Cosa succede se i contatori sono intestati ai singoli?
Anche con contatori individuali, l’amministratore non è automaticamente esonerato da responsabilità
Quando si verifica un caso di Legionella all’interno di un condominio, ci si chiede spesso chi debba risponderne. Una convinzione piuttosto diffusa è che l’intestazione individuale dei contatori dell’acqua possa escludere la responsabilità dell’amministratore. Ma è davvero così?
Anche quando i contatori dell’acqua sono intestati ai singoli inquilini, l’amministratore può essere ritenuto responsabile?
Sì,anche in presenza dicontatori idrici intestati ai singoli condomini, l’amministratore di condominio non può ritenersi completamente al sicuro da responsabilità in caso di infezione da Legionella. L’amministratore di condominio ha comunque obblighi precisi e imprescindibili in relazione alle parti comuni dell’impianto idrico. La responsabilità non si dissolve per il solo fatto che l’acqua confluisca nei contatori indiviuali. Questo è particolarmente vero se l’origine del contagio può essere ricondotta a una cattiva gestione di autoclavi, colonne montanti, serbatoi o altri elementi dell’impianto condominiale.
Quali obblighi permangono in capo all’amministratore anche con impianti individuali?
Restano in capo all’amministratore obblighi chiari di vigilanza, manutenzione e controllo di tutte quelle componenti dell’impianto che sono in comproprietà. La giurisprudenza richiama le linee guida del Ministero della Salute, che prescrivono, ad esempio, il monitoraggio della temperatura dell’acqua, la sanificazione dei serbatoi, la gestione di eventuali impianti di accumulo e la predisposizione di un piano di valutazione del rischio Legionella. In mancanza di tali misure, la responsabilità dell’amministratore può configurarsi anche se ogni appartamento ha il suo contatore personale. Il fulcro della questione non è l’intestazione delle utenze, ma l’effettiva diligenza nella gestione delle parti comuni.
Basta l’intestazione individuale dei contatori per evitare problemi legali?
No, l’intestazione individuale dei contatori non costituisce uno scudo legale assoluto. Questa configurazione può far pensare, erroneamente, che la gestione dell’acqua sia una questione interamente privata. Tuttavia, se il rischio sanitario (come la Legionella) proviene da una parte dell’impianto gestita a livello condominiale, l’amministratore risponde comunque, a prescindere dalla distribuzione interna dei consumi. La legge e la giurisprudenza non lasciano spazi a dubbi: la sicurezza idrica collettiva rientra nelle responsabilità condominiali, e quindi anche nell’ambito operativo dell’amministratore.
Cosa comporta questa responsabilità dal punto di vista pratico?
In pratica, l’amministratore deve attivarsi con controlli periodici e manutenzioni documentate. Non può più limitarsi a pensare che, con contatori autonomi, venga meno la propria responsabilità. Al contrario, la prevenzione della Legionella è un obbligo esteso, che riguarda tutti i tratti dell’impianto su cui il condominio esercita controllo diretto. In caso di infezione, l’assenza di un piano di prevenzione potrebbe costituire un grave elemento di responsabilità. Questo scenario dovrebbe spingere ogni amministratore a non sottovalutare la questione e a considerare le azioni preventive come parte integrante del proprio incarico, sia sul piano legale che su quello deontologico.
Cosa può fare l’amministratore per tutelarsi realmente?
Per evitare responsabilità, l’unico approccio efficace è quello proattivo: adottare linee guida ministeriali, pianificare interventi regolari, archiviare documentazione tecnica e relazioni, e informare adeguatamente i condomini. Anche in presenza di impianti con gestione separata, l’amministratore resta figura centrale nella protezione della salute collettiva. La trasparenza, la documentazione accurata e il rispetto delle normative tecniche sono gli unici strumenti che possono realmente ridurre i rischi, sia per la salute degli abitanti che per la responsabilità giuridica del professionista incaricato.
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