La mancanza di cassa non giustifica il ritardo nei lavori urgenti, e il condòmino danneggiato non può essere costretto ad anticiparli al posto del condominio
Il condominio deve eseguire i lavori urgenti sulle parti comuni anche quando non ha liquidità, e non può scaricare l’anticipo sul proprietario danneggiato. Lo ha stabilito il Tribunale di Napoli con un’ordinanza del 17 giugno 2026, in un caso in cui le infiltrazioni dal lastrico solare avevano fatto crollare parte del soffitto di un appartamento all’ultimo piano. Il giudice ha ordinato al condominio, in via d’urgenza, di intervenire subito, respingendo la difesa fondata sulla morosità di alcuni condòmini.
La decisione tocca un nodo ricorrente per amministratori e condòmini: cosa accade quando una parte comune mal tenuta provoca un danno grave e la cassa è vuota. La risposta del giudice è netta — l’obbligo di intervenire resta, e il singolo non deve sostituirsi all’ente. Poggia su due fondamenti, con una conseguenza pratica precisa.
Il condominio risponde come custode delle parti comuni
Il primo fondamento è la qualificazione del condominio come custode dei beni comuni. L’articolo 2051 del codice civile stabilisce che chi ha la custodia di una cosa risponde dei danni da essa causati, salvo che provi il caso fortuito. Quando le infiltrazioni provengono dal lastrico solare mal mantenuto, è quindi il condominio a doverne eliminare le cause ed eseguire le opere necessarie, senza che si possa individuare un altro soggetto tenuto a farlo.
Nel caso napoletano il condominio non aveva contestato né l’esistenza delle infiltrazioni né la loro origine nel cattivo stato del lastrico. Era inoltre accertato che parte dell’abitazione non era più utilizzabile e che il protrarsi del fenomeno esponeva gli occupanti a un rischio concreto per la salute e l’incolumità: elementi che rendevano l’intervento non rinviabile.
La tutela d’urgenza: l’ordine di eseguire subito i lavori
Il secondo pilastro è lo strumento processuale. Il proprietario danneggiato si era rivolto al giudice con un ricorso d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile, che consente un provvedimento immediato quando ricorrono due presupposti: il fumus boni iuris, cioè la ragionevole fondatezza della pretesa, e il periculum in mora, il rischio che l’attesa dei tempi ordinari produca un danno grave e irreparabile.
Riscontrati entrambi — la responsabilità del condominio appariva fondata e il pericolo per gli occupanti era concreto — il Tribunale ha ordinato l’esecuzione immediata delle opere, senza rinviare la tutela ai tempi di un giudizio ordinario.
La mancanza di fondi non è una scusa
Il passaggio di maggiore rilievo pratico riguarda la difesa del condominio, che pur riconoscendo l’urgenza sosteneva di non poter procedere per la morosità di alcuni condòmini, proponendo che fosse il danneggiato ad anticipare la spesa salvo rimborso. Il giudice ha respinto la tesi e ordinato direttamente al condominio di eseguire i lavori: le difficoltà di cassa dell’ente non possono trasferire sul singolo l’onere di sostituirsi al condominio nei suoi obblighi.
Altrimenti la vittima del danno finirebbe per sopportare le conseguenze dell’inerzia gestionale o della morosità altrui. Per l’amministratore la conseguenza è concreta: davanti a un pericolo accertato la priorità è far partire gli interventi — se necessario con un fondo o un’anticipazione gestita dall’ente — mentre il recupero delle quote dai morosi resta una partita separata, da non far pesare sul condomino danneggiato.
