L’uso esclusivo di una parte comune viola l’art. 1102 c.c. e legittima l’ordine giudiziale di sgombero.
La cantina condominiale è uno spazio comune spesso utilizzato come deposito, soprattutto quando gli appartamenti non dispongono di locali sufficienti. Tuttavia, proprio perché si tratta di un bene comune, il suo utilizzo deve rispettare il diritto degli altri comproprietari. Il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 263 del 21 gennaio 2026, ha affrontato un caso in cui una condomina aveva occupato quasi per intero la cantina comune, impedendo agli altri di utilizzarla. Da qui il quesito centrale: la cantina condominiale, occupata quasi del tutto da un singolo proprietario, deve essere sgomberata?
L’utilizzo della cantina condominiale deve essere identico e contemporaneo per tutti?
L’utilizzo della cantina condominiale non deve essere identico e contemporaneo per tutti, ma deve comunque consentire agli altri comproprietari di farne uso. L’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune anche in modo più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Questo significa che un condomino può utilizzare la cantina più frequentemente degli altri, ad esempio come deposito, senza che ciò sia di per sé illecito. Ciò che conta è che tale utilizzo non si traduca in un’esclusione degli altri comproprietari.
La cantina condominiale può essere occupata quasi del tutto da un solo proprietario?
La cantina condominiale non può essere occupata quasi del tutto da un solo proprietario quando tale occupazione impedisce agli altri di utilizzarla. In questo caso, infatti, non si è più di fronte a un uso più intenso del bene comune, ma a un uso sostanzialmente esclusivo.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Nola, la cantina risultava quasi interamente occupata dai beni di una sola condomina, rendendo impossibile qualsiasi utilizzo da parte degli altri condòmini. Una situazione del genere viola il principio del pari uso sancito dall’art. 1102 c.c.
Quando l’uso della cantina condominiale diventa illegittimo?
L’uso della cantina condominiale diventa illegittimo quando le modalità concrete dell’occupazione eliminano, anche di fatto, la possibilità per gli altri comproprietari di servirsi del bene. Non è rilevante che il singolo condomino utilizzi lo spazio per esigenze personali o familiari: ciò che conta è l’effetto oggettivo dell’uso.
La giurisprudenza chiarisce che il pari uso non consente un comportamento che, pur senza un titolo formale, realizzi una sottrazione del bene comune agli altri partecipanti alla comunione.
Il giudice può ordinare lo sgombero della cantina condominiale?
Il giudice può ordinare lo sgombero della cantina condominiale quando accerta un uso esclusivo incompatibile con i diritti degli altri condòmini. Nel caso deciso dal Tribunale di Nola, l’occupazione massiccia della cantina da parte di una sola proprietaria è stata ritenuta illegittima, proprio perché impediva il pari utilizzo del bene comune.
Di conseguenza, il Tribunale ha accolto la domanda e ordinato alla convenuta di liberare il locale, così da ripristinare il corretto equilibrio tra i comproprietari.
La cantina condominile occupata quasi del tutto deve essere sgomberata?
Sì, la cantina condominiale occupata quasi del tutto da un singolo proprietario deve essere sgomberata quando l’occupazione si traduce in un uso esclusivo del bene comune. La sentenza del Tribunale di Nola applica correttamente l’art. 1102 c.c., ribadendo che il diritto di utilizzare le parti comuni non può mai spingersi fino a comprimere o annullare i diritti degli altri condòmini.
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