La sentenza del Tribunale di Messina del 31 gennaio 2025 apre alla possibilità di convocare l’assemblea condominiale al di fuori del Comune di ubicazione dell’edificio, purché il luogo rispetti criteri di certezza, accessibilità e adeguatezza. Ecco cosa dice la giurisprudenza sul tema
La questione della determinazione del luogo di svolgimento dell’assemblea condominiale si inserisce in un quadro normativo caratterizzato da una significativa lacuna legislativa. Né l’articolo 1130 c.c., che disciplina le attribuzioni dell’amministratore, né l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che regola la convocazione dell’assemblea, forniscono indicazioni specifiche in merito alla sede della riunione. Tale assenza normativa ha determinato l’emergere di un contrasto giurisprudenziale circa i limiti territoriali dell’assemblea e l’eventuale possibilità di svolgerla al di fuori del Comune in cui è ubicato l’edificio condominiale.
Il principio di idoneità del luogo dell’assemblea
La sentenza del Tribunale di Messina del 31 gennaio 2025, n. 179, si inserisce in un filone interpretativo che valorizza il criterio della “idoneità” del luogo di riunione, affermando che l’assemblea può svolgersi anche al di fuori del Comune in cui si trova il condominio, purché il luogo prescelto garantisca determinati requisiti. In particolare, il giudice siciliano richiama il principio secondo cui la sede dell’assemblea deve assicurare:
- certezza, ossia l’assenza di ambiguità o incertezze sulla localizzazione;
- accessibilità, ovvero la possibilità concreta per tutti i condòmini di partecipare alla riunione;
- adeguatezza, intesa come conformità del luogo alle esigenze funzionali della riunione;
- riservatezza, necessaria per la tutela della discussione assembleare;
- comodità, affinché l’assemblea non si tenga in un luogo eccessivamente disagevole per i partecipanti.
Il Tribunale precisa altresì che l’onere di dimostrare la non idoneità della sede prescelta grava su chi eccepisce l’illegittimità della convocazione, il quale dovrà dimostrare l’assoluta impossibilità personale di partecipare alla riunione, tenuto conto della possibilità di delega a un altro soggetto.
Il contrasto giurisprudenziale
La decisione in esame si pone in parziale contrasto con un orientamento di legittimità consolidatosi con la sentenza della Cassazione n. 14461/1999, secondo cui il luogo dell’assemblea deve necessariamente trovarsi all’interno del Comune in cui è ubicato l’edificio. Tale principio è stato successivamente ribadito dal Tribunale di Imperia (20 marzo 2000), dalla Corte d’Appello di Firenze (6 settembre 2005, n. 1249) e dalla Corte d’Appello di Milano (2901/2021), che hanno sottolineato come il limite territoriale comunale rappresenti un confine invalicabile per la validità della convocazione.
Di contro, un diverso orientamento della giurisprudenza di merito, ripreso dal Tribunale di Messina, ritiene che il vincolo territoriale non sia desumibile da alcuna norma di legge e che il criterio della “idoneità” rappresenti un parametro più conforme alle esigenze concrete della gestione condominiale. In tal senso si sono espresse, tra le altre, la Corte d’Appello de L’Aquila (27 settembre 2019, n. 1531) e il Tribunale di Sciacca (18 ottobre 2007), che hanno ammesso la possibilità di riunioni extracomunali, soprattutto nei casi in cui l’edificio sia situato in zone di villeggiatura o quando la maggior parte dei condòmini non risieda nel Comune in cui si trova il condominio.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Messina offre una lettura più flessibile della disciplina delle assemblee condominiali, ponendosi in linea con la necessità di adattare l’interpretazione giurisprudenziale alla realtà concreta dei condominii moderni. L’assenza di una previsione normativa che imponga un limite territoriale comunale e la possibilità di contemperare le esigenze di tutti i condòmini attraverso la delega fanno propendere per la preferibilità del criterio dell’idoneità rispetto a un rigido vincolo geografico.
In un’ottica de iure condendo, si potrebbe auspicare un intervento normativo che chiarisca definitivamente la questione, specificando i criteri per la scelta del luogo di convocazione dell’assemblea e garantendo un equilibrio tra la discrezionalità dell’amministratore e il diritto dei condòmini alla partecipazione effettiva.
Nel frattempo, appare opportuno che l’amministratore, nella scelta della sede assembleare, tenga conto non solo della comodità e dell’accessibilità, ma anche delle potenziali contestazioni che potrebbero derivare da una scelta ritenuta inadeguata o discriminatoria. L’adozione di un criterio di ragionevolezza e la preventiva consultazione dei condòmini possono costituire strumenti utili per prevenire conflitti e garantire il regolare svolgimento della vita condominiale.
