In questi giorni stanno circolando articoli che parlano di nuovi obblighi per i condomìni in materia di acqua potabile e legionella. Un’analisi attenta del D.Lgs. 102/2025 mostra però che molte di queste affermazioni non trovano riscontro nel testo di legge. Facciamo chiarezza su cosa è davvero cambiato e su cosa, invece, era già previsto dalla normativa precedente.
Negli ultimi giorni stanno circolando articoli e commenti che attribuiscono al D.Lgs. 102/2025 un impatto molto rilevante sulla gestione dei condomìni, soprattutto in materia di acqua potabile e prevenzione della legionella. Secondo queste ricostruzioni, il decreto avrebbe introdotto nuovi obblighi per gli amministratori, trasformandoli in responsabili diretti della sicurezza sanitaria degli impianti idrici condominiali e imponendo controlli periodici, piani di autocontrollo e adempimenti documentali specifici. Un’analisi puntuale del testo normativo mostra però che questa narrazione non è corretta e rischia di generare confusione.
Il riferimento a un articolo che nel decreto non esiste
Uno degli aspetti più ricorrenti nelle notizie circolate è il richiamo a un presunto articolo 4, comma 2, del D.Lgs. 102/2025, che classificherebbe gli impianti idrici interni condominiali come strutture soggette a valutazione del rischio e gestione della qualità dell’acqua. Questo riferimento è errato. Nel decreto non esiste un articolo 4, comma 2 con questo contenuto. La disposizione richiamata impropriamente riguarda invece le case dell’acqua e le apparecchiature di trattamento dell’acqua destinata al consumo umano, ed è finalizzata a chiarire i punti di controllo e le responsabilità in quei contesti specifici, non nei condomìni. Questo errore di citazione ha contribuito in modo significativo alla diffusione di interpretazioni fuorvianti.
Il D.Lgs. 102/2025 non è una legge sui condomìni
È fondamentale chiarire che il D.Lgs. 102/2025 non nasce per disciplinare la gestione dei condomìni. Si tratta di un decreto correttivo e integrativo del D.Lgs. 18/2023, che recepisce la direttiva europea sulla qualità delle acque destinate al consumo umano. Il suo ambito di intervento riguarda principalmente il sistema pubblico di approvvigionamento idrico, i gestori del servizio, i punti di consegna, i controlli e le modalità di gestione dell’acqua.
Legionella e Linee Guida 2015: cosa non è cambiato
Un altro tema molto enfatizzato è quello della legionella. Alcuni articoli sostengono che il D.Lgs. 102/2025 abbia introdotto nuovi controlli obbligatori nei condomìni e reso cogenti le Linee Guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi del 7 maggio 2015. Anche questa affermazione non trova riscontro nel testo di legge. Il decreto non richiama espressamente le Linee Guida e non ne sancisce l’obbligatorietà. La legionella viene considerata come possibile parametro microbiologico nell’ambito della valutazione del rischio del sistema idrico, ma non viene introdotto alcun nuovo obbligo generalizzato di monitoraggio per gli edifici residenziali.
Il presunto nuovo ruolo dell’amministratore
Molte ricostruzioni attribuiscono all’amministratore di condominio un nuovo ruolo di responsabile della sicurezza sanitaria dell’impianto idrico, con l’obbligo di avvalersi di tecnici abilitati, predisporre piani di autocontrollo, effettuare campionamenti periodici e conservare una documentazione tecnica specifica. Anche questa impostazione è priva di fondamento normativo. Nel D.Lgs. 102/2025 non esiste alcuna disposizione che attribuisca all’amministratore tali obblighi. Non sono previsti piani di autocontrollo condominiali, né campionamenti obbligatori dell’acqua, né fascicoli tecnici dell’edificio o registri specifici legati alla normativa sulle acque.
Le vere novità introdotte dal D.Lgs. 102/2025
Le novità reali del decreto riguardano il sistema pubblico di controllo dell’acqua potabile. Il D.Lgs. 102/2025 chiarisce meglio i punti della filiera in cui la qualità dell’acqua deve essere verificata, precisa le responsabilità tra il gestore del servizio idrico e i soggetti che trattano o erogano acqua al pubblico, come le case dell’acqua, e rafforza l’approccio basato sulla valutazione del rischio già introdotto dal D.Lgs. 18/2023. Si tratta quindi di un intervento di chiarimento e affinamento del quadro normativo, non di una riforma che incide direttamente sulla gestione dei condomìni.
Cosa cambia davvero per i condomìni
Per i condomìni non nasce nulla di nuovo con il D.Lgs. 102/2025. Restano valide le responsabilità già presenti nel D.Lgs. 18/2023, che aveva chiarito come la rete idrica interna rientri nella filiera dell’acqua destinata al consumo umano. In questo contesto, l’amministratore, in quanto gestore delle parti comuni e dell’impianto idrico interno, è già tenuto a garantire una manutenzione adeguata e a prevenire situazioni di rischio prevedibile per la salute. Queste responsabilità non sono una novità del 2025, ma fanno parte di un quadro normativo già consolidato.
Il D.Lgs. 102/2025 non ha introdotto una nuova disciplina per i condomìni né ha imposto nuovi obblighi automatici agli amministratori. Le notizie che parlano di controlli obbligatori, piani di autocontrollo e responsabilità sanitarie dirette derivano da interpretazioni errate o da riferimenti normativi inesistenti. Fare chiarezza su questi aspetti è essenziale per evitare allarmismi e per consentire agli amministratori di svolgere il proprio ruolo con consapevolezza, concentrandosi sulle responsabilità reali già previste dalla normativa vigente, senza attribuire al decreto effetti che semplicemente non ha.
