di Alberto Maria Giardina
Abstract
La diffusione delle locazioni brevi e dell’ospitalità turistica pone agli amministratori una domanda ricorrente: quando il condominio può impedirne lo svolgimento nelle singole unità immobiliari? La risposta non dipende dalla sola durata dei soggiorni o dalla presenza di un divieto nel regolamento. Occorre distinguere la locazione turistica dalle attività ricettive, esaminare il contenuto e la natura della clausola e verificare se essa possa essere fatta valere nei confronti dell’attuale proprietario.
L’articolo affronta queste verifiche alla luce di tre recenti pronunce della Corte di cassazione: l’ordinanza n. 2770/2025, sull’interpretazione del divieto di destinazione a “casa di alloggio”; la sentenza n. 15341/2025, sulla trascrizione delle limitazioni e sulla loro accettazione nell’atto di acquisto; l’ordinanza n. 1105/2026, sulla necessaria partecipazione del proprietario al giudizio relativo al vincolo.
Ne emerge un percorso operativo che parte dai titoli e dalle modalità concrete dell’attività, distinguendo il divieto di destinazione dalle singole violazioni nell’uso dell’immobile e delle parti comuni. L’obiettivo è offrire all’amministratore gli strumenti per valutare quando una contestazione sia fondata e quale tutela possa essere richiesta.
Parole chiave: condominio; locazioni brevi; locazioni turistiche; regolamento contrattuale; servitù reciproche; trascrizione; bed and breakfast; litisconsorzio necessario.
Sommario
1. Il problema giuridico. – 2. Locazione breve, locazione turistica e attività ricettiva. – 3. Il primo passaggio: che cosa può vietare il regolamento condominiale. – 4. Regolamento contrattuale e servitù reciproche: il collegamento tra i due concetti. – 5. Il contenuto della clausola: chiarezza e interpretazione del divieto. – 6. Cassazione n. 2770/2025: la “casa di alloggio”. – 7. Cassazione n. 15341/2025: trascrizione e relatio perfecta. – 8. Cassazione n. 1105/2026: azione confessoria e litisconsorzio. – 9. La posizione del proprietario, del conduttore e del gestore. – 10. I poteri dell’amministratore. – 11. Una verifica in concreto: le indicazioni operative. – 12. Conclusioni.
1. Il problema giuridico
La diffusione delle locazioni di breve durata ha fatto emergere nella vita condominiale situazioni diverse, che non possono essere ricondotte a un’unica categoria.
Dietro la formula ormai comune di “affitto breve” possono infatti trovarsi diverse fattispecie: una semplice locazione per finalità turistica, una casa per vacanze, un’attività di affittacamere, un bed and breakfast oppure un’organizzazione che, per dimensioni e servizi offerti, si avvicina all’attività alberghiera.
La distinzione non è soltanto terminologica perché da essa può dipendere, in concreto, la possibilità di applicare una clausola del regolamento condominiale che vieti determinate destinazioni delle proprietà esclusive.
Un regolamento può, ad esempio, vietare “alberghi, pensioni e affittacamere”; può riservare gli appartamenti alla “civile abitazione”; può vietare la destinazione a “casa di alloggio”; oppure può contenere prescrizioni più generiche, riferite alla tranquillità, al decoro o alla sicurezza dell’edificio.
Di fronte a una segnalazione, pertanto, l’amministratore non può limitarsi a rilevare la presenza dell’appartamento su una piattaforma digitale, deve prima comprendere quale attività venga concretamente svolta e, parallelamente, quale sia il fondamento giuridico del divieto che si intende far valere.
Il punto di partenza resta la libertà del proprietario di utilizzare e concedere in godimento la propria unità immobiliare. Una limitazione a tale libertà costituisce un’eccezione e deve quindi trovare un fondamento negoziale inequivoco1.
La questione condominiale richiede, in definitiva, una serie di verifiche: esistenza della clausola limitativa, fonte della sua approvazione, incidenza sul diritto di proprietà, contenuto, opponibilità al proprietario attuale e riconducibilità dell’attività concretamente esercitata al divieto.
2. Locazione breve, locazione turistica e attività ricettiva
La locazione breve, ai fini della disciplina prevista dall’art. 4 del d.l. 24 aprile 2017, n. 50, è il contratto di locazione di immobile abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, eventualmente comprensivo di servizi strettamente connessi, quali la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali2.
La disposizione risponde principalmente a finalità tributarie e non trasforma la locazione breve in un’autonoma categoria civilistica.
La locazione per finalità turistica trova invece la propria disciplina nell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che esclude gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche dall’applicazione di una parte della disciplina delle locazioni abitative ordinarie. Essa conserva la causa propria della locazione: il locatore attribuisce al conduttore il godimento dell’immobile dietro corrispettivo, senza assumere necessariamente quell’organizzazione di servizi che caratterizza l’attività ricettiva3.
Diversa può essere la situazione quando nell’immobile venga esercitata un’attività di bed and breakfast, affittacamere o casa per vacanze, se la legislazione regionale la configura come attività ricettiva e l’utilizzazione dell’immobile è accompagnata da servizi ulteriori, organizzati e continuativi.
La Cassazione ha in più occasioni valorizzato la sostanziale assimilabilità tra affittacamere, attività alberghiera e bed and breakfast; tale assimilazione, tuttavia, non consente di affermare che ogni locazione breve costituisca, per ciò solo, un’attività alberghiera4.
La finalità turistica e la durata breve del soggiorno non risolvono, da sole, il problema.
Da un lato, non è corretto ritenere che la finalità turistica renda sempre incompatibile l’uso dell’appartamento con la destinazione abitativa. Dall’altro, non è corretto considerare irrilevanti le concrete modalità dell’ospitalità, soprattutto quando l’attività comporti ricevimento degli ospiti, cambio sistematico della biancheria, custodia dei bagagli, organizzazione di servizi, utilizzo particolarmente intenso delle parti comuni o un elevato avvicendamento degli occupanti.
La qualificazione dell’attività costituisce pertanto il primo passaggio, ma non è ancora sufficiente per stabilire se il condominio possa impedirla.
Occorre quindi confrontare l’attività concretamente svolta con il contenuto del regolamento.
3. Il primo passaggio: che cosa può vietare il regolamento condominiale
L’art. 1138, quarto comma, c.c. impedisce al regolamento assembleare di menomare i diritti che ai condòmini derivano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
La disposizione stabilisce, quindi, che la maggioranza può disciplinare l’utilizzazione delle parti comuni e organizzare la vita condominiale, ma non può, attraverso una semplice deliberazione, introdurre un nuovo limite al diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari.
Ne consegue che una deliberazione approvata a maggioranza non può, di regola, trasformare una modalità lecita di godimento dell’unità esclusiva in una destinazione vietata.
Diverso è il caso in cui il limite derivi da un titolo negoziale.
Il regolamento può infatti avere natura contrattuale quando sia stato predisposto dall’originario unico proprietario e accettato dagli acquirenti nei rispettivi atti, oppure quando una determinata limitazione sia stata successivamente approvata con il consenso di tutti i titolari interessati5.
Un documento denominato “regolamento condominiale” può contenere, infatti, tanto disposizioni sul funzionamento del condominio, modificabili secondo le regole proprie delle deliberazioni assembleari, quanto clausole negoziali che incidono sui diritti dei singoli proprietari.
È quindi necessario guardare alla fonte e al contenuto della singola clausola.
Se, ad esempio, il regolamento stabilisce gli orari di utilizzo dell’ascensore o disciplina le modalità di conferimento dei rifiuti, siamo normalmente nell’ambito della regolamentazione dell’uso delle parti comuni.
Se invece stabilisce che una determinata unità non può essere destinata ad albergo, pensione, affittacamere o altra specifica attività, la disposizione incide direttamente sulla possibilità del proprietario di utilizzare la propria unità in un determinato modo.
In quest’ultimo caso diventa decisivo accertare se il limite sia stato validamente costituito attraverso un accordo negoziale.
Ed è proprio qui che si comprende il passaggio successivo: quando una clausola negoziale non si limita a disciplinare il funzionamento del condominio, ma impone alle proprietà un vincolo di destinazione nell’interesse delle altre proprietà, la giurisprudenza può qualificarla come una servitù reciproca.
4. Regolamento contrattuale e servitù reciproche: il collegamento tra i due concetti
La servitù viene normalmente intesa come un diritto gravante su un fondo a vantaggio di un altro fondo. Nel caso delle clausole regolamentari che vietano determinate destinazioni delle proprietà esclusive, la situazione è differente: il vincolo è collegato al rapporto tra tutte le unità immobiliari interessate.
Se i proprietari, attraverso un titolo negoziale valido, stabiliscono che determinate unità non potranno essere destinate a specifiche attività, ciascuna proprietà può beneficiare del vincolo imposto alle altre. Al tempo stesso, ciascuna proprietà può essere sottoposta a un analogo limite.
Per questo la giurisprudenza ha ricondotto tali clausole alla figura delle servitù reciproche6.
La reciproca relazione tra i fondi consente così di spiegare la struttura del vincolo: ciascuna proprietà è, nello stesso tempo, beneficiaria della limitazione gravante sulle altre e gravata da una limitazione a vantaggio delle altre.
Non ogni clausola del regolamento, però, costituisce una servitù. Perché possa essere qualificata in questo modo, deve derivare da un accordo negoziale e imporre una limitazione alla proprietà nell’interesse delle altre unità immobiliari.
Se il vincolo è una servitù, non è sufficiente dimostrare che il proprietario conoscesse l’esistenza del regolamento condominiale. Occorre verificare se il diritto reale limitativo sia stato validamente costituito e se sia opponibile al proprietario nei cui confronti viene fatto valere.
In primo luogo, poiché il vincolo incide sulle facoltà di godimento della proprietà immobiliare e viene ricondotto alla figura della servitù volontaria, la relativa costituzione richiede un titolo scritto, secondo gli artt. 1058 e 1350, n. 4, c.c..
In secondo luogo, il contenuto del peso deve essere sufficientemente determinato: il vincolo non può essere ricavato da formule talmente generiche da non consentire di individuare quale specifica utilizzazione della proprietà sia vietata.
In terzo luogo, quando si pretende di far valere la servitù nei confronti di un successivo acquirente, occorre verificare le regole sulla trascrizione e, in alternativa, l’eventuale accettazione negoziale del vincolo.
Infine, proprio perché si tratta di un vincolo reale, l’azione diretta a farlo accertare e rispettare viene ricondotta alla confessoria servitutis di cui all’art. 1079 c.c..
5. Il contenuto della clausola: chiarezza e interpretazione del divieto
Poiché le restrizioni incidono sul diritto di proprietà, le clausole limitative devono essere formulate e interpretate in termini tali da consentire di individuare con sufficiente precisione l’attività vietata.
La giurisprudenza distingue, in particolare, tra clausole che individuano direttamente determinate destinazioni e clausole che si limitano a richiamare gli effetti pregiudizievoli che devono essere evitati.
Una clausola che vieti “alberghi, pensioni, affittacamere, case di alloggio” o che vieti espressamente le locazioni inferiori a una determinata durata individua direttamente una o più modalità di utilizzazione della proprietà.
Diversa è la clausola che proibisca genericamente gli usi contrari al decoro, alla tranquillità o alla sicurezza dell’edificio. Una previsione di questo genere non individua, di regola, un divieto autonomo e generalizzato di destinare l’unità a locazione breve o ad attività ricettiva. La sua operatività richiede quindi la verifica dell’attività effettivamente esercitata e della sua concreta idoneità a produrre il pregiudizio contemplato dalla clausola. Non è consentito desumere da formule generiche una servitù di destinazione più ampia di quella desumibile, secondo i criteri degli artt. 1362 ss. c.c., dal titolo negoziale7.
Se, quindi, il regolamento vieta espressamente una determinata attività, una volta accertata l’opponibilità della clausola e la riconducibilità dell’attività alla categoria vietata, non sarà necessario dimostrare che ogni singolo ospite abbia arrecato un disturbo.
Se invece il regolamento tutela genericamente la tranquillità, il decoro o la sicurezza, il semplice avvicendamento di persone estranee all’edificio non sarà necessariamente sufficiente. Potranno assumere rilievo, ad esempio, rumori, occupazione impropria degli spazi comuni, abbandono di biancheria o bagagli, ripetute violazioni delle regole di sicurezza o un utilizzo anomalo degli impianti.
Anche in questa materia, tuttavia, l’interpretazione deve rispettare gli artt. 1362 ss. c.c.
Il rigore richiesto nella costituzione della limitazione non significa che le parole del regolamento debbano essere interpretate in modo puramente letterale e avulso dal contesto. Significa piuttosto che non si può, attraverso un’interpretazione estensiva o analogica, introdurre un peso che dal titolo non emerga in modo sufficientemente chiaro.
È proprio questo il terreno sul quale assume particolare interesse l’ordinanza n. 2770 del 2025.
6. Cassazione n. 2770/2025: la “casa di alloggio”
Con l’ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2770, la seconda sezione civile della Corte di cassazione ha esaminato un regolamento contrattuale che vietava di destinare gli appartamenti, tra l’altro, a “casa di alloggio”.
Nel caso esaminato, il conduttore aveva avviato un’attività di bed and breakfast e il condominio aveva convenuto sia il conduttore sia la proprietaria, chiedendo la cessazione dell’attività8.
La Corte ha ritenuto non illogica né contraria ai criteri di ermeneutica negoziale l’interpretazione della Corte d’appello, secondo la quale il bed and breakfast rientrava nella nozione di “casa di alloggio”.
La Cassazione non ha stabilito una regola generale secondo cui qualsiasi forma di locazione turistica o di ospitalità breve debba essere considerata una “casa di alloggio”.
La decisione riguarda la specifica clausola esaminata e conferma che, nel caso concreto, l’interpretazione adottata dai giudici di merito non contrastava con il significato dell’espressione utilizzata nel regolamento e con la comune intenzione negoziale.
La pronuncia mostra quindi che anche espressioni contenute in regolamenti risalenti possono essere interpretate alla luce delle attività concretamente svolte, purché l’interpretazione rimanga ancorata al testo della clausola e ai criteri stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c..
La stessa decisione offre inoltre un’indicazione importante sul rapporto tra proprietario e conduttore posto che il condominio può chiedere direttamente al conduttore la cessazione dell’uso vietato. Il conduttore, infatti, non può trovarsi nei confronti del condominio in una posizione migliore di quella del locatore; quest’ultimo è tenuto a imporgli il rispetto del regolamento, a prevenirne le violazioni e, se necessario, ad attivare i rimedi derivanti dal rapporto locativo9.
La chiarezza del divieto non richiede necessariamente che il regolamento utilizzi la denominazione attuale dell’attività. Una clausola risalente può comprendere una forma di ospitalità oggi indicata come bed and breakfast, se questa rientra nel significato dell’espressione impiegata. Il limite è non utilizzare l’interpretazione per aggiungere un divieto che le parti non avevano previsto. Nel caso della “casa di alloggio”, la Cassazione ha ritenuto che i giudici di merito fossero rimasti entro questo limite; non ha però stabilito che la stessa conclusione valga per qualsiasi clausola o per ogni locazione turistica. Ne deriva che il confronto deve riguardare il testo del singolo regolamento e le caratteristiche dell’attività, non soltanto le etichette utilizzate per descriverla.
7. Cassazione n. 15341/2025: trascrizione e relatio perfecta
La sentenza 9 giugno 2025, n. 15341, non riguardava direttamente una locazione breve, ma una clausola che vietava di adibire un’unità immobiliare a scuola di musica.
Il principio affermato dalla Corte è tuttavia di particolare interesse anche per le locazioni turistiche, perché riguarda il problema dell’opponibilità delle clausole limitative delle destinazioni delle proprietà esclusive10.
La Corte ha confermato che queste clausole possono costituire servitù reciproche. Per rendere il divieto opponibile, attraverso la trascrizione, a chi acquista successivamente l’appartamento, non basta richiamare il regolamento: dalla nota di trascrizione deve risultare lo specifico vincolo.
Il controllo va compiuto secondo le norme applicabili quando la trascrizione è stata eseguita. La sentenza distingue la disciplina introdotta dalla legge n. 52/1985 da quelle precedenti, considerando anche le formalità risalenti al codice civile del 1865. Sul piano pratico, occorre quindi acquisire le note di trascrizione e verificarne il contenuto, soprattutto quando il regolamento è molto risalente.
C’è poi un problema che precede quello della trascrizione: quando il costruttore è ancora proprietario dell’intero edificio, la semplice predisposizione del regolamento non costituisce già una servitù fra gli appartamenti. Una servitù presuppone infatti proprietà appartenenti a soggetti diversi. Occorre quindi ricostruire come il vincolo sia stato costituito e reso opponibile attraverso le successive vendite. La Corte precisa che la costituzione e la trascrizione delle servitù in occasione della prima vendita non risolvono automaticamente la questione per tutte le unità alienate in seguito, facendo salva l’applicazione delle regole dell’art. 1071 c.c. Questo spiega perché la verifica delle provenienze anteriori non sia un mero scrupolo documentale: serve a stabilire se il vincolo che si vuole far valere esista proprio nel rapporto fra le proprietà interessate.
La Corte ha inoltre affrontato l’ipotesi in cui l’acquirente abbia accettato il vincolo attraverso il proprio contratto di acquisto.
Se la servitù non è opponibile in forza della trascrizione, il nuovo proprietario può comunque assumerla mediante il contratto con cui acquista l’immobile. Ma, perché ciò avvenga, è necessaria una relatio perfecta.
Non basta che l’acquirente dichiari genericamente di conoscere e accettare il regolamento. La Corte richiede che la specifica clausola limitativa sia riprodotta nell’atto di acquisto: è questo il requisito indicato come “relatio perfecta”11.
Una contestazione fondata sull’esistenza di un “regolamento contrattuale trascritto”, ma priva della prova dell’opponibilità dello specifico peso, può quindi presentare una significativa debolezza.
8. Cassazione n. 1105/2026: azione confessoria e litisconsorzio
Il tema dell’opponibilità conduce direttamente a un’altra questione: individuare correttamente i soggetti che devono partecipare all’eventuale giudizio.
L’ordinanza 19 gennaio 2026, n. 1105, affronta proprio questo profilo, in relazione a una controversia avente ad oggetto attività di affitti brevi a uso turistico esercitata in più appartamenti, alcuni dei quali detenuti in leasing.
I giudici di merito avevano ordinato la cessazione dell’attività e vietato alcuni usi degli ascensori, senza tuttavia convenire in giudizio le società proprietarie delle unità concesse in locazione finanziaria12.
La Corte di Cassazione ha poi qualificato l’azione come confessoria servitutis.
Quando il giudizio riguarda l’esistenza, la validità o l’opponibilità di una servitù che limita la destinazione della proprietà, deve parteciparvi il soggetto titolare del diritto reale sul fondo servente.
Nel caso del leasing, l’utilizzatore non diventa proprietario per il semplice pagamento dei canoni o per la scadenza del contratto: occorrono l’esercizio dell’opzione e il pagamento del prezzo finale.
La proprietà delle società concedenti non poteva quindi essere esclusa sulla base di una futura e soltanto ipotetica acquisizione della proprietà da parte dell’utilizzatore.
La mancata partecipazione delle società concedenti determinava la violazione del litisconsorzio necessario. La Corte ha pertanto cassato la decisione e rimesso le parti al Tribunale di Milano affinché disponesse l’integrazione del contraddittorio.
Anche questa pronuncia richiede, tuttavia, qualche cautela nella lettura.
Considerando che il primo motivo, relativo al litisconsorzio, è stato accolto, la Cassazione ha dichiarato assorbiti i motivi riguardanti la determinatezza delle clausole e la loro opponibilità per difetto di trascrizione.
Non si può quindi attribuire alla decisione una portata che non ha: la Corte non ha definitivamente stabilito la validità della clausola generica relativa al pericolo di danno, alla tranquillità o al decoro, né ha definitivamente accertato l’opponibilità del regolamento agli utilizzatori.
Prima di promuovere la causa, occorre quindi verificare chi sia proprietario degli appartamenti interessati, senza limitarsi a identificare chi vi esercita l’attività.
9. La posizione del proprietario, del conduttore e del gestore
Le pronunce esaminate consentono di distinguere con maggiore chiarezza le posizioni dei diversi soggetti coinvolti.
Il proprietario è il principale destinatario dell’accertamento relativo alla servitù, perché il vincolo reale grava sulla sua unità immobiliare.
Il conduttore o il gestore è invece il soggetto che materialmente esercita l’attività della quale si chiede la cessazione.
Quando la controversia riguarda l’esistenza o l’opponibilità del peso, il proprietario non può essere pretermesso. Quando invece occorre impedire materialmente la prosecuzione dell’attività, può assumere rilievo anche la posizione del conduttore o del gestore.
L’art. 1586 c.c. disciplina le pretese dei terzi che limitino il godimento della cosa locata. Se il conduttore viene convenuto dal condominio e contesta l’esistenza o l’opponibilità della servitù, conserva interesse a partecipare alla lite.
Parallelamente, il locatore non può disinteressarsi della condotta del proprio conduttore. La giurisprudenza gli attribuisce il dovere di imporre il rispetto del regolamento e di attivarsi per fare cessare le violazioni13.
Sul piano operativo, è quindi prudente che una diffida sia indirizzata, quando la situazione lo richieda, al proprietario, al conduttore e all’eventuale gestore professionale.
Sul piano processuale, invece, occorre individuare con esattezza tutti i titolari di diritti reali sull’unità: proprietari, comproprietari ed eventuali concedenti in leasing.
Questa verifica dovrebbe essere compiuta prima, e non dopo, l’introduzione della causa.
10. I poteri dell’amministratore
Come noto, l’art. 1130, n. 1, c.c. attribuisce all’amministratore il compito di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di curare l’osservanza del regolamento.
La Cassazione riconosce la sua legittimazione ad agire per fare cessare le violazioni delle clausole di destinazione anche senza una specifica autorizzazione assembleare, quando venga tutelato l’interesse comune al rispetto della disciplina dell’edificio14.
Questo non significa, tuttavia, che l’amministratore disponga di un generale potere di vietare o autorizzare le attività esercitate nelle proprietà esclusive.
Il suo compito è anzitutto verificare l’esistenza e la portata del vincolo.
L’amministratore può quindi contestare le violazioni, raccogliere le segnalazioni, richiedere documenti, disciplinare l’uso delle parti comuni nei limiti del regolamento e proporre l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 70 disp. att. c.c., ma non può ordinare autonomamente la cessazione di un’attività come se esercitasse un’autorità amministrativa, né introdurre nuovi divieti sulle proprietà esclusive.
Nei casi dubbi, soprattutto quando sia necessario promuovere una causa di valore significativo o interpretare clausole risalenti, l’assemblea dovrebbe essere informata sui rischi, sui costi e sulla necessità di svolgere gli accertamenti immobiliari preliminari.
L’obiettivo non dovrebbe essere quello di intervenire il più rapidamente possibile, ma di intervenire sulla base di un’istruttoria corretta.
11. Una verifica in concreto: le indicazioni operative
Di fronte alla segnalazione di un appartamento utilizzato per locazioni brevi o attività ricettive, la verifica non può esaurirsi nella ricerca, all’interno del regolamento, delle parole “turistico”, “B&B” o “affittacamere”. Occorre ricostruire la situazione sotto i diversi profili rilevanti.
1. Acquisire il regolamento nella sua versione integrale
Occorre disporre del testo completo e degli atti dai quali risulti la sua formazione. La prima domanda da porsi è quindi se la clausola sia stata approvata nell’ambito di un regolamento assembleare oppure se derivi da un accordo negoziale.
2. Individuare la specifica clausola
Posto che non tutte le disposizioni del regolamento hanno la stessa natura, occorre distinguere il divieto diretto di una determinata destinazione dalle clausole che si limitano a vietare comportamenti pregiudizievoli per il decoro, la tranquillità o la sicurezza.
3. Verificare il titolo del proprietario
Successivamente bisogna esaminare il titolo di acquisto dell’unità e, quando necessario, la provenienza anteriore. Come si è visto non è sufficiente chiedersi se il proprietario conoscesse o meno il regolamento, ma è necessario accertare se il vincolo fosse giuridicamente opponibile nei suoi confronti.
4. Controllare le trascrizioni
La formula “regolamento contrattuale trascritto” non costituisce, da sola, una verifica sufficiente in quanto occorre controllare le note di trascrizione e accertare se la specifica servitù risulti opponibile secondo la disciplina applicabile.
5. Verificare l’eventuale accettazione contrattuale
Quando il divieto non sia opponibile in forza della trascrizione, occorre verificare se la specifica clausola limitativa sia stata riprodotta nell’atto di acquisto, secondo il requisito della “relatio perfecta” illustrato nel paragrafo 7.
6. Ricostruire l’attività concretamente esercitata
La denominazione utilizzata su una piattaforma digitale non è sufficiente. Devono essere raccolti fatti verificabili: durata dei soggiorni, numero degli alloggi interessati, servizi offerti, presenza di reception, modalità di consegna delle chiavi, eventuale deposito di bagagli, gestione della biancheria, accesso agli spazi comuni, utilizzo degli ascensori e documentazione delle eventuali molestie.
7. Individuare tutti i soggetti interessati
Devono essere identificati il proprietario, gli eventuali comproprietari, il conduttore, il gestore professionale e, quando presente, il concedente in leasing. La corretta individuazione dei titolari dei diritti reali deve precedere l’eventuale azione giudiziaria.
8. Separare il divieto di destinazione dalle violazioni concrete
Può accadere che il divieto di una determinata destinazione non sia opponibile al proprietario e che, tuttavia, restino contestabili specifici comportamenti contrari alle regole sull’uso delle parti comuni, alle norme sulla sicurezza o ai limiti previsti per i rumori, oppure condotte che provochino danni.
Si pensi a un appartamento concesso in locazione per soggiorni turistici: il condominio potrebbe non avere un titolo valido per impedirne questo utilizzo, ma ciò non autorizza gli ospiti a occupare stabilmente il pianerottolo con valigie e altri oggetti, ostacolando il passaggio degli altri residenti. In questo caso, l’amministratore potrà contestare l’ingombro e chiedere che venga rimosso, senza dover dimostrare che la locazione turistica sia vietata. Allo stesso modo, se dall’appartamento provengono rumori notturni superiori alla normale tollerabilità, i condòmini che li subiscono potranno chiedere la cessazione del disturbo.
La contestazione deve quindi riguardare il comportamento concretamente vietato, non la sola presenza di una locazione breve: chiedere che il pianerottolo venga liberato o che cessino i rumori non equivale a pretendere la chiusura dell’attività.
12. Conclusioni
Le pronunce esaminate non introducono un divieto generale delle locazioni brevi nei condomìni. Mostrano, piuttosto, perché una contestazione non possa fondarsi soltanto sulla presenza di un annuncio online, sulla durata dei soggiorni o sul disagio percepito dai residenti.
Per l’amministratore, il compito è distinguere un’attività che il condominio può legittimamente impedire da un utilizzo consentito nel cui svolgimento si verificano singole violazioni. Nel primo caso la tutela dipende dal contenuto e dall’opponibilità del divieto; nel secondo deve riguardare i comportamenti concretamente contestabili.
L’obiettivo non è assumere una posizione a favore o contro l’ospitalità turistica, ma individuare una pretesa fondata e scegliere lo strumento adatto a farla valere.
Avv. Alberto Maria Giardina
Note
1 Sulla necessaria interpretazione restrittiva delle clausole limitative cfr. Cass. civ., sez. II, 20 ottobre 2016, n. 21307; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2021, n. 38639; Cass. civ., sez. II, 10 novembre 2021, n. 33104; Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222.
2 Cfr. art. 4, d.l. 24 aprile 2017, n. 50, conv. con mod. dalla l. 21 giugno 2017, n. 96.
3 Cfr. art. 1, comma 2, lett. c), l. 9 dicembre 1998, n. 431; art. 53, d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79.
4 Cfr. Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2016, n. 109; Cass. civ., sez. VI-II, 23 dicembre 2010, n. 26087; Cass. civ., sez. VI-II, 16 gennaio 2015, n. 704.
5 Cfr. Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526, § 6.2. La natura contrattuale non dipende dalla sola provenienza del regolamento o dalla sua denominazione, ma dal contenuto delle singole disposizioni. Occorre distinguere le clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni dalle disposizioni che si limitano a disciplinare l’uso e la gestione delle parti comuni. Le prime richiedono un accordo negoziale e non possono essere modificate mediante una semplice deliberazione a maggioranza.
6 Cfr. Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626; Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920; Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769; Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15341.
7 Cfr. Cass. civ., sez. II, 20 ottobre 2016, n. 21307; Cass. civ., sez. II, 10 novembre 2021, n. 33104; Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2021, n. 38639; Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222. Sulla distinzione fra divieti formulati mediante l’indicazione delle attività e divieti riferiti agli inconvenienti che si intendono evitare, si veda anche Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963. Nel primo caso l’accertamento riguarda la riconducibilità dell’attività concretamente svolta a quella vietata; nel secondo occorre verificare se essa produca gli inconvenienti contemplati dal regolamento. La tutela convenzionale della tranquillità dell’edificio può inoltre essere più rigorosa di quella prevista dall’art. 844 c.c.: il pregiudizio vietato dalla clausola non coincide necessariamente con il superamento della normale tollerabilità delle immissioni.
8 Cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 4 febbraio 2025, n. 2770. Sul provvedimento, G. Toscano, Il divieto di destinazione a “casa di alloggio” nei regolamenti condominiali, in Rivista italiana di diritto del turismo, 2025, n. 46, pp. 178–195.
9 Cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 4 febbraio 2025, n. 2770, §§ 4.4–4.6, sui doveri del locatore di attivarsi per il rispetto del regolamento e sulla possibilità per il condominio di agire direttamente contro il conduttore per la cessazione dell’uso vietato; § 5.1, sull’interpretazione della clausola relativa alla “casa di alloggio” e sui limiti del sindacato di legittimità sull’interpretazione del regolamento contrattuale.
10 Cfr. Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15341, § 4. La Corte distingue le modalità della trascrizione secondo la disciplina applicabile al momento della formalità: ai sensi dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52/1985, le specifiche clausole limitative devono essere indicate in un’apposita nota distinta da quella relativa all’acquisto; per le formalità anteriori, devono essere considerate le regole degli artt. 2659 e 2665 c.c. e, per quelle eseguite nella vigenza del codice civile del 1865, dell’art. 1940 di tale codice. Il controllo deve riguardare il contenuto della nota, dalla quale deve risultare il vincolo che si intende opporre, non la sola presenza del regolamento fra i documenti trascritti. Si veda inoltre il § 5.1, sulla distinzione fra predisposizione del regolamento da parte dell’originario unico proprietario e costituzione delle servitù attraverso gli atti di alienazione, nonché sul richiamo alle regole dell’art. 1071 c.c..
11 Cfr. Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526, § 6.2.1; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15341, § 5.2. Le decisioni richiedono, per l’assunzione negoziale delle limitazioni, una “relatio perfecta” attuata mediante la riproduzione della specifica clausola nell’atto di acquisto, non essendo sufficiente il mero rinvio al regolamento. Deve quindi essere distinta la dichiarazione di conoscenza del documento dall’accettazione della singola restrizione alle facoltà di godimento dell’immobile.
12 Cfr. Cass. civ., sez. II, ord. 19 gennaio 2026, n. 1105, “Motivi della decisione”, §§ 1.1 e 4–5. La Corte ha accolto il motivo relativo alla mancata partecipazione delle società proprietarie degli immobili concessi in leasing, qualificando la domanda come “confessoria servitutis”. Sono stati invece dichiarati assorbiti i motivi concernenti la determinatezza dei divieti e la loro opponibilità per difetto di trascrizione. La pronuncia non può quindi essere utilizzata come conferma della validità o dell’opponibilità delle clausole contestate, ma come precedente sulla necessaria partecipazione al giudizio del titolare della proprietà interessata dal vincolo.
13 Cfr. Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240; Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920; Cass. civ., sez. II, 8 settembre 2021, n. 24188; Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222.
14 Cfr. Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1131; Cass. civ., sez. VI-2, ord. 14 ottobre 2022, n. 30302. Cass. civ., sez. II, ord. 4 febbraio 2025, n. 2770. Sulla natura di confessoria servitutis dell’azione diretta all’accertamento del divieto di destinazione e sulla necessità della partecipazione del titolare del diritto reale, Cass. civ., sez. II, ord. 19 gennaio 2026, n. 1105.
