Dopo il temporale sulla città, torna il nodo della custodia delle parti comuni: per alberi e scarichi condominiali il caso fortuito non è automatico
Un violento temporale ha colpito Milano e l’hinterland nel tardo pomeriggio di lunedì 29 giugno, dopo giorni di caldo record. Con l’allerta gialla già diramata dalla Regione Lombardia, pioggia intensa e forti raffiche di vento hanno richiesto una quindicina di interventi dei vigili del fuoco: alberi e rami caduti, tetti scoperchiati e cantine allagate, oltre a un albero precipitato su un’auto in transito, fortunatamente senza feriti. Passata l’emergenza, per molti condomìni si apre una domanda concreta: dei danni provocati dal maltempo, chi risponde?
La risposta ruota attorno a una parola: custodia. Gli alberi del giardino comune, i tetti, gli scarichi e i locali interrati sono parti comuni, e di ciò che provoca un danno risponde il custode — cioè il condominio — salvo che provi il caso fortuito. Ma, come vedremo, invocare il maltempo non basta.
L’albero del giardino comune: risponde il condominio come custode
Il punto di partenza è la custodia. L’articolo 2051 del codice civile stabilisce che chi ha in custodia una cosa risponde dei danni che essa provoca, salvo che provi il caso fortuito. È una responsabilità di natura oggettiva: al danneggiato basta dimostrare che il danno è stato causato dalla cosa — l’albero caduto, il ramo precipitato — senza dover provare una colpa.
Se l’albero insiste su un’area comune, come il giardino o il cortile condominiale, il custode è il condominio, che risponde così dei danni all’auto di un condòmino o di un terzo, all’edificio vicino o alle persone. Attenzione però a una distinzione pratica: se la pianta si trova in un giardino di proprietà esclusiva — per esempio la pertinenza di un appartamento al piano terra — a rispondere non è il condominio, ma il singolo proprietario del suolo.
Perché «c’era il temporale» spesso non basta
Qui sta l’equivoco più diffuso. Di fronte alla richiesta di danni, il condominio tende a invocare il caso fortuito: c’era il maltempo, quindi nessuna responsabilità. Ma la giurisprudenza è molto più esigente. Il caso fortuito richiede un evento davvero eccezionale e imprevedibile, e la Corte di cassazione, di fronte alla crescente frequenza dei fenomeni estremi, chiede che l’eccezionalità sia provata con dati oggettivi — per esempio i dati pluviometrici di lungo periodo riferiti a quel territorio — non con una generica affermazione.
Eventi ormai ricorrenti non possono essere insieme straordinari e imprevedibili. Non solo: per liberarsi, il condominio deve anche dimostrare di aver curato la pianta, con controlli e potature, così che non presentasse segnali di instabilità intercettabili. Un albero vetusto o mai potato che cade rende la difesa del fortuito molto fragile.
L’allerta meteo: scudo o boomerang?
E l’allerta della Protezione Civile? Non è la scorciatoia che molti immaginano. Secondo un orientamento, il bollettino di allerta non esclude di per sé il caso fortuito, perché avverte di un rischio generico ma non consente di prevedere quale singolo albero cederà. Secondo un altro, l’allerta non prova affatto l’eccezionalità dell’evento e anzi può dimostrare che il custode era consapevole del pericolo.
In entrambe le letture, il messaggio per il condominio è lo stesso: l’allerta non basta a scaricare la responsabilità. Quando il rischio era prevedibile e la manutenzione manca, il condominio risponde — come ha stabilito di recente un tribunale, condannando un condominio per la caduta di un albero il cui rischio era già noto, con i danni poi coperti dalla polizza condominiale.
Cosa deve fare l’amministratore: prevenzione e polizza
Da qui la regola pratica. La difesa del condominio non si costruisce dopo il temporale, ma prima, con una gestione del rischio documentata. L’amministratore, responsabile della custodia delle parti comuni, dovrebbe muoversi su più fronti.
• programmare e documentare la manutenzione del verde: controlli periodici, potature e, per gli alberi ad alto fusto, una valutazione tecnica della stabilità (la cosiddetta VTA);
• tenere in efficienza scarichi, pozzetti e griglie, soprattutto a protezione di cantine, garage e locali interrati esposti agli allagamenti;
• conservare la documentazione degli interventi: è la prova che dimostra la diligenza in caso di danno;
• verificare la polizza del condominio — di norma la globale fabbricati — controllando massimali e clausole, perché alcune coperture escludono o limitano i danni da eventi atmosferici.
In caso di danno vanno raccolte subito prove chiare — foto del punto di caduta, dell’albero e della sua base, dei danni — e aperto tempestivamente il sinistro tramite l’amministratore. La regola di fondo è semplice: più la manutenzione è documentata e più l’evento è davvero eccezionale, più solida è la posizione del condominio; al contrario, davanti a un albero trascurato, il maltempo da solo non protegge.
Avv. Raffaele Marascio
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