Quando la casa non è più pienamente godibile, il locatore rischia la perdita di parte del canone.
Una guida per capire quando e come l’inquilino può ottenere una riduzione dell’affitto, secondo la legge e le ultime interpretazioni giurisprudenziali.
Quando si verifica un problema nell’immobile affittato, il primo interrogativo che sorge per molti conduttori è se possano pagare meno affitto. La risposta è sì, ma solo in certi casi ben precisi e normati. La riduzione del canone mensile non è un diritto automatico in ogni situazione di disagio, ma va valutata secondo parametri legali specifici. Per ottenerla, l’inquilino deve trovarsi in una condizione di uso limitato o compromesso dell’immobile non per sua colpa, ma per responsabilità imputabile al locatore. In altre parole, serve un difetto che impedisca il godimento dell’immobile secondo quanto concordato nel contratto.
È sempre possibile chiedere la riduzione dell’affitto?
No, solo quando il problema è serio e imputabile al locatore.
Non basta che l’immobile presenti un disagio generico o una situazione di fastidio temporaneo per poter parlare di riduzione del canone mensile. La legge e la giurisprudenza sono chiare: la compromissione del godimento del bene deve essere significativa. Facciamo un esempio: se una stanza diventa inutilizzabile a causa di infiltrazioni strutturali, la riduzione è legittima. Ma se invece il problema riguarda una richiesta di miglioramento dell’impianto di riscaldamento, che non incide direttamente sull’abitabilità, non si può parlare di diritto a pagare meno.
L’inquilino, in presenza di una situazione seria e non risolta, può anche autoridurre l’affitto, appellandosi all’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 del Codice civile. Si tratta di uno strumento potente che consente di sottrarsi parzialmente all’obbligazione di pagamento quando l’altra parte, in questo caso il locatore, non adempie ai suoi doveri contrattuali.
Cosa dice la legge in caso di vizi presenti all’inizio del contratto?
Il codice civile tutela l’inquilino anche da difetti preesistenti.
Secondo l’articolo 1578 del Codice civile, se l’inquilino scopre dopo la consegna dell’immobile che lo stesso presenta vizi nascosti che lo rendono meno idoneo all’uso convenuto, può chiedere una riduzione del canone. Questo vale anche quando i difetti c’erano già alla firma del contratto, ma non erano riconoscibili con la normale diligenza. Ad esempio, umidità nei muri, muffe, o problemi all’impianto elettrico nascosti dietro i pannelli. L’importante è che i vizi non siano stati accettati o ignorati consapevolmente dall’inquilino.
In casi particolarmente gravi, dove i difetti rendano l’immobile del tutto inabitabile, l’inquilino ha diritto alla risoluzione del contratto, cioè alla chiusura dell’accordo e al rilascio dell’immobile senza ulteriori obblighi.
Quando si ha diritto all’esonero totale dal canone?
Solo se l’immobile è completamente inabitabile.
Per arrivare a non pagare affatto l’affitto, serve che l’immobile sia totalmente inutilizzabile, come in caso di gravi danni strutturali, incendi, crolli o interdizioni sanitarie. È una misura estrema che però la legge riconosce. In questa situazione, l’inquilino è esonerato dal pagamento del canone, perché non è in grado di godere, neppure parzialmente, del bene locato. Se il locatore non interviene tempestivamente per ripristinare le condizioni minime di abitabilità, l’inquilino può legittimamente sospendere ogni pagamento.
Che succede se il problema viene da terzi?
Il locatore non è responsabile, ma l’inquilino può agire direttamente.
Quando il danno all’abitazione affittata è causato non dal locatore ma da terzi – per esempio, infiltrazioni causate da un appartamento soprastante – il conduttore non può chiedere la riduzione del canone al proprietario, che non ha colpa. Tuttavia, la legge consente all’inquilino di rivalersi direttamente su chi ha causato il problema, secondo quanto stabilito dall’articolo 1585 del Codice civile. È un aspetto importante da tenere a mente per tutelare i propri diritti come inquilino, senza pretendere ciò che il locatore non è tenuto a garantire.
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