Attenzione: anche in presenza di gravi disagi abitativi, il pagamento del canone non si può sospendere automaticamente.
Quando un inquilino si trova a vivere in condizioni difficili, tra muffa, umidità persistente e magari la presenza di topi, la reazione istintiva potrebbe essere quella di smettere di pagare l’affitto. Ma è davvero possibile farlo senza conseguenze legali? Si può smettere di pagare l’affitto?
Una sentenza del Tribunale di Roma di qualche anno fa, chiarisce questo punto, ribadendo un principio spesso sottovalutato: non basta lamentare un disagio per interrompere il pagamento del canone, soprattutto se nel contratto è presente la temuta clausola “solve et repete”. Vediamo cosa significa e quali sono le implicazioni concrete per chi vive in affitto.
Si può sospendere il canone d’affitto in caso di gravi problemi nell’immobile?
Non sempre. La sentenza del Tribunale di Roma n. 11906/2017 chiarisce un principio molto importante per chi vive in affitto: anche in presenza di topi, umidità o altri disagi strutturali, non si può interrompere automaticamente il pagamento del canone. Questo vale in particolare quando nel contratto di locazione è inserita una clausola “solve et repete”, che obbliga il conduttore a pagare prima di poter avanzare qualsiasi pretesa nei confronti del locatore. È una regola che limita la possibilità di far valere subito le proprie ragioni, anche in caso di forti contestazioni legate all’abitabilità dell’immobile.
La clausola “solve et repete” blocca davvero ogni tipo di reclamo del conduttore?
Di fatto, sì. La clausola “solve et repete” impedisce al conduttore di sospendere il pagamento del canone anche se emergono difetti nell’immobile, come la presenza di topi o infiltrazioni. In base alla giurisprudenza e all’art. 1462 del Codice Civile, tale clausola non può essere applicata per eccezioni gravi come la nullità o la rescissione del contratto, ma è valida per tutto il resto. Nel caso esaminato dal Tribunale di Roma, la conduttrice aveva invocato l’inadempimento del locatore per umidità e insalubrità dell’ambiente, ma non ha potuto sospendere il canone proprio a causa di questa clausola. Il suo comportamento è stato considerato illegittimo, dando quindi ragione alla locatrice che aveva avviato lo sfratto per morosità.
Se ci sono infiltrazioni d’acqua o roditori, la colpa è del locatore?
Non necessariamente. Come specificato dalla sentenza, l’origine del problema può influire sulla responsabilità. Le infiltrazioni, ad esempio, derivavano da una generica rottura delle tubazioni, mentre la presenza di ratti era stata causata da un’infestazione nelle parti comuni condominiali. In casi simili, la responsabilità può non ricadere direttamente sul locatore, ma sul condominio o su terzi. Inoltre, l’art. 1585 c.c. esclude l’obbligo del locatore di garantire contro le molestie di fatto causate da altri soggetti. Il conduttore, quindi, può agire in giudizio in prima persona contro i responsabili, ma non per questo smettere di pagare il canone.
Si può ottenere una riduzione del canone se l’appartamento ha problemi strutturali?
Solo in presenza di un grave e totale difetto della controprestazione. La Corte di Cassazione ha ribadito che il conduttore può sospendere o ridurre il pagamento solo se viene completamente a mancare la possibilità di godere dell’immobile. Riduzioni parziali o disagi non bastano, anche se collegati a comportamenti del locatore. Nel caso della sentenza romana, la presenza di umidità e ratti non è stata ritenuta sufficiente per giustificare l’inadempimento della conduttrice. Le sue rimostranze, tra l’altro, non erano state presentate come vera e propria domanda riconvenzionale, ma solo come difesa. Questo ha ulteriormente indebolito la sua posizione, confermando che chi vive in affitto deve essere molto attento nel contestare disservizi, rispettando i limiti imposti dal contratto.
Cosa succede se il problema deriva da aree comuni del condominio?
In questi casi, la questione si complica. Come conferma la sentenza, quando l’origine dei disagi è nelle aree condominiali, il singolo locatore può non avere la responsabilità diretta. Il conduttore può agire in prima persona contro il condominio, ma non sospendere il pagamento del canone nei confronti del proprietario dell’immobile. Questo vale soprattutto quando si tratta di infestazioni, perdite dalle tubature o problemi strutturali nelle intercapedini murarie. Ancora una volta, emerge l’importanza di distinguere le responsabilità e di conoscere a fondo i propri diritti condominiali.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
Scarica il nostro manuale gratuito per essere conforme alla normativa privacy nell’ambito del condominio.
Clicca sul seguente link: https://www.tutelacondomini.it/richiedi-il-manuale-di-tutela/
[…] Non basta che l’immobile presenti un disagio generico o una situazione di fastidio temporaneo per poter parlare di riduzione del canone mensile. La legge e la giurisprudenza sono chiare: la compromissione del godimento del bene deve essere significativa. Facciamo un esempio: se una stanza diventa inutilizzabile a causa di infiltrazioni strutturali, la riduzione è legittima. Ma se invece il problema riguarda una richiesta di miglioramento dell’impianto di riscaldamento, che non incide direttamente sull’abitabilità, non si può parlare di diritto a pagare meno. […]