Con un compenso aggiuntivo, cresce anche la responsabilità: l’amministratore non può più limitarsi a un controllo formale, ma deve vigilare personalmente su ogni fase dell’appalto straordinario.
Quando l’amministratore di condominio riceve un compenso aggiuntivo per la gestione di lavori straordinari, la sua responsabilità non resta confinata alle attività ordinarie. Lo chiarisce in modo inequivocabile l’ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025 della Corte di Cassazione, che sottolinea come l’assunzione di un incarico straordinario, retribuito con un extra, comporti l’obbligo di sorvegliare e controllare i lavori in prima persona. Non basta più delegare tutto all’impresa appaltatrice o al direttore dei lavori: l’amministratore diventa rappresentante attivo del condominio, chiamato a monitorare tempi, qualità e rispetto del contratto, oltre che a informare i condomini tempestivamente. È un’evoluzione che impone standard più elevati e che rispecchia la figura di un professionista a tutti gli effetti, come previsto dall’art. 1176 c.c., secondo comma.
Cosa ha stabilito la Cassazione rispetto alla Corte d’Appello?
La Corte di Cassazione ha ribaltato la precedente decisione della Corte d’Appello, evidenziando un errore di fondo: l’amministratore non può essere giudicato soltanto sulla base delle sue competenze ordinarie quando ha ricevuto un incarico straordinario con compenso extra. In questi casi, egli ha il dovere di esercitare una vigilanza continua sull’esecuzione delle opere, verificare che i pagamenti siano giustificati, che le modifiche ai costi siano trasparenti e approvate, e che eventuali problemi vengano gestiti con tempestività e trasparenza. La sentenza rafforza il principio secondo cui l’amministratore, se retribuito per attività straordinarie, deve anche assumersi un livello straordinario di responsabilità, al pari di un qualsiasi professionista incaricato di una commessa rilevante.
Quali sono le conseguenze per gli amministratori negligenti?
Nel caso in oggetto, l’ex amministratore è stato inizialmente condannato a versare quasi 100.000 euro al condominio per una lunga serie di irregolarità nella gestione dei lavori: mancata informazione ai condomini, versamenti non autorizzati, costi extra non approvati, fino alla mancata richiesta della penale per i ritardi. Solo in appello era stato sollevato dalle responsabilità, ma la Cassazione ha annullato tutto, ristabilendo un concetto fondamentale: con il compenso straordinario arriva una responsabilità proporzionata, che non può essere elusa appellandosi a un ruolo di semplice intermediario. È un monito chiaro: gli amministratori che accettano incarichi straordinari devono assicurare una gestione trasparente, diligente e qualificata, altrimenti rischiano gravi conseguenze economiche e reputazionali.
Come deve comportarsi un amministratore professionista oggi?
Il ruolo dell’amministratore oggi è ben lontano da quello di un tempo, quando bastava un po’ di esperienza e buon senso. Oggi è richiesta una diligenza qualificata, che implica aggiornamento costante, capacità organizzativa, gestione documentale rigorosa e consapevolezza dei propri doveri giuridici. Un compenso extra non è un semplice riconoscimento economico: è un mandato fiduciario, che comporta obblighi di controllo e azione concreta. Il professionista deve operare come un vero project manager, con strumenti idonei a tracciare ogni fase dei lavori, evitando sorprese ai condomini e dimostrando competenza e professionalità. È in questa ottica che la retribuzione extra trova la sua legittimità: solo se giustificata da un impegno reale e verificabile.
Cosa devono aspettarsi i condomini dal proprio amministratore?
I condomini hanno tutto il diritto di pretendere che l’amministratore incaricato per lavori straordinari, e retribuito di conseguenza, sia presente, vigile e trasparente. Le vicende giudiziarie dimostrano che è ormai superata l’idea di una figura “passiva” che si limiti a trasmettere documenti o a fare da tramite tra le parti. Al contrario, oggi l’amministratore deve garantire tutela degli interessi comuni, controllo continuo sulle attività svolte e una gestione conforme al contratto. Questo vale soprattutto quando i lavori comportano una spesa significativa, come nei casi di ristrutturazione o rifacimento delle parti comuni. In queste circostanze, il condominio non paga solo una presenza: paga una prestazione professionale completa.
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