La riparazione del terrazzo che funge da tetto segue una ripartizione fissa tra il proprietario che vi accede e i condòmini protetti dalla sua verticale
Immagina di svegliarti nel cuore della notte mentre fuori piove a dirotto e di scoprire che il soffitto del tuo soggiorno, situato all’ultimo piano del palazzo, è completamente intriso d’acqua. Nel giro di poche ore l’intonaco inizia a staccarsi, le gocce cadono incessantemente sul pavimento e il danno si estende a macchia d’olio a causa di una profonda crepa presente nel pavimento del terrazzo del piano di sopra. Quel piazzale all’aperto, tuttavia, non è una terrazza comune ma è calpestabile ad uso esclusivo di un solo condomino, il quale vi accede direttamente dalle proprie stanze private.
Contattato immediatamente per bloccare l’allagamento e richiedere il risarcimento dei danni, il vicino respinge ogni addebito attribuendo l’intera responsabilità alla straordinaria violenza delle precipitazioni atmosferiche e sostenendo che, poiché quella struttura fa da tetto e protegge l’intero edificio, la spesa debba essere divisa interamente tra tutti i residenti. Ti ritrovi così a fare verifiche online per capire come gestire le infiltrazioni dal lastrico solare esclusivo, cercando di capire chi deve pagare eventuali danni. Non ti preoccupare: il codice civile fissa un criterio matematico rigido che non lascia spazio a interpretazioni personali o scuse da parte dei proprietari. Ma procediamo con ordine.
Il lastrico solare in uso esclusivo fa parte delle cose comuni del condominio?
Sì, in uso esclusivo mantiene la natura di parte comune per la sua funzione di copertura dell’edificio residenziale. L’articolo 1117, numero 1, del codice civile inserisce espressamente i tetti e i lastrici solari tra gli elementi strutturali essenziali che appartengono a tutti i comproprietari dello stabile. La giurisprudenza della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 delle Sezioni Unite, ha chiarito che il fatto che un terrazzo sia calpestabile o assegnato in uso esclusivo a un solo condomino non cancella la sua utilità primaria, ovvero quella di proteggere e isolare dagli agenti atmosferici gli appartamenti sottostanti. Di conseguenza, la manutenzione della sua tenuta idrica resta un interesse collettivo.
Come si dividono le spese di riparazione del lastrico solare tra i condòmini?
Si dividono per 1/3 a carico dell’utente esclusivo e per 2/3 a carico del condominio secondo quanto stabilito dall’articolo 1126 del codice civile. Questo criterio di ripartizione proporzionale prevede che il proprietario che ha il diritto di calpestare il terrazzo o il lastrico paghi una quota fissa pari a un terzo della spesa totale per i disagi e l’usura provocati dal suo utilizzo privato. I restanti due terzi dell’importo vengono invece distribuiti tra tutti i proprietari delle unità immobiliari che si trovano concretamente sotto la verticale di proiezione del lastrico stesso, poiché beneficiano della sua funzione protettiva.
Chi deve pagare i danni provocati dall’acqua dentro l’appartamento sottostante?
I danni provocati dall’acqua dentro l’appartamento sottostante seguono la stessa regola di ripartizione dei 1/3 e 2/3 stabilita per le spese di rifacimento edile. La già citata sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 9449/2016 ha risolto un lunghissimo dibattito, confermando che sia l’utente esclusivo (in qualità di custode della superficie calpestabile) sia il condominio (in qualità di custode della struttura di copertura) rispondono solidalmente per l’omessa manutenzione. Pertanto, i costi per ritinteggiare il soffitto allagato, ripristinare i mobili rovinati o sostituire il parquet della vittima non gravano solo sul proprietario del terrazzo ma vengono ripartiti tra tutti i soggetti obbligati pro-quota.
Per visualizzare chiaramente come ripartire la fattura del muratore e i risarcimenti, esamina questo schema di calcolo:
Tabella di riparto spese e danni da infiltrazioni (Art. 1126 c.c.)
| Voce di Costo o Intervento Edile | Quota a carico del proprietario di sopra | Quota a carico dei condòmini di sotto |
| Impermeabilizzazione e guatizzazione | 1/3 del totale della fattura | 2/3 suddivisi per millesimi |
| Demolizione e rifacimento pavimento | 1/3 del totale della fattura | 2/3 suddivisi per millesimi |
| Pittura e ripristino alloggio allagato | 1/3 del danno complessivo | 2/3 suddivisi per millesimi |
Quali sono i proprietari del condominio esentati dal pagamento dei 2/3 della spesa?
I proprietari del condominio esentati dal pagamento sono coloro che non si trovano sotto la verticale del lastrico solare danneggiato. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11484 del 10 maggio 2017, ha ribadito il principio del cosiddetto “condominio parziale”. Se l’edificio è composto da più scale, corpi di fabbrica staccati o se il lastrico copre soltanto una determinata ala del palazzo, i condòmini i cui appartamenti si trovano in zone diverse o sotto tetti differenti non devono sborsare un solo euro. La spesa viene calcolata prendendo le sole tabelle millesimali dei proprietari che traggono una reale utilità di schermatura da quella specifica porzione di superficie.
FAQ – Le domande più cercate online sulle infiltrazioni dal terrazzo
Cosa succede se le infiltrazioni sono causate da un vaso pesante del proprietario?
Se le infiltrazioni sono causate dalla colpa esclusiva del proprietario la regola del codice civile salta, e secondo la Cassazione n. 19412/2023 chi ha danneggiato la guaina trascinando vasi o eseguendo lavori privati abusivi deve pagare il 100% dei danni e del rifacimento del pavimento.
L’amministratore può avviare i lavori al terrazzo senza il voto dell’assemblea?
Sì, l’amministratore può ordinare i lavori urgenti di tasca propria ai sensi dell’articolo 1135, secondo comma, c.c. per limitare l’allagamento delle case, avendo l’obbligo di presentare la spesa per la ratifica alla prima riunione utile.
Chi non abita sotto la verticale ma usa il lastrico solare come passaggio deve pagare?
No, l’altezza della verticale prevale sul passaggio, e le spese strutturali della tenuta idrica rimangono agganciate esclusivamente alla funzione di copertura delle unità immobiliari poste ai piani inferiori.
In pratica
Se il tuo appartamento è stato danneggiato da un’infiltrazione proveniente dal lastrico del vicino e vuoi ottenere il risarcimento senza commettere errori formali, ecco i passi pratici:
1. Invia una Pec di diffida immediata: scrivi sia all’amministratore sia al proprietario esclusivo intimando la messa in sicurezza e citando la responsabilità solidale confermata dalle Sezioni Unite con la sentenza Cassazione n. 9449/2016.
2. Incarica un perito per la ricerca del danno: chiedi a un tecnico di redigere una perizia termografica che individui l’esatta causa della perdita, escludendo che l’acqua provenga da scarichi privati o impianti idraulici interni del vicino.
3. Pretendi l’applicazione dell’Articolo 1126: verifica che l’amministratore convochi l’assemblea straordinaria imputando i costi di rifacimento della guaina per 1/3 a chi ha l’uso esclusivo e per i restanti 2/3 ai soli condòmini posti sulla verticale colpita.
Fonti
Per verificare la corretta applicazione delle tabelle millesimali di ripartizione e consultare i testi di legge, visita i portali istituzionali delle autorità:
• Il testo dell’articolo 1126 del codice civile sulla ripartizione delle spese dei lastrici sul portale ufficiale Normattiva.
• Il servizio di ricerca giurisprudenziale sul sito ufficiale della Corte Suprema di Cassazione.
• I focus informativi sui contratti di locazione e proprietà condominiale sul sito del Ministero della Giustizia.
