Cosa può fare oggi il custode, come si attivano i nuovi servizi con la delibera dell’assemblea e su chi ricadono i costi, alla luce del contratto di categoria in vigore
Il ruolo del portiere di condominio si è ampliato per rispondere a due fenomeni ormai quotidiani: il boom delle locazioni turistiche e l’esplosione delle consegne. Il contratto collettivo di categoria attualmente in vigore — stipulato tra Confedilizia e i sindacati Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs— codifica queste nuove mansioni, ma la loro attivazione in condominio non è automatica: passa dall’assemblea e dal consenso del lavoratore.
Che cosa fa il portiere in condominio
Le mansioni del portiere sono fissate dal contratto collettivo dei dipendenti da proprietari di fabbricati. Accanto ai compiti tradizionali — sorveglianza, pulizia delle parti comuni, ricezione della posta ordinaria, piccole segnalazioni — il rinnovo del contratto ha aggiunto attività nuove, legate alla vita moderna dell’edificio: la gestione delle chiavi per le locazioni, la ricezione ordinata dei pacchi e la cura ordinaria del verde condominiale.
La distinzione utile è tra mansioni ordinarie e mansioni aggiuntive. Le prime rientrano nel profilo base e non richiedono passaggi particolari; le seconde — come il servizio chiavi per gli affitti brevi — vanno attivate con una procedura precisa e presuppongono l’accordo del lavoratore. È una differenza che l’amministratore deve conoscere prima di promettere servizi ai condòmini.
Le chiavi degli affitti brevi: il servizio e l’indennità di 15 euro
La novità più discussa è l’istituzionalizzazione della gestione delle chiavi. Fino al rinnovo, il ritiro e la consegna delle chiavi degli appartamenti affittati — in particolare per gli affitti brevi — avvenivano spesso in via informale, con accordi privati tra il singolo proprietario e il portiere. Ora il contratto riconosce una specifica indennità mensile di 15 euro per ciascun appartamento in gestione al lavoratore.
Il perimetro della mansione è delimitato con precisione: il portiere si occupa soltanto dello scambio tecnico delle chiavi, al check-in e al check-out. Restano fuori l’accompagnamento dell’ospite nell’alloggio e i sopralluoghi sullo stato dell’immobile al momento del rilascio, che spettano al proprietario o al property manager. Il servizio si svolge, inoltre, dentro l’orario di lavoro e in compatibilità con le altre mansioni.
Chi paga e come si attiva: la delibera dell’assemblea
Il meccanismo economico è pensato per prevenire i conflitti. L’indennità non si ripartisce tra tutti i condòmini secondo i millesimi, ma grava esclusivamente sui proprietari che richiedono il servizio: chi non affitta non paga nulla. I proprietari interessati comunicano formalmente la loro adesione all’amministratore e si assumono l’onere economico fino all’eventuale revoca.
L’attivazione segue un doppio passaggio. Prima serve una delibera dell’assemblea, che verifica la compatibilità della nuova mansione con i carichi di lavoro e con le caratteristiche dello stabile. Poi, ottenuto il via libera, il portiere resta libero di accettare o rifiutare l’incarico, trattandosi di una mansione aggiuntiva. Senza questi due consensi — dell’assemblea e del lavoratore — il servizio non può partire.
Registro delle chiavi e manleva: le tutele del portiere
Il contratto protegge il lavoratore su due fronti. Il primo è documentale: l’amministratore fornisce al portiere un registro in cui annotare cronologicamente ogni consegna e ritiro delle chiavi, sul modello di quanto già avviene per le raccomandate. Il registro diventa lo strumento con cui il portiere dimostra la correttezza del proprio operato.
Il secondo è una clausola di manleva: il portiere è esonerato da ogni responsabilità civile e penale legata all’uso delle chiavi o alle problematiche insorte tra chi affitta e chi prende in locazione. È una tutela rilevante, dato che gli alloggi possono essere occupati da persone sconosciute. La responsabilità per lo stato dell’immobile e per la selezione degli ospiti resta in capo al proprietario o al property manager.
Pacchi e consegne: l’ordine di servizio contro il caos in portineria
La crescita degli acquisti online ha trasformato molte portinerie in depositi, saturando gli spazi comuni. Il contratto affronta il problema con un modello di ordine di servizio che il datore di lavoro — il condominio, tramite l’amministratore — può utilizzare per dare regole chiare: il luogo idoneo alla custodia dei colli, l’orario in cui ritirarli e distribuirli, il tempo massimo di giacenza in portineria, le dimensioni massime dei pacchi e la priorità rispetto alle altre mansioni.
L’obiettivo è impedire che l’atrio o la guardiola si trasformino in un magazzino incontrollato. Definire per iscritto queste regole tutela il portiere dal sovraccarico e il condominio dal disordine, ed è anche il modo per evitare contestazioni sulle mansioni effettivamente dovute.
Verde, welfare e retribuzioni: le altre novità
Il rinnovo affida al portiere anche la manutenzione ordinaria degli spazi verdi condominiali — la cura quotidiana — senza però sostituire i giardinieri professionisti per gli interventi complessi, come le potature d’alto fusto. È la valorizzazione della presenza costante del custode nello stabile.
Sul piano economico, il contratto prevede aumenti salariali scaglionati e una somma una tantum di 1.500 euro, in più rate, a ristoro del periodo di mancato rinnovo. Migliora anche il welfare: l’assistenza sanitaria integrativa è estesa ai familiari fiscalmente a carico, con nuove tutele per la malattia, la genitorialità e le situazioni di violenza sul lavoro. Sono voci che riguardano il rapporto di lavoro, ma che l’amministratore deve conoscere perché incidono sul costo del servizio di portierato.
Cosa deve fare l’amministratore
Per l’amministratore le nuove mansioni si traducono in adempimenti concreti:
• Portare in assemblea la decisione di attivare i servizi aggiuntivi (chiavi affitti brevi), verificandone la compatibilità con i carichi di lavoro.
• Raccogliere il consenso del portiere, che può accettare o rifiutare la mansione aggiuntiva.
• Fornire al portiere il registro delle chiavi e istruzioni operative dettagliate.
• Predisporre l’ordine di servizio per i pacchi, con luogo di custodia, tempi di giacenza e dimensioni massime.
• Gestire l’adesione dei soli proprietari richiedenti, tenendo i relativi costi fuori dal riparto millesimale.
Chi paga i nuovi servizi del portiere
| Servizio | Chi paga | Come si attiva |
| Chiavi per affitti brevi | Solo il proprietario che lo richiede | Delibera dell’assemblea + consenso del portiere |
| Ricezione pacchi | Nel costo del servizio di portierato | Ordine di servizio dell’amministratore |
| Cura ordinaria del verde | Nel costo del servizio di portierato | Rientra tra le mansioni del contratto |
Domande frequenti
Il costo del servizio chiavi si divide tra tutti i condòmini?
No. L’indennità di 15 euro al mese per appartamento grava soltanto sui proprietari che chiedono il servizio, non sull’intero condominio. Chi non affitta non partecipa a questa spesa, che resta fuori dal riparto per millesimi.
Il portiere è obbligato ad accettare la gestione delle chiavi?
No. Si tratta di una mansione aggiuntiva rispetto al profilo standard: anche dopo il via libera dell’assemblea, il portiere può accettare o rifiutare l’incarico. Il servizio parte solo con il suo consenso e nell’ambito dell’orario di lavoro.
Serve una delibera per attivare il servizio?
Sì, per il servizio chiavi. L’assemblea deve deliberare l’attivazione, valutando la compatibilità con i carichi di lavoro e con le caratteristiche dello stabile. Solo dopo l’amministratore può raccogliere le adesioni dei proprietari interessati.
Chi risponde se una chiave va persa o entra un estraneo?
Il portiere è manlevato dalle responsabilità civili e penali legate all’uso delle chiavi. La responsabilità per la selezione degli ospiti e per lo stato dell’immobile resta del proprietario o del property manager. Il registro delle chiavi documenta ogni consegna e ritiro.
Il portiere deve accompagnare gli ospiti o controllare l’appartamento?
No. La mansione si limita allo scambio tecnico delle chiavi al check-in e al check-out. Accompagnare l’ospite nell’alloggio o verificare lo stato dell’immobile al rilascio non rientra nei suoi compiti.
Il portiere può occuparsi del giardino condominiale?
Sì, della manutenzione ordinaria e della cura quotidiana del verde. Restano esclusi gli interventi specialistici, come le potature d’alto fusto, che spettano a giardinieri professionisti.
In sintesi
Il portiere resta una figura centrale della vita condominiale, con un ruolo oggi più ampio e meglio regolato. La logica del contratto è chiara: professionalizzare mansioni prima informali, tutelando il lavoratore con registri e manleva e proteggendo i condòmini non interessati con il criterio del “paga chi richiede”.
Per l’amministratore la parola d’ordine è metodo: nessun servizio aggiuntivo si attiva senza delibera e senza consenso del portiere, e ogni costo va imputato a chi lo genera. È così che una novità potenzialmente divisiva diventa un’opportunità gestita, e non un motivo di lite.
Avv. Raffaele Marascio
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