Mentre le autorità marittime ridisegnano i litorali pubblici tra storici gestori, grandi hotel e quote di spiaggia libera, la giurisprudenza definisce i limiti e i diritti di accesso per i complessi residenziali situati in riva al mare
Primo e storico giro di boa per la gestione del demanio marittimo sul litorale partenopeo. L’Autorità di Sistema Portuale ha ufficialmente disposto le prime tre aggiudicazioni provvisorie per le concessioni delle spiagge di Posillipo, per un valore economico complessivo che si aggira intorno ai 247mila euro.
Il provvedimento apre ora una finestra di trenta giorni dedicata alle verifiche amministrative di rito prima dell’assegnazione definitiva. Entrando nel dettaglio dei lotti, la gestione della spiaggia ha visto la conferma di due stabilimenti storici della costa napoletana: il Bagno Ideal si è imposto nel lotto A, mentre il Bagno Elena si è aggiudicato il lotto B, introducendo però un vincolo stringente che vedrà salire la quota di spiaggia libera e gratuita a disposizione della cittadinanza oltre la soglia del 40 per cento.
Il lotto C, situato nelle adiacenze del Lido delle Monache, è stato invece conquistato dalla società Romeo Alberghi grazie a un consistente rilancio economico sulla base d’asta del bando. Le nuove concessioni avranno una durata biennale, anticipando la scadenza di dicembre che riguarderà invece le boe e gli ormeggi nello specchio d’acqua antistante. L’assegnazione ha tuttavia già innescato accesi dibattiti politici, culminati con l’annuncio di un’interrogazione parlamentare da parte del deputato di Alleanza Verdi e Sinistra, Francesco Emilio Borrelli.
La redistribuzione dei litorali e il delicato equilibrio tra concessioni private, spazi pubblici e tutele ambientali si riflette con altrettanta forza sulla gestione della proprietà privata. Quando un palazzo affaccia direttamente sul litorale, come funzionano le regole per le spiagge in condominio? I proprietari degli appartamenti hanno un diritto di esclusività sulla battigia o sui varchi di accesso al mare?
Il codice civile e la normativa demaniale stabiliscono confini invalicabili tra i beni condominiali e il patrimonio collettivo dello Stato.
Il condominio può possedere o vietare l’accesso a una spiaggia?
No, la spiaggia fa parte del demanio pubblico e non può essere di proprietà privata o condominiale. Ai sensi dell’articolo 822 del codice civile, il lido del mare e le spiagge rientrano tassativamente nel demanio pubblico dello Stato.
La giurisprudenza ha chiarito che anche se un condominio sorge a ridosso della sabbia o possiede un titolo di proprietà risalente nel tempo, l’area della spiaggia resta un bene indisponibile destinato all’uso pubblico. Nessuna delibera assembleare può recintare la spiaggia, posizionare cartelli di divieto di sosta per gli estranei sulla sabbia o riservare l’uso esclusivo di quel tratto di litorale ai soli residenti dello stabile.
I residenti del condominio possono vietare il passaggio verso il mare attraverso le aree comuni?
No, il condominio non può sbarrare gli unici varchi di accesso che conducono alla spiaggia pubblica. Molti complessi residenziali situati sul mare utilizzano cancelli, sbarre o vialetti interni per impedire il transito dei bagnanti diretti verso il litorale.
La legge italiana (art. 1, comma 251, Legge n. 296/2006) impone l’obbligo di garantire il diritto di libero e gratuito accesso e di transito per il raggiungimento della battigia pubblica. Qualora il passaggio attraverso le parti comuni del condominio rappresenti l’unica via praticabile per raggiungere il mare, lo stabile è gravato da una servitù di passaggio pubblica. L’amministratore non può impedire il transito pedonale, a meno che non esistano vie d’accesso pubbliche alternative e agevolmente percorribili nelle immediate vicinanze.
Come funziona la richiesta di una concessione demaniale da parte di un condominio?
Il condominio può partecipare ai bandi pubblici per ottenere la gestione dello specchio di spiaggia antistante. Esattamente come accaduto per le assegnazioni biennali a Posillipo, un condominio, rappresentato legalmente dall’amministratore su mandato dell’assemblea, può presentare domanda all’Autorità competente per ottenere una concessione demaniale marittima.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32115 del 6 novembre 2025, ha specificato che se il condominio si aggiudica la gara, l’area concessa non diventa comunque una proprietà privata: lo stabile acquisisce unicamente il diritto di installare strutture stagionali (come ombrelloni, lettini o passerelle per disabili), restando però obbligato a garantire il transito sulla battigia e a rispettare le quote di spiaggia libera stabilite dai piani di utilizzo comunali e regionali.
Per analizzare i diritti e i doveri legati alla gestione delle aree costiere in ambito condominiale, esamina questo specchietto:
Tabella dei diritti d’uso: Spazi Condominiali vs Demanio Marittimo
| Tipologia di Area Costiera | Natura della Proprietà | Diritti dei Condòmini dello Stabile | Obblighi verso i Cittadini Estranei |
| Vialetto e scale del palazzo | Privata Condominiale | Uso preminente e manutenzione a carico | Garantire il transito se è l’unico varco per il mare |
| Arenile e spiaggia retrostante | Demanio Pubblico dello Stato | Parificato all’uso di qualsiasi cittadino | Divieto assoluto di recinzione o privatizzazione |
| Battigia (primi 5 metri dal mare) | Demanio Pubblico dello Stato | Libero transito e sosta temporanea | Inviolabile, libero passaggio sempre garantito |
| Area in Concessione biennale | Demanio in uso temporaneo | Gestione dei servizi (ombrelloni/lettini) | Rispetto della quota di spiaggia libera e accessi |
Chi paga la manutenzione dei varchi d’accesso usati anche dai bagnanti esterni?
Le spese di manutenzione delle aree private gravano sul condominio, salvo accordi con il Comune. Se il vialetto pavimentato o la scalinata che conduce al mare appartengono geometricamente al condominio, i costi di riparazione, pulizia e illuminazione restano a carico dei proprietari in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile.
Tuttavia, qualora l’uso pubblico del varco sia intensivo e regolamentato da una convenzione con l’amministrazione locale, l’assemblea può richiedere al Comune la stipula di un accordo di manutenzione congiunta o un contributo economico straordinario per la gestione e la messa in sicurezza del percorso.
FAQ – Le risposte ai dubbi più frequenti sul web in merito a spiagge e condomini
Il condominio può installare un cancello automatico per chiudere la via del mare?
Sì, ma deve consentire il passaggio pedonale ai cittadini se quel percorso rappresenta l’unica via d’accesso alla spiaggia, eventualmente predisponendo un passaggio laterale o garantendo l’apertura del varco durante le ore diurne della stagione balneare.
Chi abita nel condominio ha diritto a uno sconto sulla spiaggia in concessione al palazzo?
No, non per diritto automatico di legge. Se il condominio gestisce la concessione, le modalità di assegnazione o di tariffazione di ombrelloni e lettini vengono decise dall’assemblea con le maggioranze ordinarie, potendo prevedere tariffe agevolate per i residenti che finanziano la concessione.
La Guardia Costiera può fare multe all’interno dei cortili dei condomini sul mare?
No, la competenza della Capitaneria di Porto si ferma sulla linea di demarcazione del demanio marittimo, mentre per le violazioni o le liti all’interno delle aree private del condominio la competenza resta in capo alla Polizia Municipale o alla Polizia di Stato.
In pratica
Se il tuo condominio si trova in prossimità del litorale e intende regolamentare il flusso dei bagnanti o proteggere le proprie infrastrutture private, ecco l’iter corretto da seguire:
- Verifica i confini della proprietà: consulta le mappe catastali e l’atto di acquisto originario del condominio per individuare con esattezza dove finisce la proprietà privata comune e dove inizia l’area di pertinenza del demanio dello Stato.
- Apponi la segnaletica di avviso: se i vialetti condominiali sono soggetti a servitù di passaggio pubblico per il mare, installa cartelli che specifichino la natura privata del transito (es. “Proprietà privata – Consentito il solo transito pedonale al mare – Vietato il bivacco”), tutelando il decoro ai sensi dell’Art. 1120 c.c.
- Richiedi l’intervento del Comune in caso di abusi: qualora il flusso di bagnanti esterni causi danni strutturali o problemi di sicurezza igienico-sanitaria alle aree comuni, l’amministratore deve richiedere formale intervento al Comune e alla Polizia Locale per l’istituzione di controlli o per la creazione di accessi pubblici alternativi.
Fonti e Link Autorevoli
Per verificare la normativa sulle concessioni demaniali e approfondire le regole sul diritto di accesso al mare, consulta i siti ufficiali delle istituzioni:
- Il testo degli articoli 822 e 1123 del codice civile e le leggi sul demanio su Normattiva.
- I bandi e i verbali di aggiudicazione delle concessioni balneari costiere sul sito istituzionale dell’Autorità di Sistema Portuale del Mar Tirreno Centrale.
- Le ordinanze balneari e i piani di utilizzo delle aree demaniali sul portale della Regione Campania.
