Obbligo del proprietario di garantire il rispetto del regolamento condominiale anche per il comodatario
Quando si concede in comodato d’uso un immobile situato in un condominio, il proprietario resta responsabile del rispetto del regolamento condominiale da parte del comodatario. Questo principio, recentemente ribadito dalla Corte d’Appello di L’Aquila (sentenza n. 262/2025), pone in evidenza il ruolo del proprietario nel garantire che chi utilizza il suo immobile non violi le norme condominiali.
Cosa ha stabilito la Corte d’Appello?
La decisione nasce da un caso in cui il gestore di un bar, in un locale concesso in comodato, aveva occupato il porticato condominiale con sedie e tavolini, ostacolando il passaggio degli altri condòmini. Il Tribunale aveva ritenuto illegittima tale occupazione ai sensi dell’art. 1102 c.c., che regola l’uso delle parti comuni. In appello, il proprietario dell’immobile ha contestato la decisione, sostenendo di non poter essere ritenuto responsabile per le azioni del comodatario.
La Corte ha respinto l’argomentazione, chiarendo che il proprietario è tenuto a vigilare sul rispetto delle norme condominiali, indipendentemente dal tipo di contratto stipulato con chi detiene l’immobile. Locazione e comodato differiscono solo nella controprestazione (onerosa o gratuita), ma non nel dovere del proprietario di evitare che il proprio immobile sia fonte di violazioni.
Perché il proprietario è responsabile anche se non ha commesso direttamente la violazione?
Il principio di responsabilità solidale tra proprietario e comodatario nasce dal fatto che il primo ha il potere di intervenire per evitare o far cessare l’illecito. Non basta affermare di non essere coinvolti nelle azioni del comodatario: il proprietario deve dimostrare di aver adottato misure idonee a impedire la violazione, fino alla risoluzione del contratto se necessario. Questo vale sia per i contratti di locazione sia per quelli di comodato.
Cosa significa questa sentenza per i proprietari di immobili in condominio?
Chi affitta o concede in comodato un immobile deve prestare attenzione all’osservanza del regolamento condominiale da parte del conduttore o comodatario. In caso di violazioni, il condominio può agire legalmente anche contro il proprietario, considerandolo responsabile in solido con chi occupa l’immobile.
Questa linea interpretativa è confermata da altre sentenze, come quella del Tribunale di Cassino (n. 976/2023), che ha ribadito l’obbligo del locatore di intervenire in caso di infrazioni del regolamento. Similmente, il Tribunale di Milano (n. 1947/2018) ha escluso la responsabilità del locatore solo quando dimostri di aver tentato concretamente di far rispettare le regole, anche con la risoluzione del contratto.
Come tutelarsi per evitare responsabilità?
Per ridurre il rischio di sanzioni e contenziosi, i proprietari dovrebbero inserire nei contratti di locazione o comodato clausole specifiche che impongano il rispetto del regolamento condominiale, prevedendo la possibilità di risolvere il contratto in caso di violazione. Inoltre, è consigliabile monitorare il comportamento dell’occupante e intervenire tempestivamente in caso di segnalazioni da parte del condominio.
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