Il proprietario risponde delle violazioni del regolamento commesse dall’inquilino; ma il danno al decoro architettonico va provato, non presunto
Il proprietario di un immobile risponde verso il condominio anche quando la violazione del regolamento è materialmente commessa dall’inquilino. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 10232, depositata il 19 giugno 2026, in una causa sul mutamento di destinazione d’uso di un locale commerciale trasformato in abitazione. Il condominio può agire direttamente contro il proprietario per l’accertamento dell’abuso e il ripristino dei luoghi; il risarcimento del danno al decoro architettonico, invece, richiede la prova di un pregiudizio concreto.
La decisione interessa da vicino l’amministratore, per due ragioni pratiche. Può agire a tutela del regolamento senza una preventiva delibera, quando l’azione rientra nelle sue attribuzioni; e il proprietario non si libera della responsabilità addossandola all’inquilino. Sul fronte del risarcimento, però, la sentenza fissa un limite netto.
Perché il proprietario risponde dell’abuso dell’inquilino
Il proprietario è il destinatario principale delle prescrizioni del regolamento, e questo lo rende responsabile verso il condominio anche per le violazioni commesse dal conduttore. Su di lui grava un dovere di vigilanza e di intervento: deve adottare le misure necessarie per impedire o far cessare gli abusi e non può liberarsi sostenendo che l’illecito è opera dell’inquilino. Per andare esente da responsabilità, il locatore deve dimostrare di avere attivato iniziative concrete verso il conduttore — una diffida, una richiesta formale di cessazione — non semplicemente affermarlo. Nel caso deciso a Napoli il proprietario, pur diffidato dal condominio, non aveva fornito prova di passi effettivi per far rientrare la violazione.
Conta anche la natura del regolamento. Quello in esame era di tipo contrattuale, richiamato nei titoli d’acquisto e trascritto, e perciò vincolante: vietava l’uso abitativo dei locali al piano terra, ammettendo solo la destinazione commerciale. La trasformazione del negozio in abitazione, accertata in giudizio, integrava quindi una violazione delle clausole regolamentari.
L’amministratore può agire senza una delibera
L’amministratore è legittimato ad agire in giudizio per far rispettare il regolamento senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, quando l’azione rientra nelle sue attribuzioni. La tutela dell’osservanza delle prescrizioni regolamentari è una funzione tipica del ruolo (artt. 1130 e 1131 del codice civile): per questo la domanda promossa dal condominio è stata ritenuta ammissibile. Né l’eliminazione successiva dell’abuso ha chiuso la partita: le opere erano state rimosse solo nel corso del processo, ma il giudice ha comunque accertato l’illegittimità della condotta, confermando che la cessazione tardiva della violazione non fa venire meno l’interesse all’accertamento di quella già consumata.
Il danno al decoro va provato, non presunto
Sul risarcimento la sentenza segna il limite. Il pregiudizio al decoro architettonico non può essere presunto per il solo fatto che esista un’opera abusiva: va specificamente allegato e provato. Nel caso napoletano il condominio non aveva dimostrato un danno patrimoniale o estetico effettivo, né offerto elementi sufficienti per una liquidazione equitativa; la natura soltanto temporanea del pregiudizio, dopo la rimozione delle opere, ha escluso ogni ristoro.
Da qui la distinzione che l’amministratore deve tenere a mente: l’accertamento dell’illegittimità scaturisce già dalla violazione del regolamento, mentre il risarcimento richiede la prova rigorosa del pregiudizio. In pratica, per ottenere un risarcimento non basta documentare l’abuso: occorre dimostrare, con elementi concreti, il danno che ne è derivato.
Avv. Raffaele Marascio
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