Nella responsabilità da custodia non è sufficiente indicare una possibile anomalia della parte comune: il danneggiato deve provare che proprio quella condizione abbia causato la caduta.
Tribunale di Napoli, sentenza n. 12856 del 7 ottobre 2026 – pubblicata nella rassegna del 14 ottobre 2026
Il punto della decisione
Una caduta avvenuta su un ballatoio comune non comporta automaticamente la responsabilità del condominio. La regola dell’art. 2051 c.c. è severa per il custode, perché non richiede la prova della colpa, ma presuppone comunque che il danneggiato dimostri il rapporto causale tra la cosa e l’evento. Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, la condomina sosteneva che il pavimento fosse diventato scivoloso perché la pensilina era stata temporaneamente rimossa in attesa della sostituzione.
Il giudice ha respinto la domanda: le testimonianze avevano evidenziato che anche con la pensilina il ballatoio si bagnava, a seconda della direzione della pioggia e del vento. Non era quindi dimostrato che la rimozione della copertura avesse trasformato il luogo in una situazione causalmente diversa e determinante per l’incidente.
Che cosa deve provare chi cade
Chi chiede il risarcimento deve innanzitutto provare il fatto storico, le lesioni e il collegamento tra lo stato della cosa e la caduta. Non è necessario dimostrare che il condominio abbia agito con negligenza, ma non basta neppure affermare che il luogo fosse comune o che presentasse una caratteristica astrattamente rischiosa.
Foto scattate subito dopo l’evento, testimonianze, referti, eventuali riprese, segnalazioni precedenti e una descrizione precisa della superficie possono diventare decisivi. La differenza è tra un incidente semplicemente verificatosi nell’area condominiale e un incidente provocato dalle condizioni della cosa comune.
Pensilina assente e pavimento bagnato
La temporanea assenza di una pensilina può richiedere cautele: avvisi, tappeti antiscivolo, verifiche dopo piogge intense o altre misure adeguate alle caratteristiche dei luoghi. Tuttavia, il mancato ricorso a tali precauzioni rileva solo se si collega concretamente al danno lamentato.
Nel caso deciso, il Tribunale ha escluso proprio questo passaggio causale. La copertura, secondo le deposizioni, non impediva normalmente che il ballatoio si bagnasse. Da ciò il rigetto anche della domanda alternativa proposta ai sensi dell’art. 2043 c.c.
Le indicazioni per l’amministratore
La decisione non legittima a trascurare la sicurezza delle parti comuni. Quando una copertura viene rimossa, una pavimentazione diventa più esposta o sono in corso lavori, è utile documentare la situazione e valutare misure temporanee di prevenzione.
In caso di sinistro, l’amministratore dovrebbe raccogliere tempestivamente fotografie, nominativi dei testimoni, rapporti dell’impresa e ogni elemento sulle condizioni meteorologiche e della superficie. Una ricostruzione tempestiva può essere determinante nel successivo giudizio.
Tabella riepilogativa
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Questione |
Regola pratica |
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Caduta in parte comune |
Non determina da sola responsabilità del condominio |
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Art. 2051 c.c. |
Il danneggiato deve provare il nesso tra cosa ed evento |
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Pensilina rimossa |
È un elemento da valutare, non una prova automatica di causalità |
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Pavimento bagnato |
Occorre dimostrare che la condizione abbia causato la caduta |
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Caso fortuito |
Spetta al custode provarlo una volta dimostrato il nesso causale |
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Prevenzione |
Segnalazioni e cautele restano opportune durante lavori o modifiche temporanee |
FAQ
Se cado su un ballatoio condominiale ho diritto automaticamente al risarcimento?
No. Occorre provare che le condizioni della parte comune abbiano causato la caduta.
La rimozione di una pensilina rende il condominio responsabile?
Non automaticamente. Serve dimostrare che proprio quella rimozione abbia avuto un ruolo causale nell’incidente.
Devo provare la colpa dell’amministratore?
Nell’azione ex art. 2051 c.c. no, ma resta necessario provare il nesso causale tra cosa e danno.
Le testimonianze possono essere decisive?
Sì. Possono chiarire come si presentava normalmente il luogo e se la situazione contestata abbia davvero modificato il rischio.
L’amministratore dovrebbe segnalare una copertura temporaneamente rimossa?
È prudente adottare cautele adeguate al caso, soprattutto se la modifica aumenta l’esposizione ad acqua o altri rischi.
Riferimenti essenziali
Art. 2051 c.c.; art. 2043 c.c.; Trib. Napoli n. 12856/2026; Cass., Sez. Un., n. 20943/2022; Cass. n. 3129/2025.
