Quando la parte danneggiata è comune e l’intervento non può essere rinviato, l’assenza di una preventiva delibera non impedisce di imputare il costo alla collettività.
Tribunale di Bari, sentenza n. 4766 del 21 settembre 2026
Il guasto fognario è uno dei casi tipici di urgenza condominiale
Una rottura della fognatura comune può produrre in poche ore allagamenti, liquami, danni ai locali e problemi igienico-sanitari. In situazioni del genere attendere la convocazione dell’assemblea può essere incompatibile con l’obbligo di impedire l’aggravamento del danno. Per questo il codice civile consente all’amministratore di disporre lavori straordinari urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea.
Il Tribunale di Bari ha applicato questa regola a una controversia tra un’impresa edile e un condominio. La ditta aveva riparato un tratto fognario danneggiato e aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento. Il condominio contestava la spesa sostenendo che mancassero sia una delibera sia una valida autorizzazione dell’amministratore e che il lavoro fosse stato eseguito nell’interesse del proprietario del box nel quale si erano manifestati i liquami.
Dove appare il danno non stabilisce di chi è la condotta
Uno degli errori più frequenti nelle controversie sugli impianti è confondere il luogo nel quale il danno diventa visibile con la titolarità della parte che lo ha provocato. Una perdita può manifestarsi dentro un appartamento o in un box privato e derivare, però, da una colonna, una braga o un tratto dell’impianto comune.
Nel giudizio barese le testimonianze e la documentazione fotografica avevano consentito di ricondurre il guasto a una porzione condominiale dell’impianto. Il fatto che i liquami fossero fuoriusciti in un locale esclusivo non trasformava il tratto fognario in un bene privato e non spostava automaticamente il costo sul proprietario danneggiato.
I poteri dell’amministratore in caso di lavori straordinari urgenti
L’articolo 1135, secondo comma, del codice civile vieta all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente. In questa eccezione si concentra la funzione pratica della norma: quando l’attesa può provocare un danno grave, l’amministratore deve poter agire in nome del condominio.
L’urgenza non coincide con la semplice convenienza. Deve trattarsi di un intervento non differibile, necessario a evitare un pregiudizio serio alla cosa comune o a terzi. Una perdita fognaria con fuoriuscita di liquami e rischio di propagazione rappresenta, normalmente, una situazione nella quale la tempestività è parte stessa della corretta gestione.
L’autorizzazione può essere provata anche attraverso il comportamento e le circostanze
Nel caso concreto l’ex amministratore aveva negato di avere autorizzato i lavori, ma altri elementi istruttori dimostravano il suo coinvolgimento nell’emergenza. Era intervenuto sul posto, aveva richiesto il servizio di autospurgo e aveva ricevuto il conteggio dei lavori poi comunicato ai condòmini. Il Tribunale ha valutato queste circostanze insieme alle testimonianze e alle fotografie.
La decisione ricorda che nei rapporti con l’impresa non conta soltanto l’esistenza di una delibera formale. Se l’amministratore, nell’esercizio dei poteri che la legge gli attribuisce per l’urgenza, incarica un terzo spendendo il nome del condominio, l’obbligazione può essere direttamente riferita alla compagine.
Quando la fattura è sufficiente e quando non lo è
Una fattura, isolata da qualsiasi altro elemento, non dimostra sempre l’esistenza del contratto o dell’incarico. In questa vicenda, però, il documento si inseriva in un quadro probatorio più ampio: l’urgenza era stata accertata, il tratto interessato era comune, l’amministratore risultava coinvolto e l’importo non era stato specificamente contrastato mediante preventivi alternativi o verifiche tecniche.
Il Tribunale ha quindi ritenuto dovuto il corrispettivo e ha ripristinato l’efficacia del decreto ingiuntivo. Il punto non è che ogni fattura per lavori urgenti debba essere pagata senza controlli, ma che la prova va valutata complessivamente e che la mancanza di una delibera non rende nullo un incarico che l’amministratore poteva legittimamente conferire.
Obbligo di riferire e corretta gestione successiva
Il potere d’urgenza non esonera l’amministratore dalla trasparenza. Dopo avere disposto i lavori, deve informare l’assemblea alla prima occasione utile, fornendo documentazione sul guasto, sull’intervento, sulla scelta dell’impresa e sui costi sostenuti. La relazione successiva consente ai condòmini di controllare l’esercizio del potere eccezionale e di verificare che l’urgenza fosse reale.
È buona prassi conservare fotografie, messaggi, relazioni tecniche, rapporti dell’autospurgo e ogni elemento capace di documentare la situazione esistente al momento dell’incarico. La prova dell’urgenza diventa particolarmente importante quando, a distanza di tempo, qualcuno contesta la spesa.
La regola pratica per i condomìni
Se il guasto riguarda una parte comune e richiede un intervento immediato, l’amministratore non deve restare paralizzato per l’assenza di una delibera. Può disporre i lavori necessari e il condominio è tenuto a sostenere la spesa quando l’urgenza e la riferibilità dell’opera alla cosa comune siano dimostrate.
La sentenza di Bari offre quindi un criterio operativo molto chiaro: prima si individua la natura comune o privata del tratto danneggiato, poi si verifica l’effettiva indifferibilità dell’intervento. Se entrambi i requisiti sussistono, il potere dell’amministratore di agire senza preventiva autorizzazione assembleare trova piena giustificazione.
Tabella riepilogativa
In sintesi, i principali criteri applicabili sono i seguenti:
| Elemento da verificare | Conseguenza pratica |
|---|---|
| Tratto fognario danneggiato di natura comune | La spesa per la riparazione grava sul condominio secondo i criteri applicabili. |
| Fuoriuscita di liquami in un box o locale privato | Il luogo in cui compare il danno non determina da solo la proprietà della condotta che lo ha causato. |
| Intervento non differibile | L’amministratore può ordinare i lavori straordinari urgenti senza preventiva delibera, ai sensi dell’articolo 1135, comma 2, del Codice civile. |
| Prova dell’incarico all’impresa | Può risultare dall’insieme di testimonianze, comunicazioni, sopralluoghi, fotografie, rapporti di intervento e comportamento dell’amministratore. |
| Dopo l’intervento | L’amministratore deve riferire alla prima assemblea utile e conservare la documentazione che dimostra l’urgenza, la natura comune del guasto e il costo. |
FAQ – Domande frequenti
L’amministratore può chiamare un’impresa senza delibera per una fognatura rotta?
Sì, se la riparazione è realmente urgente e non differibile. L’art. 1135, comma 2, c.c. consente di ordinare lavori straordinari urgenti, con successivo obbligo di riferire all’assemblea.
Se i liquami escono in un box privato, la spesa è del proprietario?
Non necessariamente. Occorre individuare la parte dell’impianto che ha causato il problema. Se il guasto riguarda una condotta comune, la spesa resta condominiale anche se il danno si manifesta in un locale esclusivo.
Una fattura dell’impresa basta a provare il credito?
Non sempre. La fattura acquista maggiore forza quando è accompagnata da altri elementi che dimostrano l’incarico, l’esecuzione dei lavori, l’urgenza e la riferibilità dell’intervento al condominio.
Come si dimostra l’urgenza dei lavori?
Con fotografie, relazioni tecniche, rapporti di autospurgo, messaggi, testimonianze e ogni elemento che documenti il rischio di allagamenti, danni o problemi igienico-sanitari al momento dell’intervento.
L’assemblea deve ratificare i lavori urgenti per renderli validi?
L’urgenza attribuisce direttamente all’amministratore il potere di intervenire; la successiva assemblea serve al controllo e all’informazione sulla gestione, non a creare retroattivamente un potere che la legge già riconosce in presenza dei presupposti.
Riferimenti essenziali
• Art. 1117 c.c.; art. 1135, comma 2, c.c.
• Tribunale di Bari, sentenza n. 4766 del 21 settembre 2026
• Cass. n. 15134/2026; App. Firenze n. 1784/2021
• Approfondimento pubblicato il 1 ottobre 2026 su Condominioweb
Articolo redatto il 1 ottobre 2026 a fini informativi e divulgativi, sulla base dei provvedimenti e delle fonti indicate.
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