Modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni. Quale iter seguire? Quali maggioranze occorrono? E quali sono i limiti?
Da tempo molti condòmini di uno stabile che amministri stanno manifestando la volontà di trasformare il giardino condominiale, poco utilizzato e maltenuto, in un parcheggio che possa così risolvere il problema dei posti auto disponibili nella zona in cui è situato il condominio.
Ti stai chiedendo pertanto come comportarti e quali regole occorre seguire per modificare le parti comuni del condominio.
Te lo spiegherò nelle righe che seguono.
Cosa si intende per modifica della destinazione d’uso delle parti comuni?
La modifica della destinazione d’uso delle parti comuni di un edificio consiste nella variazione dello scopo originario a cui una determinata parte comune del condominio era adibita.
La trasformazione dell’area del giardino in un parcheggio ad esempio rappresenta a tutti gli effetti una modifica della destinazione d’uso poichè viene modificata la finalità originaria a cui l’area era adibita, passando da un’area verde funzionale al relax, al gioco e allo svago, a posteggio a disposizione dei condòmini per parcheggiare la propria auto.
Quale maggioranza serve per la modifica alla destinazione d’uso di una parte comune?
Per adottare una modifica alla destinazione d’uso di una parte comune, come previsto dall’articolo 1117 ter del Codice civile, serve ottenere il parere favorevole dell’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.
Una modifica della destinazione d’uso può comportare dei vantaggi per alcuni condòmini e dei sacrifici per altri. La maggioranza qualificata richiesta per approvare la modifica garantisce dunque che la decisione sia presa solo se sussiste un ampio consenso tra i condomini e che i diritti di tutti siano tutelati.
Modifica parti comuni: come convocare l’assemblea?
Per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, come abbiamo visto, occorre convocare l’assemblea. Per farlo però occorre seguire un iter particolare, disciplinato dall’articolo 1117 ter del Codice civile.
Per convocare un’assemblea, destinata ad ottenere una delibera che comporti la modifica alla destinazione d’uso delle parti comuni, occorre che la convocazione sia inviata tramite lettera raccomandata o PEC almeno 20 giorni prima dell’assemblea e che la stessa venga affissa negli spazi adibiti ad uso comuni per almeno 30 giorni consecutivi.
Questo al fine di garantire la massima pubblicità dell’avviso di convocazione e massimizzare la partecipazione dei condòmini all’assemblea, in modo tale che questi possano prendere visione dell’ordine del giorno e prepararsi alla riunione, potendo esprimere il proprio voto in modo consapevole.
La convocazione infatti, come indicato dal comma 3 dell’articolo 1117 del Codice civile, dovrà contenere l’indicazione delle parti comuni che saranno oggetto di modificazione e quale sarà la nuova destinazione d’uso. Nel nostro caso dunque, sarà necessario esprimere già nella convocazione la volontà di modificare il giardino condominiale, trasformandolo in parcheggio. La mancata indicazione di questi elementi comporterà la nullità della convocazione stessa.
Delibera per la modifica delle parti comuni: quali sono i requisiti?
La delibera per la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni deve contenere in primo luogo l’indicazione esplicita che attesti come tutte le operazioni di convocazione dell’assemblea sopra indicate siano state rispettate. A stabilirlo è il comma 4 dell’articolo 1117 del Codice civile.
Lo stesso articolo, al comma 5, precisa poi degli aspetti fondamentali inerenti al contenuto della delibera assembleare. In particolare stabilisce che siano vietate tutte quelle modificazioni delle destinazioni d’uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.
Le modifiche delle destinazioni d’uso possono infatti comportare interventi strutturali che, se non eseguiti a regola d’arte, possono compromettere la stabilità dell’edificio, mettendo a rischio la sicurezza dei condòmini.. Ad esempio, la trasformazione di un locale abitativo in un garage potrebbe comportare un aumento dei carichi statici, che potrebbe causare fessurazioni, cedimenti o addirittura il crollo del fabbricato.
Allo stesso modo gli edifici condominiali, soprattutto quelli storici o di particolare pregio architettonico, hanno un valore estetico che deve essere tutelato. Modifiche non congrue alle caratteristiche originarie dell’edificio potrebbero deturparne l’aspetto e snaturarne l’identità architettonica.
Il divieto di modificare le destinazioni d’uso che pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico mira dunque a tutelare l’incolumità dei cittadini, il valore degli immobili e il patrimonio storico-artistico.
