide direttamente sulle responsabilità.
L’impianto elettrico comune è responsabilità del condominio
Il quadro elettrico generale, i montanti e l’impianto delle parti comuni appartengono al condominio. La loro conservazione e manutenzione rientra tra i compiti dell’amministratore, che ai sensi dell’art. 1130 c.c. deve erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e compiere gli atti necessari a conservarle.
A questo si aggiunge la posizione di custode. In base all’art. 2051 c.c., il condominio risponde dei danni cagionati dai beni che ha in custodia, compreso l’impianto elettrico comune, salvo che provi il caso fortuito. Se un incendio nasce dal quadro per un difetto o per mancata manutenzione, la responsabilità ricade quindi sulla collettività dei condòmini.
Conta però individuare il confine. Risponde il condominio quando il guasto riguarda la porzione comune dell’impianto — il quadro generale, i montanti, le linee delle parti comuni; risponde invece il singolo proprietario quando il difetto è nell’impianto interno alla sua unità. Per questo, dopo un incendio, accertare il punto esatto di innesco è decisivo per attribuire i costi.
Le regole del D.M. 37/2008: conformità e imprese abilitate
La sicurezza degli impianti negli edifici è governata dal D.M. 37/2008, che disciplina installazione, trasformazione e manutenzione straordinaria. Tre obblighi riguardano da vicino l’amministratore.
Primo: i lavori vanno affidati esclusivamente a imprese abilitate, la cui qualifica si verifica con una semplice visura camerale. Secondo: al termine dei lavori l’impresa rilascia la dichiarazione di conformità dell’impianto, con i relativi allegati, documento che attesta l’esecuzione a regola d’arte e che protegge l’amministratore in caso di contestazioni. Per gli impianti più datati, privi di quel documento, è possibile far redigere a un tecnico una dichiarazione di rispondenza.
Terzo: per gli impianti più complessi — ad esempio quelli con potenza superiore a 6 kW o a servizio di locali a maggior rischio d’incendio, come autorimesse e centrali termiche — serve anche la progettazione di un professionista abilitato.
La documentazione non è un dettaglio burocratico. Un impianto privo di dichiarazione di conformità o di rispondenza è considerato non a regola d’arte: in caso di controlli o, soprattutto, di un incidente, l’amministratore e il condominio si trovano esposti a sanzioni e a una più difficile prova di aver agito con diligenza. Recuperare o ricostruire quei documenti, per i fabbricati più datati, è quindi una delle prime verifiche da fare.
Manutenzione e verifiche periodiche
Un impianto «a norma» al momento dell’installazione non resta sicuro per sempre. L’amministratore dovrebbe impostare una manutenzione programmata del quadro e delle linee comuni, affidata a tecnici qualificati, e conservare i verbali datati degli interventi: sono la prova della diligenza del condominio.
Esiste poi un obbligo specifico per i condomìni che sono anche datori di lavoro, ad esempio quando hanno un portiere dipendente. In questi casi il DPR 462/2001 impone la verifica periodica dell’impianto di messa a terra, da richiedere ad ASL, ARPA o organismi abilitati. Dove questo obbligo non scatta, resta comunque il dovere generale di manutenzione e la responsabilità del custode.
Cosa deve fare l’amministratore: cinque controlli
La prevenzione, qui, vale più di qualsiasi rimedio successivo. Pochi controlli, documentati, riducono in modo netto sia il rischio di incendio sia l’esposizione del condominio.
• Conservare la dichiarazione di conformità (o di rispondenza) dell’impianto e i suoi allegati.
• Affidare installazione e manutenzione straordinaria solo a imprese abilitate, verificate con visura camerale.
• Programmare la manutenzione periodica del quadro e dei montanti comuni, con verbali datati.
• Per i condomìni datori di lavoro, eseguire le verifiche periodiche dell’impianto di terra (DPR 462/2001).
• Intervenire subito sulle anomalie segnalate: odori di bruciato, scatti ricorrenti del salvavita, surriscaldamenti.
In caso di principio d’incendio, come a Forlì, la priorità resta l’evacuazione e l’allerta dei vigili del fuoco. Subito dopo, conviene far accertare da un tecnico l’origine del guasto e documentare lo stato dei luoghi: serve sia per gli interventi di ripristino, sia per definire le responsabilità. Una gestione tracciata degli impianti è ciò che distingue un condominio esposto da uno protetto.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono un parere legale riferito al caso concreto. Per la valutazione di una situazione specifica è opportuno rivolgersi a un professionista qualificato. TUTELA Condomini è una testata giornalistica registrata e indipendente.
