Incendio in condominio: cosa succede dopo, tra inagibilità, ricostruzione e assicurazione

Quando il rogo rende inagibile parte dell’edificio: chi decide la ricostruzione, come si ripartiscono le spese e cosa copre l’assicurazione

Un incendio ha interessato oggi un condominio di tre piani a Gaiarine, in provincia di Treviso: le fiamme, divampate nel primo pomeriggio dal tetto, hanno richiesto l’intervento di più squadre dei Vigili del fuoco, con un operatore rimasto lievemente intossicato dal fumo. Secondo le prime indicazioni dell’amministrazione comunale, una parte del fabbricato sarà dichiarata inagibile. Al di là dell’emergenza, per il condominio si apre ora una sequenza di decisioni e responsabilità.

Quando un incendio colpisce un edificio condominiale, esaurita la fase dei soccorsi, si apre un percorso che l’amministratore deve saper governare: la dichiarazione di inagibilità, la sistemazione di chi non può rientrare, la decisione sulla ricostruzione e la ripartizione dei costi. Sono passaggi regolati dal codice civile e dalla normativa di settore.

Le prime ore: messa in sicurezza e inagibilità

Nell’immediato la priorità è la sicurezza. Dopo l’intervento dei Vigili del fuoco, il Comune può dichiarare con propria ordinanza l’inagibilità totale o parziale dell’edificio, vietandone l’utilizzo fino al ripristino delle condizioni di sicurezza. Chi risiede nelle porzioni colpite non può rientrare, e la sistemazione temporanea degli occupanti diventa la prima questione pratica.

Sul fronte condominiale, l’amministratore è tenuto a provvedere alla conservazione delle parti comuni e può disporre gli interventi urgenti necessari a evitare ulteriori danni, riferendone poi all’assemblea. È la fase in cui vanno documentati lo stato dei luoghi e i danni, anche in vista della richiesta di indennizzo all’assicurazione.

Ricostruzione e spese: l’art. 1128 del codice civile

La ricostruzione è disciplinata dall’art. 1128 del codice civile, che distingue a seconda della gravità. Se l’edificio perisce per intero o per almeno tre quarti del suo valore, ciascun condòmino può chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, e il condominio si scioglie, salvo che la maggioranza deliberi la ricostruzione. Se invece a perire è una parte minore, l’assemblea delibera la ricostruzione delle parti comuni e ciascuno vi concorre in proporzione ai propri millesimi.

Le deliberazioni sulla ricostruzione richiedono la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 del codice civile, e la ripartizione segue i criteri dell’art. 1123. Un punto spesso decisivo: l’indennità pagata dall’assicurazione per le parti comuni è vincolata per legge alla loro ricostruzione, e non può essere distolta ad altri scopi dalla sola maggioranza.

Dopo l’incendio: cosa prevede l’art. 1128 c.c.

L’assicurazione: perché la polizza globale fabbricato è decisiva

La legge non impone al condominio di assicurarsi contro l’incendio, ma la polizza globale fabbricato è, nei fatti, la principale difesa economica. Copre i danni da incendio alle parti comuni e, spesso, alle unità immobiliari, oltre alla responsabilità civile verso terzi per i danni che il rogo può causare all’esterno o agli edifici vicini.

Proprio l’art. 1128 lega l’indennizzo alla ricostruzione: l’importo riconosciuto per le parti comuni va destinato al loro ripristino. Per questo conviene verificare per tempo massimali, garanzie e clausole della polizza, e non scoprire dopo l’incendio che la copertura era insufficiente o scaduta. Se la causa del rogo viene accertata e imputata a un responsabile, l’assemblea può comunque ripartire subito le spese secondo i millesimi, salvo poi rivalersi su chi ha provocato il danno.

Prevenzione: gli obblighi antincendio e il ruolo dell’amministratore

Sul piano della prevenzione, gli edifici di civile abitazione sono soggetti alle norme di sicurezza antincendio, aggiornate dal decreto ministeriale del 25 gennaio 2019, che ha introdotto per gli edifici esistenti un sistema di gestione della sicurezza antincendio graduato in base all’altezza. Manutenzione degli impianti, controllo delle canne fumarie, cura dei materiali e delle vie di esodo sono adempimenti che riducono il rischio e, con esso, la responsabilità.

Per l’amministratore, custode delle parti comuni, la prevenzione non è un optional: la trascuratezza degli impianti comuni può tradursi in responsabilità in caso di sinistro. Ecco perché, anche prima di qualunque emergenza, conviene tenere in ordine verifiche, certificazioni e documentazione.

Vademecum dell’amministratore in emergenza

• Documentare subito danni e stato dei luoghi con foto e relazione tecnica: servono all’assicurazione e all’assemblea.
• Attivare la polizza: denunciare il sinistro nei termini di contratto, con l’elenco dei danni.
• Convocare l’assemblea per deliberare gli interventi urgenti e la ricostruzione delle parti comuni.
• Coordinarsi con il Comune per l’inagibilità e con gli occupanti sfollati per le sistemazioni temporanee.
• Superata l’emergenza, verificare gli obblighi antincendio e la manutenzione degli impianti comuni.

Un incendio mette alla prova, in poche ore, tutta l’organizzazione di un condominio. La differenza tra una gestione ordinata e un contenzioso la fanno, ancora una volta, la prevenzione e la documentazione: impianti manutenuti, una polizza adeguata e la prova puntuale dei danni sono ciò che permette di ricostruire in fretta e di ripartire correttamente i costi.

Avv. Raffaele Marascio

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