La rappresentanza nei supercondomìni numerosi è obbligatoria e inderogabile: una recente sentenza lo conferma.
Nel cuore del diritto condominiale si fa spazio un tema sempre più rilevante: la gestione dei supercondomini composti da più di sessanta partecipanti. Un ambito giuridico in continua evoluzione, dove una recente sentenza del Tribunale di Lodi cerca di rispondere a una domanda fondamentale: chi può votare in assemblea? Le implicazioni che derivano dalla risposta possono rendere annullabili intere delibere. Vediamo cosa significa, perché è importante, e quali sono le conseguenze pratiche per amministratori e condòmini.
È vero che in un supercondominio con oltre 60 partecipanti votano solo i rappresentanti?
Sì, la legge è chiara: nei supercondomini con più di sessanta partecipanti, ogni edificio deve designare un proprio rappresentante. È questo rappresentante – e solo lui – ad avere diritto di voto in assemblea per due materie fondamentali: la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore del supercondominio. La previsione normativa non è una semplice opzione organizzativa, ma un obbligo inderogabile sancito dall’art. 67 disp. att. c.c., voluto per evitare il caos gestionale tipico delle assemblee troppo affollate. Se viene violata, la delibera è giuridicamente fragile, come dimostrato nel caso trattato dal Tribunale di Lodi.
Che cosa ha stabilito il Tribunale di Lodi nella recente sentenza?
Il giudice ha ribadito con decisione che l’assemblea supercondominiale deve essere composta esclusivamente dai rappresentanti formalmente designati dai singoli condomìni, se i partecipanti complessivi superano i sessanta. Nella fattispecie, avevano partecipato e votato anche condòmini privi di delega rappresentativa, alterando i quorum e violando la norma imperativa. Risultato? Le delibere sono state dichiarate annullabili. La sentenza n. 210/2025 diventa così un precedente utile per comprendere come la forma, in diritto condominiale, incida direttamente sulla sostanza delle decisioni collettive.
È possibile derogare a questa regola se tutti sono d’accordo?
No, la normativa vigente non consente alcuna deroga a questa disposizione, nemmeno con l’unanimità dei consensi. È un principio che la Cassazione ha recentemente ribadito con la sentenza n. 8254/2025, confermando l’indirizzo già seguito dalla giurisprudenza di merito. La delega al rappresentante è un vincolo strutturale e non può essere aggirato da una volontà assembleare, nemmeno condivisa. In questo contesto, il diritto alla partecipazione diretta si arresta di fronte all’esigenza di garantire una gestione efficiente e funzionale delle parti comuni di grandi complessi immobiliari. Ma non senza sollevare dubbi.
È legittimo escludere i condòmini non rappresentanti dal voto?
Dal punto di vista strettamente giuridico, sì. La ratio legis è quella di rendere possibile una governance agile e razionale, evitando che assemblee con decine o centinaia di partecipanti si trasformino in un’arena ingestibile. Tuttavia, sul piano costituzionale, questa impostazione solleva interrogativi: è davvero giusto che un proprietario non possa esprimere direttamente il proprio voto su decisioni che riguardano beni di sua comproprietà? Per ora, la giurisprudenza ha fatto prevalere il criterio dell’efficienza sulla democrazia assembleare. Ma resta aperto il dibattito sul diritto individuale di partecipazione nel condominio.
Cosa succede se la regola non viene rispettata?
La risposta è semplice e giuridicamente incisiva: la delibera è viziata e può essere impugnata. Il singolo condomino che ritenga violato il diritto di rappresentanza, o che abbia rilevato il voto irregolare di soggetti non delegati, può ricorrere al giudice per ottenere l’annullamento della delibera. Non importa se la decisione è stata presa a maggioranza o se sembrava condivisa: se non è stata rispettata la composizione dell’assemblea secondo quanto previsto dalla legge, la delibera è destinata a cadere. Si tratta di una tutela concreta, ma anche di un forte invito alla diligenza rivolto agli amministratori.
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