La Corte d’Appello di Genova conferma: le infiltrazioni che impediscono l’uso dell’immobile costituiscono un danno risarcibile.
Quando si parla di infiltrazioni condominiali, ci si riferisce a una delle problematiche più spinose per i proprietari di immobili. Le conseguenze possono essere devastanti non solo per le condizioni materiali dell’abitazione, ma anche per la possibilità di godere del bene in modo pieno ed esclusivo. La sentenza n. 555 della Corte d’Appello di Genova del 5 maggio 2025 rappresenta un punto fermo nel panorama giurisprudenziale, confermando che il risarcimento del danno può includere anche l’indennizzo per il mancato godimento dell’immobile, sulla base dei canoni medi di locazione.
Il condominio deve risarcire anche se non c’è prova diretta del mancato utilizzo?
Sì, è possibile ottenere un risarcimento anche senza una prova puntuale del mancato utilizzo dell’immobile. Secondo quanto affermato dal Collegio, è sufficiente che il danneggiato fornisca elementi presuntivi, purché fondati su circostanze credibili e documentabili, come avvenuto nel caso di specie. Il Tribunale ha infatti accolto l’analogia con il danno da occupazione senza titolo, facendo leva su precedenti giurisprudenziali che legittimano il risarcimento presunto, superando la vecchia concezione di “danno in re ipsa”. È chiaro, quindi, che il proprietario danneggiato può ottenere un indennizzo anche solo dimostrando la possibilità concreta di godere o locare il proprio immobile, senza dover provare l’effettivo utilizzo interrotto.
Il condominio può sostenere che il danneggiato è responsabile per non aver agito prima?
No, secondo la Corte d’Appello, è addirittura paradossale sostenere che sia colpa del danneggiato non aver impedito le infiltrazioni causate dal condominio stesso. Il danneggiato, nel caso specifico, non è rimasto inerte: ha avviato un procedimento di accertamento tecnico preventivo, che ha confermato la responsabilità, almeno in parte, del condominio. Questo ha escluso ogni ipotesi di concorso colposo, che avrebbe potuto ridurre l’importo del risarcimento ai sensi dell’art. 1227 c.c. La presenza di una perizia tecnica, infatti, rafforza l’affermazione che l’immobile danneggiato da infiltrazioni provenienti da parti comuni comporta un diritto pieno al ristoro.
Come viene calcolato il risarcimento per il mancato godimento?
Il calcolo avviene utilizzando valori di locazione media, considerando sia la perdita economica diretta (ovvero l’impossibilità di locare o usare l’immobile) sia le cosiddette chances perse. L’orientamento del Tribunale prende atto che il danno non è soltanto materiale, ma coinvolge anche il valore d’uso e la fruizione economica dell’immobile. Questo significa che anche chi non vive direttamente nell’immobile ma ne trae reddito attraverso la locazione può ottenere un risarcimento, purché dimostri l’intenzione o l’abitudine consolidata a farlo. Si tratta di una vera e propria estensione della tutela del proprietario immobiliare contro danni da cattiva manutenzione condominiale.
Anche il danneggiato è tenuto a partecipare alle spese di riparazione?
Sì, e questo è un punto fondamentale spesso trascurato. La giurisprudenza ha ribadito che il condomino danneggiato assume un duplice ruolo: da un lato è terzo rispetto al danno e ha diritto al risarcimento; dall’altro è comunque comproprietario delle parti comuni e quindi tenuto a partecipare “pro quota” alle spese di riparazione. È una regola che riequilibra i rapporti interni al condominio e si fonda su una logica di equità. Anche se si è subito un danno, si resta corresponsabili, seppur indirettamente, della manutenzione del bene comune. Il principio espresso nella sentenza n. 18187 del 24 giugno 2021 dalla Cassazione è stato richiamato a conferma di questo schema giuridico.
È necessario avviare subito un’azione legale in caso di infiltrazioni?
Assolutamente sì. La tempestività nell’agire è determinante per ottenere un risarcimento pieno e per evitare contestazioni sul concorso di colpa. Avviare un procedimento di accertamento tecnico o inviare una diffida formale al condominio rappresentano strumenti essenziali. In mancanza di tali iniziative, il rischio è che venga applicato l’art. 1227 c.c., con una possibile riduzione del risarcimento da infiltrazioni per inattività del proprietario. La documentazione delle cause, la raccolta di prove e la consultazione di un legale sono i passi fondamentali per far valere i propri diritti e per quantificare correttamente il danno subito, sia per il ripristino che per il mancato uso.
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