AGGIORNAMENTO CONDOMINIO | 16 OTTOBRE 2026
Se l’amministratore affida a un tecnico uno studio per interventi energetici senza avere i necessari poteri, il contratto può restare inefficace verso il condominio. Il professionista può però rivalersi sul falsus procurator se ha confidato senza colpa nell’esistenza del mandato.
Tribunale di Milano, sentenza 12 ottobre 2026, n. 7795
Il problema degli incarichi preliminari ai bonus
Negli interventi agevolati, le assemblee si trovano spesso a commissionare diagnosi energetiche, studi di fattibilità, verifiche urbanistiche, computi metrici e progettazioni preliminari. Queste attività possono generare costi rilevanti anche se i lavori non vengono poi eseguiti. Per questo è essenziale stabilire chi abbia conferito l’incarico e con quali poteri: l’amministratore non dispone di una rappresentanza generale illimitata per ogni prestazione professionale collegata a un possibile intervento straordinario.
Il tecnico chiede il compenso al condominio
La causa decisa dal Tribunale di Milano nasceva dalla richiesta di pagamento di un professionista che aveva redatto uno studio di fattibilità per interventi sulle parti comuni nell’ambito del Superbonus 110%. Il tecnico fondava la pretesa sull’attività svolta e su una nota pro-forma. Il condominio eccepiva però l’assenza di qualsiasi delibera con cui l’assemblea avesse autorizzato l’amministratrice a conferire quello specifico incarico.
Le e-mail avevano creato affidamento, ma non poteri
Dall’istruttoria emergeva che l’amministratrice, attraverso scambi di e-mail, aveva indotto il professionista a ritenere che esistesse un’autorizzazione del condominio. Quel comportamento poteva spiegare perché il tecnico avesse svolto la prestazione, ma non era sufficiente a creare ex post un potere di rappresentanza che l’assemblea non aveva attribuito. Il contratto concluso senza poteri non diventava quindi automaticamente vincolante per la compagine condominiale.
Falsus procurator e ratifica
La vicenda è stata ricondotta allo schema della rappresentanza senza potere. L’atto compiuto dal falsus procurator è inefficace nei confronti del rappresentato finché quest’ultimo non lo ratifica. In condominio, la ratifica può derivare da una successiva deliberazione assembleare consapevole del contenuto dell’incarico e dei relativi costi. In mancanza di ratifica, il professionista non può pretendere dal condominio il compenso come se l’incarico fosse stato regolarmente conferito.
La possibile responsabilità personale dell’amministratore
L’inefficacia verso il condominio non lascia necessariamente il professionista senza tutela. L’art. 1398 c.c. prevede la responsabilità di chi, senza poteri o eccedendoli, abbia contrattato come rappresentante e abbia causato un danno al terzo che confidava senza colpa nella validità del contratto. Nel caso milanese l’ex amministratrice è stata condannata, almeno in parte, a risarcire il tecnico per l’affidamento ingenerato dalle sue comunicazioni.
Non tutti gli incarichi tecnici richiedono la stessa delibera
La decisione non va trasformata nella regola secondo cui l’amministratore non potrebbe mai incaricare un tecnico senza voto assembleare. Nell’amministrazione ordinaria e nelle situazioni urgenti esistono poteri propri; inoltre la natura e l’importo dell’incarico possono incidere sulla valutazione. Qui, però, lo studio era funzionale a un programma di lavori straordinari di efficientamento energetico e mancava qualsiasi autorizzazione assembleare idonea a impegnare il condominio.
Come evitare contenziosi su studi e progettazioni
La soluzione pratica è formalizzare gli incarichi preliminari. La delibera dovrebbe indicare il professionista o i criteri per sceglierlo, l’oggetto della prestazione, il compenso o il metodo per determinarlo, le eventuali condizioni sospensive e chi sia autorizzato a sottoscrivere il contratto. Anche i tecnici dovrebbero chiedere copia della delibera prima di iniziare attività rilevanti. Una semplice e-mail dell’amministratore, se non supportata da poteri reali, può generare un contenzioso tra professionista, condominio e amministratore.
Tabella riepilogativa
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Tema |
Regola pratica |
|---|---|
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Studio di fattibilità per lavori straordinari |
Verificare il mandato assembleare prima dell’incarico |
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E-mail dell’amministratore |
Può creare affidamento, ma non sostituisce i poteri mancanti |
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Contratto concluso senza potere |
Inefficace verso il condominio salvo ratifica |
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Ratifica assembleare |
Può rendere efficace l’incarico verso il condominio |
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Tecnico in buona fede |
Può chiedere il danno al falsus procurator nei presupposti di legge |
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Delibera ben formulata |
Deve chiarire oggetto, compenso e poteri di firma |
FAQ
1. L’amministratore può sempre incaricare un tecnico da solo?
No. Dipende dalla natura dell’attività e dai poteri propri dell’amministratore. Per incarichi collegati a importanti lavori straordinari è spesso necessaria una chiara autorizzazione assembleare.
2. Se il tecnico ha già lavorato, il condominio deve comunque pagare?
Non necessariamente. Se l’incarico è stato conferito senza poteri e non è ratificato, il contratto può restare inefficace verso il condominio.
3. Una e-mail dell’amministratore vale come delibera?
No. Può avere rilievo nei rapporti con il professionista e sull’affidamento, ma non crea da sola un potere che l’assemblea non ha attribuito.
4. L’assemblea può ratificare dopo?
Sì, la ratifica consapevole può rendere efficace l’atto compiuto senza poteri, secondo la disciplina della rappresentanza.
5. Il tecnico può chiedere i soldi direttamente all’amministratore?
Può configurarsi una responsabilità risarcitoria del falsus procurator se il terzo ha confidato senza colpa nell’esistenza dei poteri e ha subito un danno.
Riferimenti essenziali
• Artt. 1130 e 1131 c.c. – attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore
• Artt. 1398 e 1399 c.c. – rappresentanza senza potere e ratifica
• Disciplina assembleare dei lavori straordinari e degli incarichi professionali
• Trib. Milano, sentenza 12 ottobre 2026, n. 7795
Fonte editoriale di riferimento: Studio Cataldi, “Studio di fattibilità per bonus edilizi: quando il condominio non deve pagare il compenso al tecnico”, pubblicato il 16 ottobre 2026.
Articolo redatto in forma autonoma a scopo informativo. La soluzione dei casi concreti richiede la verifica dei titoli, degli atti, del regolamento e della documentazione tecnica e processuale applicabile.
