di Alberto Maria Giardina
Abstract
La conclusione della stagione del Superbonus ha spostato il contenzioso dal terreno dell’accesso all’agevolazione a quello della responsabilità per la sua perdita. Nel condominio, tale responsabilità viene spesso riferita all’amministratore, chiamato a eseguire le deliberazioni, organizzare i rapporti con i professionisti e rappresentare l’ente nella gestione dei lavori. Occorre, tuttavia, individuare con precisione il contenuto dell’incarico, poiché la complessità tecnica e finanziaria dell’operazione non trasforma l’amministratore nel garante dell’esito fiscale o dell’esecuzione dell’appalto.
Lo studio propone una ricostruzione dell’obbligazione dell’amministratore come obbligazione di gestione del procedimento deliberato: egli è tenuto a compiere gli atti rientranti nella propria sfera di competenza, a mantenere l’assemblea in condizione di decidere tempestivamente e a presidiare le attività che la legge, la delibera o l’incarico straordinario gli affidano. Il contributo analizza, in questa prospettiva, la recente giurisprudenza sull’esecuzione dell’appalto, sui pagamenti necessari a conservare la detrazione, sul danno da perdita dello sconto in fattura e sulla perdita di chance. Ne deriva una proposta ricostruttiva che distingue con rigore l’inadempimento, la causalità, la titolarità del diritto e la misura del pregiudizio.
Parole chiave: amministratore di condominio; Superbonus; lavori straordinari; mandato; compenso straordinario; causalità omissiva; perdita di chance; danno risarcibile; sconto in fattura.
Sommario
1. Il problema: dall’agevolazione mancata alla responsabilità. – 2. L’amministratore e la gestione del procedimento deliberato. – 3. L’incarico straordinario nell’appalto condominiale: Cassazione n. 16290/2025. – 4. I pagamenti e la conservazione del beneficio: Cassazione n. 6086/2020. – 5. Il caso di Monza: l’inadempimento non esaurisce il giudizio risarcitorio. – 6. La causalità nella perdita dello sconto e della cessione del credito. – 7. Il comportamento dei condòmini e il dovere di cooperazione. – 8. Perdita del risultato e perdita di chance. – 9. Il danno risarcibile: tra detrazione, opera mancata e utilità patrimoniale. – 10. Costi preparatori, titolarità della pretesa e assicurazione. – 11. Conclusioni.
1. Il problema: dall’agevolazione mancata alla responsabilità
La stagione dei bonus edilizi ha prodotto, accanto a un vasto contenzioso tributario e amministrativo, una nuova area di conflitto interno al condominio. Le assemblee hanno deliberato studi di fattibilità, incarichi tecnici, appalti, cessioni di credito e contratti di sconto in fattura confidando, spesso, nella possibilità di realizzare interventi che le normali disponibilità finanziarie dei partecipanti non avrebbero consentito. Quando il programma non si è tradotto in lavori, oppure i lavori hanno perso il sostegno economico originariamente previsto, l’attenzione si è rivolta anzitutto a chi amministrava il condominio.
È comprensibile che le contestazioni si rivolgano all’amministratore, al quale fanno capo le richieste dei tecnici, la documentazione e la convocazione dell’assemblea. L’estensione della sua responsabilità dipende, tuttavia, dalle attività affidategli e dalla possibilità di intervenire sulle circostanze che hanno impedito l’accesso al beneficio. Il progetto può arrestarsi per un requisito tecnico mancante, per una difformità urbanistica, per l’insufficienza del finanziamento, per il rifiuto di un cessionario o per la decisione, del tutto legittima, dell’assemblea di non affrontare costi ulteriori. Ciascuno di questi fattori richiede una propria verifica.
L’esame della responsabilità deve partire dalla prestazione affidata all’amministratore, ricostruita attraverso la legge, la delibera e l’eventuale incarico aggiuntivo. Su questa base si potrà valutare quanto l’omissione abbia inciso sul conseguimento del risultato atteso.
Il punto è ben visibile nella sentenza del Tribunale di Monza del 7 gennaio 2025. L’amministratrice non aveva dato esecuzione, per quasi tredici mesi, alla delibera che disponeva l’affidamento di una verifica urbanistica e, in caso di esito favorevole, della diagnosi energetica. Il Tribunale qualifica la condotta come inadempimento colpevole; tuttavia, respinge la domanda risarcitoria proposta dal condominio, perché la perdita dello sconto in fattura non era stata adeguatamente provata né ricondotta, secondo una sequenza causale sufficientemente precisa, al ritardo dell’amministratrice1.
La decisione costringe a seguire anche ciò che sarebbe accaduto dopo l’atto omesso: quali attività avrebbe consentito di avviare, con quali tempi e con quale possibilità di esito favorevole. Da questa ricostruzione dipendono l’accertamento della perdita e la sua attribuzione al condominio o ai singoli partecipanti.
L’equivoco più frequente nasce dalla sovrapposizione di questi momenti. Si ritiene che l’inadempimento provi il danno oppure, all’opposto, si nega l’inadempimento perché il danno non è dimostrato. In realtà, una delibera può essere rimasta ineseguita e non avere prodotto alcun pregiudizio patrimoniale; al tempo stesso, un danno può essere grave, ma dipendere da fattori diversi dalla condotta dell’amministratore.
2. L’amministratore e la gestione del procedimento deliberato
Il rapporto tra condominio e amministratore è tradizionalmente ricondotto alla figura del mandato con rappresentanza, nei limiti in cui essa sia compatibile con la disciplina speciale del condominio2. L’art. 1129 c.c. rinvia alle norme sul mandato; l’art. 1130 individua le attribuzioni dell’amministratore, tra le quali rientrano l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e gli adempimenti fiscali.
L’esecuzione di una deliberazione relativa ai lavori straordinari comprende le attività necessarie a darle seguito, entro le attribuzioni dell’amministratore e i limiti dell’incarico ricevuto. Il loro contenuto va ricostruito tenendo conto delle scelte riservate all’assemblea e delle prestazioni affidate ai professionisti: da questa distribuzione dipende il tratto dell’operazione che l’amministratore è chiamato a seguire.
Il “governo del procedimento” descrive questa attività di raccordo tra passaggi successivi: dalle verifiche preliminari al conferimento degli incarichi, dalle deliberazioni alla trasmissione delle pratiche, fino ai pagamenti e alla raccolta delle attestazioni. Il rilievo dei singoli adempimenti dipende dalla fase dell’operazione e dai compiti concretamente assunti.3
Seguire l’operazione richiede anzitutto di individuare le attività che attendono una propria iniziativa, una prestazione del professionista o una decisione dell’assemblea. La mancanza di un documento nella disponibilità del condominio impone di acquisirlo o di segnalare l’impedimento; una richiesta di spesa ulteriore deve essere sottoposta ai condòmini. Anche la sospensione dei lavori per ragioni finanziarie richiede una comunicazione tempestiva, che permetta di valutare le alternative mentre sono ancora praticabili.
L’art. 1710 c.c. fornisce, sotto questo profilo, un’indicazione particolarmente significativa. Il mandatario deve rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato. La disposizione non attribuisce all’amministratore il potere di risolvere autonomamente ogni difficoltà; gli impone di rendere il mandante capace di decidere4.
Si consideri una verifica di fattibilità dalla quale emerga, secondo la valutazione del tecnico, la necessità di una sanatoria preliminare. La predisposizione della pratica compete al professionista e la spesa deve essere approvata dall’organo competente; all’amministratore spetta portare la questione all’assemblea con gli elementi necessari per decidere se proseguire.
Il ritardo può assumere rilievo proprio in questo passaggio: una segnalazione rimasta senza seguito può consumare il tempo disponibile per deliberare e attuare la scelta. L’eventuale responsabilità andrà allora riferita all’iniziativa omessa e alle conseguenze che la sua tempestiva assunzione avrebbe consentito di evitare.
3. L’incarico straordinario nell’appalto condominiale: Cassazione n. 16290/2025
La delimitazione dell’incarico diventa ancora più rilevante quando l’assemblea attribuisce all’amministratore una funzione ulteriore rispetto alla gestione ordinaria e la remunera separatamente.
L’ordinanza della Cassazione n. 16290 del 17 giugno 2025 riguarda un appalto per lavori di manutenzione straordinaria, non un’operazione Superbonus. Il suo interesse, però, supera la vicenda concreta. L’assemblea aveva conferito all’amministratore l’incarico di sottoscrivere il contratto d’appalto e gli aveva riconosciuto un compenso aggiuntivo pari al 2,50% dell’importo dei lavori, perché supervisionasse l’adempimento dell’appaltatore.
La Corte d’appello aveva escluso ogni responsabilità dell’amministratore, ritenendo che il direttore dei lavori fosse l’unico garante della corretta esecuzione delle opere. La Cassazione ha cassato quella decisione. Il compenso straordinario, osserva la Corte, era destinato a remunerare un’attività eccedente le ordinarie attribuzioni; di conseguenza, la diligenza non poteva essere valutata alla sola stregua dei compiti ordinari elencati dall’art. 1130 c.c5.
La motivazione merita di essere letta per la concretezza degli obblighi che individua. L’amministratore, quale rappresentante del committente condominio, deve controllare l’andamento dei lavori, verificarne lo stato, accertare che l’opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabilite dal contratto, effettuare o negare i pagamenti in relazione alla corrispondenza tra prestazione eseguita e clausole contrattuali, informare tempestivamente i condòmini delle difficoltà sopravvenute idonee a incidere sul rapporto gestorio6.
La sorveglianza descritta dalla Corte prende forma attraverso le facoltà che l’amministratore esercita come rappresentante del committente: seguire l’andamento del rapporto, verificare le condizioni dei pagamenti e riferire ai condòmini le difficoltà sopravvenute. La presenza del direttore dei lavori richiede di distinguere le rispettive competenze, soprattutto quando una questione tecnica produce conseguenze sulle scelte economiche o sull’esecuzione del contratto.
Si pensi al pagamento subordinato, per contratto, a uno stato di avanzamento certificato. Prima di disporlo, l’amministratore deve acquisire la documentazione prevista e verificare che la richiesta sia coerente con le condizioni pattuite. Una certificazione mancante o una richiesta riferita a lavorazioni diverse da quelle approvate impongono di chiedere chiarimenti, ricorrendo al tecnico per le valutazioni di sua competenza. È in questa verifica preliminare al pagamento che il controllo gestorio trova una concreta espressione.
La previsione di un compenso aggiuntivo aiuta a ricostruire l’attività che l’assemblea ha inteso affidare. Il suo significato dipende perciò dall’incarico cui si riferisce: una percentuale sull’importo dei lavori, considerata isolatamente, dice meno del verbale che chiarisce quali compiti debbano essere svolti. Restano comunque dovute le attività già comprese nelle attribuzioni legali e nell’esecuzione della deliberazione, anche quando l’assemblea non abbia previsto una remunerazione separata7.
Nelle operazioni agevolate, verbale assembleare, preventivo e proposta di incarico acquistano, quindi, rilievo anche per l’eventuale giudizio di responsabilità. Da essi deve risultare quale attività di coordinamento sia stata affidata all’amministratore e fino a dove essa si estenda. Quando l’incarico comprende il monitoraggio della pratica e delle scadenze, la diligenza andrà valutata anche attraverso i riscontri richiesti ai professionisti e le informazioni fornite all’assemblea durante lo svolgimento dell’operazione.
4. I pagamenti e la conservazione del beneficio: Cassazione n. 6086/2020
La sentenza Cass. n. 6086/2020 affronta una questione diversa, ma complementare: le modalità di esecuzione di un’attività ordinariamente affidata all’amministratore possono incidere sulla conservazione di un beneficio fiscale spettante ai condòmini.
La controversia riguardava una detrazione del 36% per lavori straordinari condominiali. Una condomina aveva agito contro l’ex amministratore perché, a causa delle modalità di pagamento utilizzate, non aveva potuto fruire dell’agevolazione. L’amministratore sosteneva che la condomina non avesse provato il rispetto delle formalità previste per i pagamenti. La Cassazione ha respinto l’argomento, osservando che la tracciabilità del pagamento all’appaltatore spettava al condominio, per il tramite dell’amministratore, e non al singolo partecipante che versava la propria quota all’ente comune8.
La motivazione riconduce il pagamento tracciabile all’attività che l’amministratore già doveva svolgere nell’esecuzione dei lavori deliberati. Il rapporto con l’impresa comprendeva anche il pagamento del corrispettivo; l’osservanza della modalità prescritta per la detrazione costituiva, perciò, una condizione di corretto adempimento di quella stessa attività9.
La portata della decisione emerge dal rapporto tra l’atto dovuto e l’interesse fiscale che quell’atto era in grado di preservare. Il pagamento dell’appaltatore rientrava nell’esecuzione della delibera; la forma tracciabile era richiesta per consentire ai partecipanti di usufruire della detrazione. L’amministratore era dunque tenuto a conoscere questa connessione, perché dipendeva dalla tipologia dei lavori comuni e non dalla posizione reddituale della singola condomina.
Il criterio conserva rilievo anche per i bonus successivi, pur senza appiattire discipline molto diverse. Una comunicazione affidata all’amministratore, un pagamento disposto in violazione di una formalità essenziale o la mancata trasmissione di un documento già predisposto possono incidere direttamente sull’accesso al beneficio. Diverso è il caso nel quale il risultato dipenda da un’asseverazione, dalla capienza fiscale del singolo o dalla disponibilità del cessionario: qui la responsabilità richiede di individuare l’attività concreta che l’amministratore avrebbe dovuto compiere, promuovere o segnalare.
Prima di qualificare il vantaggio come definitivamente perduto, occorre poi verificare se l’irregolarità fosse rimediabile. La ripetizione del pagamento con le modalità corrette, quando ancora possibile, o la produzione della documentazione richiesta dall’amministrazione finanziaria possono ridurre il pregiudizio al costo e al ritardo della regolarizzazione. Il tema del risarcimento integrale si pone soltanto quando il rimedio non sia più praticabile oppure quando la sua mancata attivazione dipenda dalla condotta imputata all’amministratore.
5. Il caso di Monza: l’inadempimento non esaurisce il giudizio risarcitorio
La controversia decisa dal Tribunale di Monza nasce dalla domanda dell’amministratrice revocata per il pagamento delle proprie spettanze e il risarcimento conseguente alla cessazione anticipata dell’incarico. Il condominio aveva opposto la giusta causa della revoca e chiesto, in via riconvenzionale, oltre un milione di euro per i danni attribuiti alla mancata esecuzione della delibera sul Superbonus.
La delibera da eseguire non affidava l’appalto né approvava i lavori. Stabiliva che fosse conferito un incarico per la verifica delle idoneità urbanistiche delle parti comuni e, se l’esito fosse stato positivo, per la redazione della diagnosi energetica. Il condominio si riservava espressamente, in caso di mancato accesso al Superbonus, di valutare altri interventi di manutenzione straordinaria assistiti da agevolazioni diverse.
L’incarico rimasto ineseguito si collocava dunque all’inizio del percorso: le verifiche avrebbero dovuto fornire all’assemblea gli elementi per decidere quali lavori intraprendere e a quali condizioni. La natura preliminare dell’attività incide sulla ricostruzione delle conseguenze del ritardo, mentre l’obbligo di conferire gli incarichi era già definito dalla delibera. La sua violazione è stata ritenuta colpevole dal Tribunale e ha giustificato la revoca dell’amministratrice10.
Nel decidere sulla perdita dello sconto in fattura, il Tribunale affronta anzitutto la titolarità sostanziale della pretesa, distinguendola dalla legittimazione processuale. L’autonomia riconosciuta al singolo condomino nella scelta della modalità di fruizione dell’agevolazione conduce il giudice a riferire alla sua sfera patrimoniale il danno da perdita di quella specifica opzione11.
La conclusione va letta insieme all’esame delle spese preparatorie sostenute dal condominio, che il Tribunale considera separatamente. La medesima vicenda gestoria può infatti produrre conseguenze diverse: un costo inutilmente affrontato nella gestione comune oppure la perdita di una possibilità fiscale individuale. La domanda deve identificare ciascuna voce e il relativo titolare, soprattutto quando il danno venga richiesto in un importo complessivo che comprende entrambe le componenti.
Il Tribunale ha poi ritenuto che la quantificazione della domanda principale fosse priva di adeguato sostegno, poiché lo studio di fattibilità prodotto non conteneva un computo metrico estimativo né una quantificazione delle opere. È un rilievo che va oltre il singolo caso. Il valore nominale di un beneficio ipotizzato non può sostituire la prova dell’investimento programmato, dell’utilità attesa e del danno concretamente sofferto.
Infine, la motivazione dedica ampio spazio al nesso causale. Il Tribunale ricostruisce l’attività svolta dopo la revoca: il mandato al nuovo amministratore, l’accesso agli atti, lo studio di fattibilità, le delibere sulla sanatoria e sulla parziale demolizione dell’ingresso. Considera la disciplina della CILAS e osserva che anche la fase successiva non aveva seguito un percorso particolarmente rapido. Non essendo disponibili elementi sufficienti sui tempi della sanatoria, dell’eventuale appalto e della successiva rinuncia ai lavori, il giudice esclude che sia stato dimostrato il rapporto causale tra l’omissione iniziale e il danno richiesto12.
Il rigetto trova così una ragione nella distanza rimasta tra la verifica preliminare omessa e l’intervento del quale si chiedeva il valore economico. Per colmarla sarebbe stato necessario ricostruire i passaggi ancora da compiere e le condizioni alle quali avrebbero potuto concludersi in tempo utile. La motivazione solleva, invece, un problema ulteriore quando attribuisce rilievo all’assenza di solleciti dei condòmini: occorre comprendere quali informazioni essi avessero ricevuto e quali iniziative fossero concretamente in grado di assumere. Su questo aspetto si tornerà esaminando il dovere di cooperazione di cui al capitolo 7.
6. La causalità nella perdita dello sconto e della cessione del credito
Nelle controversie sul Superbonus il giudizio causale prende forma attorno a una domanda concreta: quale percorso avrebbe potuto seguire l’intervento se l’amministratore avesse compiuto tempestivamente l’attività affidatagli? La risposta richiede di muovere dalla delibera, dalla data in cui l’iniziativa era esigibile e dagli adempimenti necessari per passare alla fase successiva. Entrano allora in gioco le condizioni effettive dell’edificio, le ulteriori decisioni assembleari, la disponibilità dell’impresa e il quadro normativo applicabile nei diversi momenti13.
Il D.l. n. 11/2023 ha dato a questo fattore una scansione normativa precisa. La soppressione delle opzioni di sconto e cessione ha lasciato spazio, a determinate condizioni, alle operazioni che avevano già raggiunto un sufficiente grado di avanzamento. Nel giudizio risarcitorio la data del 17 febbraio 2023 acquista rilievo soltanto se si dimostra che, mediante l’attività dovuta, il condominio avrebbe potuto conseguire entro quel termine gli atti e le condizioni richiesti dalla disciplina applicabile.
Si pensi a una delibera del marzo 2022 che affidi all’amministratore il conferimento dell’incarico tecnico necessario alla predisposizione della CILAS, rimasta senza seguito fino al gennaio 2023. Il giudizio causale dipende allora dallo stato effettivo dell’operazione: un progetto già definito, l’assenza di ostacoli urbanistici, una delibera esecutiva e l’impegno dell’impresa allo sconto rendono il ritardo idoneo a incidere sul risultato; la necessità di ulteriori verifiche, una sanatoria ancora da affrontare o l’incertezza sul finanziamento rendono più difficile riferire all’inerzia dell’amministratore la perdita dell’opzione.
La distinzione non riguarda il grado di severità verso il danneggiato; riguarda l’oggetto della prova. Il risarcimento per perdita del risultato richiede che il risultato sarebbe stato conseguito secondo il criterio civilistico del “più probabile che non”. Quando tale conclusione non può essere raggiunta, resta aperta, se ne ricorrono i presupposti, la diversa domanda per perdita di una chance.
La sentenza del Tribunale di Lodi, pronunciata in una controversia contro la società incaricata della progettazione, della direzione dei lavori, della consulenza fiscale e del general contracting, richiama l’attenzione sugli elementi necessari per trasformare un ritardo in una perdita risarcibile. La scadenza del termine agevolativo non esaurisce la prova: occorre chiarire perché il progetto non potesse proseguire mediante altri operatori o secondo un percorso ancora praticabile14.
La ricostruzione deve includere anche le cause concorrenti. Il rallentamento del mercato dei crediti, l’esaurimento dei plafond bancari, l’indisponibilità dell’impresa o la mancata collaborazione di alcuni proprietari assumono rilievo soltanto quando risulti il loro peso nella cronologia dell’operazione. In questo modo si evita sia di imputare all’amministratore un esito che sarebbe maturato comunque, sia di utilizzare ostacoli astrattamente possibili come spiegazione indistinta di ogni ritardo.
7. Il comportamento dei condòmini e il dovere di cooperazione
Il rilievo attribuito dal Tribunale di Monza all’assenza di solleciti merita un esame distinto dagli altri elementi della cronologia. L’esecuzione della delibera era già dovuta in forza dell’incarico: il silenzio dei condòmini, considerato isolatamente, lascia quindi irrisolta la questione delle ragioni dell’inadempimento. Per attribuirgli un peso nella perdita dell’agevolazione occorre chiarire quali informazioni i partecipanti avessero sul ritardo e quali iniziative potessero ancora assumere. Diversamente, si finirebbe per richiedere all’assemblea una vigilanza continua sull’attività affidata al proprio amministratore.
La cooperazione dei partecipanti assume un rilievo più immediato quando serva a rendere possibile una specifica attività. Il tecnico può attendere l’accesso a un appartamento per completare i rilievi; l’assemblea può essere chiamata ad approvare una spesa ulteriore o a scegliere una soluzione finanziaria. In questi casi occorre ricostruire la richiesta rimasta senza seguito e le sue conseguenze sul prosieguo dell’operazione, distinguendo le condotte dei singoli dalle decisioni riservate all’assemblea.
Vi è poi il tema dell’evitabilità del danno dopo che l’inadempimento sia divenuto conoscibile. L’art. 1227 c.c. distingue il concorso colposo nella produzione dell’evento dal danno che il creditore avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza. L’applicazione della norma richiede un’indagine puntuale: quando il condominio ha conosciuto il ritardo? Quali rimedi erano ancora praticabili? Era possibile revocare l’amministratore, nominare un sostituto, conferire l’incarico a un tecnico o rivolgersi a un’altra impresa senza perdere il termine utile15?
L’esame della condotta dei condòmini richiede perciò di tornare alle comunicazioni ricevute. Una difficoltà segnalata dal tecnico e rimasta nella corrispondenza dell’amministratore offre all’assemblea possibilità di reazione diverse da quelle che avrebbe dopo una tempestiva informazione sui costi, sui tempi e sulle alternative. Anche quando il problema sia conosciuto, resta da verificare se vi fosse il tempo necessario per intervenire e quali effetti avrebbe prodotto la decisione omessa.
L’assenza di solleciti acquista significato soltanto all’interno di questa ricostruzione. Gli obblighi informativi dell’amministratore e la cooperazione richiesta ai partecipanti devono essere esaminati insieme, seguendo il momento nel quale ciascuno disponeva degli elementi e dei poteri necessari per agire.
8. Perdita del risultato e perdita di chance
La perdita di chance entra nel contenzioso sui bonus quando la vicenda non consente di affermare che l’agevolazione sarebbe stata certamente conseguita, pur lasciando emergere che l’inerzia abbia compromesso un’opportunità già riconoscibile. La differenza rispetto alla perdita del risultato non dipende dal nome attribuito alla domanda: riguarda ciò che la parte è in grado di provare. Se il percorso agevolativo sarebbe giunto a compimento, il danno coincide con il vantaggio perduto; se l’inadempimento ha interrotto una possibilità concreta ma ancora esposta a fattori ulteriori, l’oggetto della pretesa è l’occasione venuta meno.
La consistenza dell’occasione va cercata nei dati che descrivono lo stato dell’operazione al momento dell’omissione. Un progetto definito, le verifiche tecniche già completate, la disponibilità dell’impresa, una soluzione finanziaria praticabile e un termine ancora sufficiente possono rendere apprezzabile la possibilità perduta. L’astratta esistenza dell’agevolazione o l’interesse manifestato dall’assemblea non offrono, da soli, lo stesso fondamento alla domanda16.
La giurisprudenza di legittimità ha insistito sul pericolo opposto: una volta individuata la perdita dell’occasione, la liquidazione non può assorbire per intero il valore del risultato finale. Cass. n. 18568/2024 censura proprio una decisione che, pur evocando la chance, aveva attribuito il valore della pretesa utilità nella sua interezza. Il richiamo è utile anche nei bonus edilizi, nei quali il valore dell’intervento o dell’incentivo non può essere trasferito automaticamente nella domanda risarcitoria quando restino aperti fattori rilevanti per il compimento dell’operazione17.
La differenza emerge con particolare evidenza nella fase che precede l’avvio dei lavori. Quando il progetto è definito, l’impresa ha assunto un impegno di sconto, la CILAS è pronta e resta da compiere un singolo adempimento nella disponibilità dell’amministratore, la domanda può riguardare il risultato finale, purché la sequenza sia documentata. Uno studio preliminare, privo di una delibera esecutiva, di un contratto e di una soluzione finanziaria, descrive invece una situazione ancora incerta, nella quale può assumere rilievo soltanto l’occasione di proseguire l’operazione.
Il Tribunale di Lodi richiama Cass. n. 24050/2023 per individuare nella chance una seria e consistente possibilità di risultato e insiste sulla necessità che essa sia dimostrata attraverso elementi specifici. L’utilità del precedente, nel presente contesto, sta nel richiamo alla concretezza dell’occasione, non nell’adozione di una soglia astratta di probabilità18.
La categoria conserva così una funzione precisa. Consente di risarcire la distruzione di un’opportunità patrimonialmente apprezzabile senza trasformare l’incertezza dell’esito finale in un automatismo risarcitorio. Il valore della domanda dovrà riflettere la consistenza dell’occasione perduta e non il valore integrale dell’intervento che, al momento dell’inadempimento, dipendeva ancora da decisioni, attività tecniche o condizioni finanziarie ulteriori.
9. Il danno risarcibile: tra detrazione, opera mancata e utilità patrimoniale
La quantificazione del danno dipende dall’utilità che l’esatto adempimento avrebbe consentito di conseguire. Il prezzo dell’appalto esprime il costo delle prestazioni convenute; la detrazione e lo sconto descrivono le modalità attraverso le quali quel costo sarebbe stato recuperato o sostenuto; l’incremento immobiliare rappresenta una possibile conseguenza dell’intervento. Assumere una di queste grandezze come misura della perdita richiede di spiegare quale interesse essa esprima nella vicenda esaminata19.
Nel caso esaminato da Cass. n. 6086/2020, i lavori erano stati eseguiti e la spesa sostenuta: la perdita si collocava nella successiva fruizione della detrazione. Il vantaggio fiscale definitivamente inutilizzabile può quindi offrire un parametro di liquidazione, una volta esclusa la possibilità di regolarizzare l’adempimento.
Quando invece l’intervento rimane ineseguito per il venir meno dello sconto integrale, il confronto deve considerare sia l’opera che sarebbe stata ottenuta sia gli oneri che sarebbero rimasti a carico dei partecipanti. La mancata spesa, da sola, dice poco sul valore della prestazione perduta; allo stesso modo, il prezzo pattuito non dimostra tutte le utilità che l’esecuzione avrebbe procurato. La domanda va costruita attraverso gli effetti patrimoniali attesi dalla riqualificazione e la prova della loro perdita. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 356/2025, si è confrontato con una vicenda in cui l’appaltatore non aveva eseguito un intervento da realizzare con sconto integrale in fattura. Il giudice ha ritenuto che il danno non coincidesse con il prezzo del contratto, ma con il mancato conseguimento dell’opera, e lo ha quantificato attraverso il mancato incremento di valore dell’immobile individuato dal consulente tecnico20.
Il criterio milanese lega la liquidazione a un effetto economico dell’opera suscettibile di stima. La sua estensione ad altre vicende richiede però di considerare anche le utilità d’uso perseguite con l’intervento: la riduzione dei consumi, il contenimento delle spese manutentive o il recupero della fruibilità di parti dell’edificio. Il valore di mercato può già incorporarle, in tutto o in parte; quando si deduca una perdita ulteriore, occorrerà dimostrarne l’autonomia. È su questa verifica che dovrebbe concentrarsi la discussione sul criterio adottato, anziché sulla sua astratta preferibilità rispetto al prezzo dell’appalto. Il confronto con le alternative rimaste disponibili completa la valutazione. Una detrazione ancora fruibile può conservare una parte del vantaggio economico, ma il suo utilizzo dipende anche dalla posizione fiscale del beneficiario e dai tempi di recupero. La perdita dello sconto può allora tradursi in oneri finanziari o in una minore utilità effettiva, da ricostruire per ciascun richiedente. Anche nella formulazione delle domande, prezzo dell’opera, incremento immobiliare e beneficio fiscale devono essere trattati come possibili criteri di valutazione o come componenti da giustificare separatamente: la loro somma rischia di conteggiare più volte la medesima perdita.
10. Costi preparatori, titolarità della pretesa e assicurazione
Per le spese preparatorie, il venir meno dell’operazione agevolata pone soprattutto un problema di utilità residua: occorre stabilire quanto le verifiche e le prestazioni già pagate possano ancora servire al condominio.
Nella vicenda monzese, il condominio chiedeva il rimborso delle spese per l’accesso agli atti, la verifica urbanistica, la sanatoria e lo studio di fattibilità. Il Tribunale ha osservato che le attività di sanatoria avevano regolarizzato abusi edilizi e che lo studio conservava utilità anche per interventi diversi dal Superbonus, già previsti dalla deliberazione iniziale. Per questa ragione, non ha considerato gli esborsi come danno risarcibile21.
Il ragionamento seguito dal Tribunale lascia spazio anche alle situazioni in cui la prestazione conservi soltanto una parte della propria utilità. Uno studio può contenere rilievi ancora utilizzabili e soluzioni progettuali da rielaborare; la regolarizzazione del fabbricato può restare acquisita, mentre altre attività devono essere ripetute. La valutazione dovrebbe seguire queste differenze, indicando quali costi siano divenuti inutili per effetto dell’inadempimento e quale valore residui nelle prestazioni eseguite.
L’esame delle singole voci permette anche di identificarne il titolare. Il costo sostenuto nella gestione comune e il pregiudizio legato alla posizione fiscale di un partecipante possono derivare dalla stessa omissione, ma richiedono allegazioni riferite ai rispettivi patrimoni. La domanda deve mantenere riconoscibili queste posizioni anche quando vengano fatte valere nello stesso giudizio22.
Nella controversia di Monza l’amministratrice aveva chiamato in causa anche il proprio assicuratore. Il rigetto della domanda riconvenzionale ha reso superflua una decisione sulla garanzia, pur avendo il Tribunale formulato considerazioni favorevoli alla copertura prevista dalla polizza collettiva, comprensiva dell’attività di amministrazione immobiliare e di una clausola relativa a sinistri connessi all’art. 121 d.l. n. 34/202023. L’eventuale copertura va dunque esaminata sulla base del contratto assicurativo, tenendo separate le condizioni della garanzia dall’accertamento della responsabilità dell’amministratore.
11. Conclusioni
Le controversie esaminate consentono di precisare il contenuto della diligenza richiesta all’amministratore quando la gestione dei lavori si inserisce in un percorso agevolato. Le sue attività mantengono la propria natura (esecuzione delle deliberazioni, conferimento degli incarichi, pagamenti, comunicazioni), ma acquistano un rilievo ulteriore per il rapporto che le lega alle iniziative degli altri soggetti. Un documento trasmesso, una verifica avviata o una difficoltà portata all’assemblea possono consentire al tecnico di completare la pratica, ai condòmini di approvare una spesa e all’impresa di assumere un impegno prima che mutino le condizioni dell’operazione. Il valore della prestazione dipende, dunque, anche dal momento nel quale viene eseguita.
È in questo senso che il tempo entra nel contenuto del mandato. La tempestività va commisurata allo scopo dell’incarico e alle circostanze conosciute o conoscibili durante il suo svolgimento. Un’attività compiuta quando l’assemblea ha ormai perduto la possibilità di scegliere può risultare priva dell’utilità per la quale era stata affidata. Ciò vale soprattutto nelle fasi preliminari: l’incertezza sull’esito delle verifiche rende necessario acquisirle, perché soltanto attraverso di esse il condominio può decidere se proseguire, modificare il programma o affrontare interventi diversi. La natura preparatoria dell’incarico limita le conseguenze che possono essere attribuite alla sua omissione; lascia però intatto l’obbligo di eseguirlo.
La posizione dell’amministratore deve essere ricostruita attraverso questa relazione tra attività dovuta e possibilità di intervento. Il mandato gli attribuisce alcuni strumenti e ne riserva altri all’assemblea o ai professionisti. Quando occorre una valutazione tecnica, egli può essere tenuto a procurarla; quando serve una decisione dei condòmini, deve sottoporre loro la questione con le informazioni disponibili. L’assenza del potere di risolvere personalmente una difficoltà rende allora particolarmente importante il dovere di comunicarla. La gestione può diventare negligente anche nel passaggio tra una segnalazione ricevuta e una scelta mai portata all’organo competente.
Da questo punto di vista, l’incarico straordinario e il relativo compenso aiutano a identificare l’estensione delle attività assunte. Il loro significato emerge dal contenuto della deliberazione e dagli accordi: seguire l’appalto, monitorare la pratica e curare singoli adempimenti sono prestazioni che richiedono iniziative differenti. Una definizione precisa dell’incarico tutela entrambe le parti, perché consente all’assemblea di sapere quali attività attendersi e all’amministratore di documentare ciò che gli compete. Le formule generiche sul “coordinamento dei lavori” o sulla “gestione del bonus” lasciano invece aperte questioni destinate a diventare decisive quando l’operazione si arresta.
L’accertamento di questi obblighi precede il giudizio sulle conseguenze economiche. Anche un ritardo grave può collocarsi in una fase dalla quale il risultato finale dipendeva ancora da numerose condizioni; per attribuirgli la perdita dell’agevolazione occorre ricostruire come quelle condizioni avrebbero potuto realizzarsi. La complessità dell’intervento rende questa prova più impegnativa, ma richiede lo stesso rigore anche a chi richiama ostacoli esterni per contestare il nesso causale. L’indisponibilità di un finanziamento, una criticità urbanistica o il ritardo dell’impresa devono trovare un posto nella cronologia della vicenda e mostrare la propria effettiva incidenza. Il giudizio rischia altrimenti di oscillare tra due ricostruzioni entrambe astratte: un percorso ideale nel quale ogni attività sarebbe stata tempestivamente completata e un’operazione comunque destinata a fallire per la presenza di difficoltà soltanto ipotizzate.
Anche il comportamento dei condòmini va letto all’interno di questa cronologia. La cooperazione può essere necessaria per consentire i rilievi, fornire documenti o assumere decisioni ulteriori; dopo la conoscenza del ritardo, possono inoltre essere esigibili iniziative ragionevoli per contenerne le conseguenze. Il rilievo attribuito alla mancata attivazione presuppone però che si chiarisca quali informazioni fossero disponibili, quali poteri potessero essere esercitati e quanto tempo restasse per farlo. L’obbligo informativo dell’amministratore e la condotta dei partecipanti si incontrano qui: la possibilità di una reazione utile dipende spesso dalla tempestività e dalla completezza della comunicazione ricevuta.
La distinzione tra risultato perduto e occasione perduta permette, infine, di adeguare la tutela a ciò che la vicenda rende dimostrabile. Quando l’adempimento avrebbe consentito di conseguire l’utilità finale, il risarcimento deve essere riferito a quella perdita; quando viene provata la distruzione di un’opportunità seria, la valutazione deve rifletterne la consistenza. La chance conserva così una funzione autonoma, che richiede allegazioni specifiche sulla possibilità compromessa e impedisce di utilizzare l’intero valore dell’incentivo come misura di un esito ancora incerto.
La stessa attenzione deve guidare la liquidazione. Lo sconto, la detrazione, l’opera e il suo riflesso sul valore dell’immobile esprimono aspetti economici diversi, la cui relazione cambia secondo la struttura dell’operazione e la posizione del richiedente. Il confronto con la situazione che l’adempimento avrebbe prodotto deve considerare gli oneri evitati, le alternative rimaste disponibili e le utilità residue delle prestazioni già eseguite. Ne dipende una valutazione capace di riconoscere la perdita effettiva senza duplicarla, distinguendo anche le voci appartenenti alla gestione comune da quelle riferibili ai singoli partecipanti.
L’apporto di questo studio consiste nel ricondurre tali questioni alla prestazione concretamente affidata all’amministratore. Le scadenze e il valore del beneficio rendono più evidenti le conseguenze della gestione, ma la responsabilità continua a richiedere un obbligo individuato, una condotta valutata nel momento in cui doveva essere tenuta e una perdita ad essa causalmente collegata. Il suo accertamento passa per le iniziative assunte, le comunicazioni inviate, le richieste rimaste senza risposta e le decisioni che avrebbero potuto essere tempestivamente provocate.
È attraverso questi elementi che si può stabilire se l’amministratore abbia conservato al condominio la possibilità di assumere decisioni utili e di realizzarle entro un termine ancora efficace, oppure se, omettendo le attività affidategli, abbia lasciato che tale possibilità si esaurisse.
Avv. Alberto Maria Giardina
Note
1 Trib. Monza, sez. I civ., 7 gennaio 2025, n. 21, R.G. n. 7760/2023, dep. 7 gennaio 2025, pp. 5-10. La delibera del 15 febbraio 2021 prevedeva l’affidamento della verifica delle idoneità urbanistiche delle parti comuni e, in caso di esito positivo, della diagnosi energetica; stabiliva altresì che, in mancanza dei requisiti per il Superbonus, sarebbero state valutate diverse forme di manutenzione straordinaria fiscalmente agevolata. Il Tribunale accerta l’inadempimento per mancato conferimento degli incarichi, ma considera non dimostrato il nesso tra tale omissione e la pretesa perdita dell’opzione di sconto in fattura. La sentenza merita attenzione proprio perché mantiene distinti i diversi piani della responsabilità.
2 Sul rapporto tra amministratore, assemblea e condòmini, v. R. Amagliani, L’amministratore e la rappresentanza degli interessi condominiali, Milano, Giuffrè, 1992, spec. p. 134; Id., L’amministratore, in Trattato dei diritti reali, diretto da A. Gambaro e U. Morello, III, Condominio negli edifici e comunione, a cura di M. Basile, Milano, 2012, pp. 365 e 372 ss.; A. Luminoso, Il rapporto di amministrazione condominiale, in Rivista giuridica dell’edilizia, 2017, fasc. 4, parte II, p. 221 ss.; V. Colonna, Il rapporto tra amministratore, assemblea e condomini, relazione al corso della Scuola superiore della magistratura, Firenze, 7-9 marzo 2022, pp. 1-4. La letteratura mette in luce la difficoltà di ricondurre l’amministratore a un mandatario in senso pienamente ordinario, data la predeterminazione legale delle attribuzioni, la funzione organizzativa dell’assemblea e la rilevanza esterna dell’attività gestoria. Ai fini del presente contributo, il rinvio al mandato conserva rilievo quale criterio per individuare diligenza, doveri informativi e responsabilità, purché sia coordinato con la disciplina speciale degli artt. 1129-1131 c.c..
3 L’espressione “governo del procedimento” è qui impiegata in senso descrittivo, per indicare l’insieme delle attività organizzative inerenti all’attuazione della deliberazione e alla cura dell’interesse comune, senza postulare l’esistenza di una categoria autonoma rispetto al mandato. In questa prospettiva, v. A. Scarpa, Amministratore di condominio. Attribuzioni, doveri e responsabilità, Milano, 2018, spec. capp. 1, 3 e 10; A. Celeste – A. Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, pp. 10 ss. La categoria consente di distinguere la funzione dell’amministratore dalla direzione tecnica delle opere, mantenendo ferma la sua responsabilità per gli atti gestori, informativi e rappresentativi che rendono possibile l’esecuzione della scelta assembleare.
4 L’art. 1710, secondo comma, c.c. prevede che il mandatario renda note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato. Nel contesto condominiale, il dovere assume rilievo quando eventi successivi alla delibera, per esempio l’emersione di costi non previsti, il ritardo nell’attività tecnica, l’indisponibilità dell’impresa o l’esigenza di modificare la fonte di finanziamento, richiedano una scelta dell’assemblea. Il dovere informativo non consente di espandere unilateralmente i poteri dell’amministratore; serve, piuttosto, a evitare che l’organo competente perda la possibilità di deliberare in tempo utile.
5 Cass. civ., sez. II, ord. 17 giugno 2025, n. 16290, R.G. n. 28808/2020, pres. e rel. A. Scarpa, §§ 3-4. La Corte rileva che l’assemblea aveva conferito all’amministratore l’incarico di sottoscrivere l’appalto, riconoscendogli un compenso straordinario del 2,50% sull’importo dei lavori, poiché supervisionasse l’adempimento dell’appaltatore. La pronuncia riguarda l’applicazione degli artt. 1129-1131 c.c. nel testo anteriore alla riforma introdotta dalla l. n. 220/2012 ed è una cassazione con rinvio: non accerta definitivamente la responsabilità dell’amministratore, ma impone una nuova valutazione della sua diligenza alla luce dello specifico incarico ricevuto.
6 Cass. n. 16290/2025, § 4. La Corte precisa che il direttore dei lavori conserva la rappresentanza del committente limitatamente alla materia tecnica; ciò non esonera l’amministratore, ove incaricato dell’attività straordinaria, da ogni attività di sorveglianza e di tutela dell’interesse condominiale nei rapporti con l’appaltatore. Il punto non autorizza a trasformare l’amministratore in un direttore dei lavori occulto: il contenuto tecnico dell’opera resta affidato al professionista competente, mentre l’amministratore risponde dell’esercizio delle facoltà gestorie e rappresentative che gli sono attribuite.
7 Il compenso straordinario svolge, anzitutto, una funzione interpretativa dell’incarico: concorre a individuare quali attività l’assemblea abbia inteso affidare oltre il nucleo ordinario delle attribuzioni, ma non sostituisce né assorbe i doveri già derivanti dagli artt. 1129 e 1130 c.c. Sul rapporto tra attribuzioni legali, contenuto della deliberazione e responsabilità dell’amministratore, v. A. Scarpa, Amministratore di condominio. Attribuzioni, doveri e responsabilità, cit.; V. Colonna, Il rapporto tra amministratore, assemblea e condomini, cit., pp. 7-8. La precisazione evita due opposte semplificazioni: ritenere che ogni attività connessa ai lavori richieda un compenso separato, ovvero che, in mancanza di un corrispettivo aggiuntivo, l’amministratore non debba presidiare gli atti esecutivi già compresi nel mandato.
8 Cass. civ., sez. II, ord. 4 marzo 2020, n. 6086, R.G. n. 23717/2015, pres. F. Manna, rel. S. Gorjan. La Corte ricostruisce il sistema allora applicabile alla detrazione per lavori sulle parti comuni, distinguendo il pagamento del condòmino al condominio dal pagamento del condominio committente all’appaltatore. Il testo disponibile individua nel d.m. n. 41/1998 la disciplina della tracciabilità applicabile alla fattispecie. La pronuncia riguarda una detrazione ordinaria, non il Superbonus.
9 Cass. n. 6086/2020 afferma che l’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile “appare condotta ricompresa nel mandato affidato all’amministratore”, poiché il singolo condòmino poteva fruire dell’agevolazione in ragione della tipologia dei lavori eseguiti sulle parti comuni e non in dipendenza di situazioni personali sconosciute all’amministratore. La Corte conclude che costituiva dovere di diligenza effettuare i pagamenti in modo da conservare ai partecipanti interessati la facoltà di godere della detrazione. La pronuncia non sviluppa una teoria generale del danno da bonus e non affronta lo sconto in fattura o la cessione del credito.
10 Trib. Monza n. 21/2025, pp. 5-6 e 10-11. Il Tribunale considera infondate le giustificazioni fondate sull’emergenza Covid e sulla successiva entrata in vigore del d.l. n. 77/2021. Sottolinea che all’amministratrice era richiesto di nominare un professionista e che la modifica normativa era intervenuta dopo pochi mesi dall’assunzione dell’incarico, risultando pertanto opponibile anche alla professionista. La mancata esecuzione delle deliberazioni assembleari rileva, inoltre, quale grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. e quale giusta causa di revoca nel rapporto assimilato al mandato oneroso.
11 Trib. Monza n. 21/2025, pp. 6-8. Il Tribunale richiama gli artt. 119 e 121 d.l. n. 34/2020 e la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020, osservando che, negli interventi sulle parti comuni, i condòmini possono scegliere individualmente le modalità di fruizione dell’agevolazione. La conclusione è circoscritta alla voce costituita dall’impossibilità di optare per lo sconto in fattura. Non esclude l’eventuale titolarità del condominio rispetto a costi sostenuti nella propria sfera patrimoniale.
12 Trib. Monza n. 21/2025, pp. 9-10. La sentenza considera, tra l’altro, l’assenza di solleciti all’amministratrice durante il periodo di inerzia, la tardiva revoca, le attività compiute dopo il subentro del nuovo amministratore e la disciplina dell’art. 119, comma 13-ter, d.l. n. 34/2020 nel testo modificato dal d.l. n. 77/2021. Il Tribunale osserva che la delibera rimasta ineseguita riguardava soltanto verifiche preliminari, che l’inerzia aveva occupato una parte del periodo tra la delibera e il d.l. n. 11/2023 e che non erano chiarite le ragioni dell’abbandono di ogni intervento, comprese le alternative agevolate già contemplate dall’assemblea.
13 Il giudizio controfattuale nelle omissioni richiede di verificare se la condotta dovuta avrebbe evitato il pregiudizio secondo il criterio civilistico della preponderanza dell’evidenza. Per il rapporto tra causalità e perdita di chance, v. M. Feola, Rapporto causale e danno da perdita di chance, in Danno e responsabilità, 2020, pp. 457- 506. L’autrice distingue la perdita della chance dalla mera prova probabilistica del rapporto tra condotta ed evento finale e riconduce la prima alla perdita di un danno patrimoniale autonomamente valutabile. Nel presente contesto, il riferimento serve a evitare che l’incertezza sul risultato del procedimento agevolativo venga confusa con l’assenza di una verifica causale sull’atto omesso.
14 Trib. Lodi, sez. civ., 7 febbraio 2025, n. 59, dep. 10 febbraio 2025, R.G. n. 3111/2023, §§ 1-2. Il condominio chiedeva il risarcimento di euro 11.974.727,27, quale valore del contributo detraibile, oltre a ulteriori voci di danno. Il Tribunale ha rigettato la domanda con il criterio della ragione più liquida, rilevando che la parte attrice non aveva provato il danno né il nesso causale. In particolare, ha osservato che non risultava dimostrata l’impossibilità di reperire altre imprese in tempo utile e che nessun contratto definiva in modo completo opere, tempi, costi e responsabilità. La pronuncia riguarda un soggetto diverso dall’amministratore, ma mostra la struttura probatoria richiesta nelle domande risarcitorie connesse alla perdita del Superbonus.
15 L’art. 1227, primo comma, c.c. disciplina il concorso del fatto colposo del creditore nella causazione del danno; il secondo comma esclude il risarcimento dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza. Le due ipotesi hanno presupposti diversi e non possono essere ridotte a un generico rilievo sull’inerzia del danneggiato. Nel caso di Monza, il Tribunale utilizza il comportamento dei condòmini come elemento del giudizio causale; non applica espressamente una riduzione proporzionale del risarcimento ai sensi dell’art. 1227 c.c.
16 Sul carattere autonomo della chance rispetto alla mera aspettativa di fatto, v. M. Bocchiola, Perdita di una “chance” e certezza del danno, in Rivista trimestrale di diritto e procedura civile, 1976, p. 55 ss.; A. Cintorino, Una rilettura del risarcimento del danno da perdita di chance come danno meramente patrimoniale, in Ordines, 2018, p. 224 ss.; M. Feola, Il danno da perdita di chances, Napoli, ESI, 2004. La chance rileva quando la condotta abbia inciso su una concreta occasione favorevole, suscettibile di valutazione patrimoniale, e non su un’aspettativa priva di dati obiettivi. Nella materia dei bonus edilizi, tale consistenza deve emergere dalla situazione dell’intervento al momento dell’omissione: progetto, verifiche, delibere, disponibilità degli operatori e tempo residuo.
17 Cass. civ., sez. III, ord. 8 luglio 2024, n. 18568; per un commento, A. Ripepi, La Cassazione fa il punto sul danno da perdita di chance, ribadendo principi ormai consolidati, 19 agosto 2024. Il richiamo è utilizzato limitatamente alla distinzione tra valore dell’occasione perduta e valore del risultato finale, senza estendere alla materia dei bonus edilizi le peculiarità della vicenda esaminata dalla Corte.
18 Trib. Lodi n. 59/2025, p. 6, richiama Cass. civ., sez. III, ord. 7 agosto 2023, n. 24050. Il Tribunale utilizza il precedente nell’ambito del rigetto della domanda per difetto di prova delle voci risarcitorie. Per la sentenza di Lodi, la consulenza tecnica non può assumere funzione esplorativa quando nessun intervento sia stato avviato e manchino dati sufficienti su opere, tempi, costi e responsabilità. L’insegnamento non vieta la prova tecnica o presuntiva, ma richiede che esse si innestino su allegazioni specifiche.
19 Il criterio di liquidazione è quello del danno differenziale: il risarcimento deve ricostruire la situazione patrimoniale nella quale il creditore si sarebbe trovato in caso di esatto adempimento, tenendo conto delle utilità perdute e degli oneri che sarebbero comunque rimasti a suo carico. Per l’inquadramento generale del danno contrattuale, v. C.M. Bianca, Diritto civile, 5. La responsabilità, Milano, Giuffrè, 2021; M. Franzoni, Il danno risarcibile, 2ª ed., Milano, Giuffrè, 2010. Nel caso delle agevolazioni edilizie, il confronto non può essere svolto assumendo isolatamente il prezzo dell’appalto, il valore nominale della detrazione, lo sconto in fattura o l’incremento di valore dell’immobile. Ciascuno di tali dati può assumere rilievo solo nella misura in cui esprima una perdita patrimoniale effettiva e non duplicata.
20 Trib. Milano, 15 gennaio 2025, n. 356, richiamata, per il criterio di quantificazione del pregiudizio da mancata realizzazione dell’intervento agevolato, nella rassegna di C. Angeli, Inadempimento e danno da perdita di chance nei bonus fiscali, in LavoriPubblici.it, 21 marzo 2025. La decisione riguarda l’appaltatore e propone il mancato conseguimento dell’opera, con il relativo riflesso sul valore immobiliare, come parametro della liquidazione; il riferimento è utilizzato nel presente contributo quale spunto di discussione sul quantum, non come regola immediatamente applicabile alla responsabilità dell’amministratore.
21 Trib. Monza n. 21/2025, pp. 8-9. Il Tribunale distingue la voce relativa alla perdita dello sconto in fattura dalle spese sostenute direttamente dal condominio. Esclude la natura di danno per i costi della sanatoria, avendo essi prodotto un risultato utile, e per lo studio di fattibilità, utilizzabile anche nella prospettiva di interventi di riqualificazione diversi dal Superbonus. L’utilità residua deve essere verificata in concreto: una spesa può essere integralmente utile, parzialmente utile oppure divenire inutilizzabile per effetto dell’inadempimento.
22 Anche per i costi preparatori opera il criterio dell’art. 1223 c.c.: una spesa già sostenuta è risarcibile nella misura in cui sia divenuta inutile per effetto dell’inadempimento. L’utilità residua della prestazione deve quindi essere sottratta dalla perdita allegata. La distinzione assume rilievo anche sul piano della titolarità: le spese sostenute dal condominio appartengono alla gestione comune, mentre la perdita di una modalità individuale di fruizione dell’agevolazione può spettare al singolo partecipante.
23 Trib. Monza n. 21/2025, p. 12. Il Tribunale dichiara non doversi provvedere sulla domanda di garanzia in conseguenza del rigetto della domanda riconvenzionale; aggiunge, tuttavia, che la polizza invocata dall’amministratrice comprendeva l’espletamento delle funzioni di amministratore di proprietà immobiliari comuni e contemplava un massimale specifico per alcuni sinistri riferiti all’art. 121 d.l. n. 34/2020. Ogni questione di copertura richiede comunque l’esame del testo contrattuale, delle esclusioni, dei massimali e delle condizioni di operatività.
