L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce quali sono le aree del condominio che possono essere utilizzate da tutti gli abitanti dello stabile, senza che nessuno di questi possa impedirlo. Ma se il proprietario di un appartamento dell’edificio vantasse il diritto di utilizzare in maniera riservata una parte comune, come dovrebbe comportarsi l’amministratore di condominio?
Tra i condòmini dello stabile gestito da Pino, noto amministratore di condominio, da tempo vi è una diatriba sull’utilizzo del cortile condominiale, un’area verde di circa 200 metri quadri.
Molti condòmini lamentano che il signor Luca utilizzi una parte del cortile come se fosse un’estensione privata del proprio appartamento. Luca infatti, vantando un titolo di acquisto che gli attribuisce l’utilizzo esclusivo di un angolo del cortile, ha installato un tavolo da ping pong e alcune sedie a sdraio, occupando una porzione considerevole dello spazio e non permettendo agli altri condòmini di usufruirne.
Gli altri condòmini, infastiditi dalla situazione, hanno provato a risolvere la questione in modo civile, parlando direttamente con Luca. Purtroppo, i loro tentativi di dialogo non hanno avuto successo, anzi, la situazione è degenerata in accese discussioni e persino in qualche offesa.
Non vedendo altra soluzione, i condòmini hanno deciso di contattare Pino, l’amministratore di condominio. Pino, incerto sul da farsi, sta pensando di rivolgersi a un consulente esperto. La domanda che si pone è: è possibile l’utilizzo esclusivo di una parte del cortile condominiale?
Dove è contenuta la disciplina del condominio?
All’interno del nostro ordinamento, la disciplina del condominio è contenuta negli articoli 1117 e ss. del Codice Civile al Capo II.
Questa serie di contenuti si propone l’obiettivo di illustrare la disciplina del Condominio prevista dal Codice Civile, offrendo all’amministratore spunti teorici e pratici con cui risolvere le problematiche che ogni giorno la realtà condominiale presenta.
Nelle righe che seguono esamineremo il contenuto del primo articolo che disciplina il condominio, il 1117 del Codice Civile, affrontando il tema delle parti comuni dell’edificio.
Cosa sono le parti comuni del condominio?
Si tratta di aree del condominio destinate all’utilizzo comune da parte di tutti gli abitanti dell’edificio e che risultano essenziali per il corretto fruire delle singole unità immobiliari.
La loro disciplina segue quanto previsto per l’utilizzo della cosa comune dall’articolo 1102 del Codice Civile, in base al quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti e non estenda il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti.
Quali sono le parti comuni condominiali?
In base a quanto previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile possiamo distinguere le parti comuni condominiali in tre categorie:
1) Parti strutturali:
- Suolo su cui sorge l’edificio, incluse le sue fondamenta;
- Muri maestri, ovvero i muri perimetrali e portanti dell’edificio che ne garantiscono la stabilità;
- Pilastri e travi portanti che sorreggono il peso della struttura dell’edificio.
- Tetti e lastrici solari;
- Scale;
- Portoni di ingresso;
- Vestiboli, anditi e portici, cioè gli spazi comuni interni all’edificio che permettono il passaggio e l’accesso alle singole unità immobiliari;
- Cortili;
- Facciate.
2) Aree accessorie:
- Aree destinate a parcheggi, come posti auto, autorimesse e box pertinenziali all’edificio;
- Locali per servizi in comune, come portineria (incluso l’alloggio del portiere), lavanderia, stenditoi e sottotetti.
3) Impianti e manufatti:
- Ascensori;
- Pozzi e cisterne;
- Impianti idrici e fognari;
- Impianti di gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;
- Impianti radiotelevisivi e satellitari e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, cioè tubi, cavi e reti che collegano gli impianti alle singole unità immobiliari.
Perché è importante conoscere le parti comuni del condominio?
Una conoscenza approfondita delle parti comuni condominiali è fondamentale per gli amministratori perché consente di gestire correttamente le aree comuni, pianificando interventi di manutenzione, riparazione e pulizia, così da rispettare le normative vigenti in materia di sicurezza, igiene e decoro condominiale.
Ma conoscere le parti comuni del condominio è fondamentale soprattutto perché aiuta l’amministratore a prevenire potenziali controversie tra condòmini in merito all’utilizzo e alla gestione delle stesse.
Un contratto di compravendita di un appartamento può prevedere l’utilizzo esclusivo di una parte comune dell’edificio?
La risposta è no! Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza 17 dicembre 2020, n. 28972, venditore e acquirente non posso accordarsi per legare alla compravendita dell’immobile l’utilizzo esclusivo di una parte comune, come in tal caso il cortile condominiale.
In base a quanto abbiamo visto, tra le parti comuni dell’edificio l’articolo 1117 del Codice Civile prevede anche il cortile condominiale. Per questo motivo tutti i condòmini hanno il diritto di usufruirne e garantire un utilizzo pacifico e proficuo da parte di tutti.
Nel caso esaminato, Luca sostiene però che gli spetti l’utilizzo esclusivo del cortile in base a quanto previsto dal contratto di compravendita dell’immobile, volendo pertanto utilizzare quell’angolo del cortile condominiale in modo esclusivo, impedendo agli altri condòmini di fruirne.
In virtù di quanto chiarito dalla Cassazione, la pretesa di Luca non potrà essere soddisfatta, non potendo un contratto di compravendita prevedere il diritto all’utilizzo esclusivo di una parte del cortile condominiale. In tal modo perderebbe infatti significato il contenuto dell’articolo 1102 del Codice Civile in base al quale, come abbiamo già visto, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti e non estenda il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti.
Luca pertanto non ha alcun diritto di utilizzare la cosa in modo esclusivo.
L’amministratore Pino dovrà allora cercare in primo luogo di trovare una soluzione pacifica tra il signor Luca e gli altri condòmini, provando a organizzare un incontro conciliativo.
Nel caso in cui questo passaggio dovesse fallire, sarà allora opportuno passare per il tramite dell’assemblea, cercando di ottenere una delibera che disponga la rimozione degli oggetti installati da Luca che ostacolano il godimento del cortile da parte degli altri condòmini.
Qualora questo tentativo dovesse fallire, l’unica strada percorribile sarà allora l’azione legale per ottenere la cessazione del comportamento non conforme alla legge, tramite una pronuncia dell’autorità giudiziaria.
