Nessun nuovo obbligo di legge per gli amministratori: resta il D.Lgs. 231/2007, ma la segnalazione diventa l’esito di una valutazione concreta e documentata
Dal 1° luglio 2026 sono in vigore le nuove Istruzioni della UIF (Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia) per la segnalazione delle operazioni sospette, che riguardano anche gli amministratori di condominio in quanto soggetti obbligati dell’antiriciclaggio. Le Istruzioni non introducono nuovi obblighi di legge: il quadro resta quello del D.Lgs. 231/2007. Cambia invece il metodo con cui l’amministratore individua, valuta e — se necessario — segnala un’operazione, con al centro l’approccio basato sul rischio.
Per lo studio di amministrazione la differenza è concreta. Non aumenta ciò che va segnalato, ma cresce ciò che va documentato: la scelta di segnalare o di non segnalare un’operazione dovrà poggiare su una valutazione motivata e tracciabile. È soprattutto un adeguamento organizzativo, non un nuovo carico di adempimenti sostanziali.
Cosa cambia: dagli automatismi all’approccio basato sul rischio
Il punto centrale delle Istruzioni è il superamento degli automatismi. In passato, la presenza di un singolo indicatore di anomalia — per esempio un pagamento frammentato o una movimentazione insolita sul conto condominiale — tendeva a far scattare quasi meccanicamente la segnalazione. Le nuove linee guida chiariscono che l’indicatore è soltanto un campanello d’allarme, da calare nel contesto concreto: l’amministratore deve esaminare il profilo del condòmino o del fornitore, la natura dell’operazione e la sua coerenza economica, con la documentazione a supporto.
Ne deriva un doppio corollario: la presenza di un indicatore non obbliga di per sé a segnalare, e la sua assenza non esclude che un sospetto vada comunque approfondito. L’obiettivo dichiarato dall’autorità non è aumentare il numero delle segnalazioni, ma migliorarne la qualità, riducendo i falsi positivi generati dagli automatismi.
L’onere che cresce è documentale: tracciare il percorso valutativo
Il vero adeguamento richiesto tocca l’organizzazione dello studio, sul piano documentale. Diventa centrale conservare il percorso logico-valutativo che porta alla decisione. In caso di segnalazione, l’amministratore deve poter dimostrare l’analisi che ha fondato il sospetto. In caso di mancata segnalazione, la scelta va motivata per iscritto: una nota interna che dia conto delle verifiche svolte e delle ragioni oggettive per cui il sospetto è stato escluso — per esempio la prova che un pagamento anomalo era legato a una transazione commerciale legittima e tracciata.
È il passaggio dalla conservazione delle sole fatture e distinte bancarie alla tracciatura del ragionamento che le accompagna.
Cosa deve fare concretamente l’amministratore
Sul piano pratico, l’adeguamento riguarda soprattutto procedure e modulistica interne.
Prima e dopo: l’impatto delle Istruzioni sull’attività dell’amministratore
| Ambito | Prima | Con le nuove Istruzioni |
| Indicatori di anomalia | Presenza dell’indicatore = segnalazione quasi automatica | L’indicatore è un elemento indiziario da contestualizzare nel caso concreto |
| Documentazione | Conservazione di fatture, contratti, distinte bancarie | Tracciatura anche del percorso valutativo e delle ragioni della scelta |
| Volume delle segnalazioni | Tendenza alla segnalazione difensiva per evitare sanzioni | Focus sulla qualità e sulla pertinenza, meno falsi positivi |
Gli studi associati e le società tra professionisti devono adottare una procedura interna per la gestione delle segnalazioni e individuare un referente per le operazioni sospette; per il singolo professionista che si avvale di collaboratori si tratta di una raccomandazione, non di un obbligo. La presenza del referente non trasferisce la responsabilità: la decisione finale resta una valutazione autonoma del soggetto obbligato. Restano fermi il quadro del D.Lgs. 231/2007 e gli obblighi di adeguata verifica della clientela e di tracciabilità dei pagamenti.
La sintesi, per l’amministratore, è netta: non cambia cosa segnalare, cambia come valutare e documentare le decisioni sui conti condominiali. L’adeguamento passa dall’aggiornamento della modulistica interna e dei registri delle verifiche, non da nuovi adempimenti sostanziali.
Avv. Raffaele Marascio
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono un parere legale riferito al caso concreto. Per la valutazione di una situazione specifica è opportuno rivolgersi a un professionista qualificato. TUTELA Condomini è una testata giornalistica registrata e indipendente.
