Cosa serve davvero per ricevere un mandato di gestione: i requisiti dell’art. 71-bis, il corso del D.M. 140/2014 e l’aggiornamento obbligatorio.
Diventare amministratore di condominio non è più una semplice questione di disponibilità: dopo la riforma del 2012 (legge 220/2012), la professione richiede requisiti di onorabilità, un titolo di studio e una formazione obbligatoria iniziale e continua. Chi vuole gestire stabili altrui deve rispettare il quadro fissato dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile e dal D.M. 140/2014. Ecco il percorso completo.
Quando è obbligatorio nominare l’amministratore
La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto. Lo stabilisce l’art. 1129 c.c.: al di sopra di questa soglia l’assemblea deve nominare un amministratore e, se non vi provvede, la nomina può essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini. Al di sotto, la nomina è facoltativa: l’assemblea può comunque scegliere un rappresentante, spesso individuato tra i condòmini stessi.
La distinzione tra amministratore esterno e amministratore interno ha un effetto pratico rilevante sui requisiti. L’amministratore professionista esterno deve possedere tutti i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c., inclusa la formazione. L’amministratore scelto tra i condòmini dello stabile, invece, è esentato dall’obbligo di formazione iniziale e di aggiornamento: una disparità più volte criticata, ma allo stato prevista dalla norma.
I requisiti per ricevere un mandato di amministrazione sono fissati dall’art. 71-bis disp. att. c.c. e combinano garanzie di onorabilità e un requisito di studio. Sul piano dell’onorabilità, l’aspirante amministratore deve godere dei diritti civili, non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, né per altri delitti non colposi puniti con la reclusione da due a cinque anni nel minimo e nel massimo.
I requisiti di legge per esercitare
Occorre inoltre non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive (salvo riabilitazione), non essere interdetti o inabilitati, e non risultare iscritti nell’elenco dei protesti cambiari. Sul piano dello studio, è richiesto un titolo non inferiore al diploma di scuola secondaria di secondo grado.
A questi si aggiunge l’obbligo formativo: aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere l’aggiornamento periodico. È il requisito che distingue il professionista e che, se viene meno, fa perdere l’idoneità a esercitare.
Il corso di formazione iniziale del D.M. 140/2014
Il corso iniziale ha una durata minima di 72 ore e si conclude con un esame. Il D.M. 140/2014, il regolamento del Ministero della Giustizia che disciplina la formazione, prevede che un terzo della durata effettiva del corso sia dedicato a esercitazioni pratiche: in concreto, circa 48 ore di teoria e 24 di pratica. Al superamento dell’esame finale viene rilasciato l’attestato che abilita all’avvio dell’attività.
Il corso può svolgersi anche in modalità telematica, con la sola eccezione dell’esame finale, che si tiene in una sede fisica individuata dal responsabile scientifico. I contenuti minimi sono fissati dal decreto e spaziano su più aree: i compiti e i poteri dell’amministratore, la sicurezza degli edifici e degli impianti, gli spazi comuni e la ripartizione dei costi con le tabelle millesimali, i diritti reali, la normativa urbanistica e le barriere architettoniche, i contratti d’appalto e di lavoro, le tecniche di risoluzione dei conflitti.
L’aggiornamento annuale obbligatorio
Ogni anno l’amministratore deve frequentare un corso di aggiornamento di almeno 15 ore, pena la perdita dell’idoneità. Il D.M. 140/2014 fissa la cadenza annuale dell’obbligo. L’anno formativo, secondo l’interpretazione prevalente, non coincide con l’anno solare ma decorre dalla data di entrata in vigore del decreto: dal 9 ottobre all’8 ottobre dell’anno successivo. Anche il corso di aggiornamento può svolgersi in via telematica e richiede il superamento di una verifica finale.
Il mancato adempimento dell’obbligo formativo ha conseguenze concrete: la perdita del requisito di idoneità può rendere annullabile la nomina e legittimare l’assemblea alla revoca. Conservare gli attestati ed esibirli in assemblea o in caso di contestazione è quindi una cautela necessaria, non un mero adempimento burocratico.
I compiti principali dell’amministratore
La tabella riassume gli ambiti operativi e i relativi obblighi di tenuta dei registri:
| Ambito | Mansioni principali | Registro collegato |
| Normativo e regolamentare | Applicazione e vigilanza sul regolamento di condominio | Registro dei verbali e di nomina |
| Manutentivo ed edile | Manutenzione ordinaria e opere straordinarie sulle parti comuni, riparti dei lavori | Archivio dei contratti d’appalto |
| Finanziario e contabile | Contabilità, riscossione quote e pagamenti tramite il conto corrente condominiale | Registro di contabilità |
| Assembleare e relazionale | Convocazione e gestione delle assemblee, mediazione dei conflitti | Registro di anagrafe condominiale |
Checklist: i passi per iniziare la professione
Questa sequenza riassume il percorso dall’idea all’avvio dell’attività:
• Verificare i requisiti di onorabilità: accertare il godimento dei diritti civili e l’assenza delle condanne e delle misure che precludono l’incarico (art. 71-bis disp. att. c.c.).
• Possedere il titolo di studio: il diploma di scuola secondaria di secondo grado è il requisito minimo richiesto.
• Frequentare il corso iniziale di 72 ore: scegliere un corso conforme al D.M. 140/2014, con responsabile scientifico e formatori in regola, e superare l’esame finale.
• Programmare l’aggiornamento annuale: pianificare le 15 ore annue di aggiornamento entro la scadenza dell’8 ottobre per non perdere l’idoneità.
• Dotarsi degli strumenti operativi: aprire il conto corrente dedicato, predisporre i registri obbligatori e un sistema di contabilità ordinato.
• Conservare la documentazione formativa: archiviare gli attestati del corso iniziale e degli aggiornamenti, pronti per l’assemblea o per eventuali contestazioni.
Domande frequenti
Serve la laurea per fare l’amministratore di condominio?
No. La legge richiede il diploma di scuola secondaria di secondo grado, non la laurea. Un titolo universitario non è obbligatorio, ma può rappresentare un vantaggio competitivo, in particolare nell’assegnazione di complessi residenziali o commerciali di grandi dimensioni, dove le assemblee tendono a privilegiare profili qualificati. Resta una scelta di posizionamento professionale, non un requisito di legge.
Esiste un albo degli amministratori di condominio?
No, non esiste un albo professionale né un ordine a cui iscriversi. La professione si esercita rispettando i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c. e gli obblighi formativi del D.M. 140/2014. L’idoneità si dimostra con il titolo di studio, l’attestato del corso iniziale e gli attestati di aggiornamento annuale.
Un condòmino può fare l’amministratore del proprio stabile senza il corso?
Sì. L’amministratore scelto tra i condòmini dello stabile è esentato dagli obblighi di formazione iniziale e di aggiornamento previsti per il professionista esterno. Mantiene però le stesse responsabilità civili, penali e amministrative dell’amministratore esterno: l’esenzione riguarda la formazione, non la responsabilità.
Cosa succede se l’amministratore non fa l’aggiornamento annuale?
La mancata frequenza del corso di aggiornamento comporta la perdita del requisito di idoneità a esercitare. Questo può rendere annullabile la nomina e legittimare l’assemblea a revocare l’incarico. È quindi essenziale rispettare la scadenza annuale e conservare gli attestati.
Il corso di formazione si può fare online?
Sì. Il D.M. 140/2014 consente lo svolgimento del corso, sia iniziale sia di aggiornamento, anche in modalità telematica. Fa eccezione l’esame finale, che deve tenersi in una sede fisica individuata dal responsabile scientifico del corso.
Conclusione
Diventare amministratore di condominio oggi significa rispettare un percorso preciso: requisiti di onorabilità, diploma di scuola superiore, corso iniziale di 72 ore e aggiornamento annuale di 15 ore. La riforma del 2012 ha trasformato un incarico un tempo informale in una professione con standard verificabili, anche se priva di un albo.
La differenza tra un amministratore solido e uno improvvisato non sta solo nel titolo, ma nella capacità di tenere insieme competenze giuridiche, contabili e tecniche, e di aggiornarle nel tempo. Per chi vuole costruirsi una posizione duratura, la formazione continua non è un obbligo da subire, ma lo strumento che protegge dalla responsabilità e qualifica sul mercato.
Avv. Raffaele Marascio
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