Il Tribunale di Bolzano applica le regole del mandato: prelievi e bonifici senza giustificazione fondano l’obbligo di restituzione al condominio
Con la sentenza n. 548 del 17 giugno 2026, il Tribunale di Bolzano ha condannato un’ex amministratrice di condominio a restituire 192.670,70 euro di ammanchi sottratti al conto corrente comune, oltre a 22.449,56 euro per i danni derivati dalla gestione irregolare. Prelievi, assegni e bonifici privi di giustificazione erano confluiti su conti personali della professionista o su quelli di altri condomìni da lei amministrati. Prima del giudizio, il condominio aveva già ottenuto un sequestro conservativo sui suoi beni. Rimasta contumace, l’amministratrice non ha contestato la ricostruzione contabile prodotta in causa.
La decisione interessa ogni amministratore, perché lega la responsabilità patrimoniale a un obbligo preciso: far transitare ogni somma sul conto intestato al condominio e saper ricondurre ciascuna uscita a una causa gestoria documentata. Quando questa tracciabilità manca, l’inadempimento smette di essere una questione formale e diventa un debito da restituire.
Dagli ammanchi confessati in assemblea alla condanna
La vicenda nasce da un’assemblea straordinaria del 31 agosto 2024, quando l’amministratrice — alla guida dello stabile dal 2013 — comunica ai consiglieri l’esistenza di ammanchi sul conto e di fornitori rimasti senza pagamento. Il condominio nomina subito un nuovo professionista e avvia la ricostruzione della contabilità. L’esame degli estratti conto originali fa emergere numerose movimentazioni prive di giustificativo.
Il condominio agisce con il rito semplificato previsto dall’art. 281-decies del codice di procedura civile e, prima del merito, ottiene un sequestro conservativo ex art. 671 dello stesso codice, autorizzato fino a 131.683,41 euro. L’amministratrice non si costituisce. Il Tribunale precisa che la contumacia non sostituisce la prova del credito: sono la documentazione bancaria, i prospetti riepilogativi e le comunicazioni della gestione a fondare la condanna.
Perché l’amministratore risponde: le regole del mandato
Il rapporto tra condominio e amministratore segue le regole del mandato. Chi amministra gestisce denaro altrui, deve conservarne la tracciabilità e rendere conto dell’impiego delle somme; alla cessazione dell’incarico è tenuto a restituire quanto detiene per conto del condominio, perché viene meno il titolo che ne giustificava la disponibilità (Corte di cassazione, sentenza n. 10815/2000).
Su questo principio si innesta l’art. 1129, comma 7, del codice civile, che impone di far transitare su un conto corrente intestato al condominio tutte le somme ricevute o erogate. La confusione tra il patrimonio comune e quello personale dell’amministratore — o di altri stabili da lui gestiti — rientra tra le gravi irregolarità indicate dal comma 12 dello stesso articolo. Nel giudizio di Bolzano l’onere della prova si è ribaltato: dimostrata l’uscita dal conto, spettava all’amministratrice ricondurla a una causa gestoria verificabile; in mancanza, il movimento si considera indebito.
Cosa può fare il condominio per prevenire e recuperare
Per l’amministratore corretto e per i condomìni la pronuncia indica alcune cautele concrete:
• Conto intestato al condominio: verificare che ogni entrata e ogni uscita passino dal conto condominiale, mai da conti personali o di altri stabili.
• Giustificativo per ogni uscita: ciascun prelievo, assegno o bonifico va accompagnato da fattura o quietanza riconducibile a un fornitore del condominio.
• Revisione periodica: far esaminare rendiconti, riparti e documentazione da un revisore, per intercettare per tempo le movimentazioni anomale.
• Tutela cautelare: al primo emergere di ammanchi rilevanti, valutare il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. per bloccare i beni prima che il patrimonio venga disperso.
• Prova documentale: conservare estratti conto originali e prospetti contabili, perché è la ricostruzione documentale — non le dichiarazioni — a reggere in giudizio.
Il messaggio è chiaro: la tracciabilità imposta dall’art. 1129 del codice civile non è un adempimento burocratico, ma lo strumento con cui i condomìni controllano la gestione e, quando qualcosa non torna, misurano l’esatto adempimento del mandato.
Avv. Raffaele Marascio
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