Decine di famiglie senz’acqua e debiti per centinaia di migliaia di euro: chi paga quando l’amministratore sparisce con i versamenti dei condòmini
A Foggia una ventina di condomìni si sono ritrovati con i conti in rosso e le forniture a rischio dopo che il loro ex amministratore, ora indagato a seguito di una querela per truffa e appropriazione indebita, è diventato irreperibile. In alcuni stabili l’acqua è stata sospesa per giorni e i residenti, pur avendo versato le quote, hanno dovuto pagare di nuovo per riattivare i servizi. Il caso riporta una domanda ricorrente: chi paga l’ammanco quando l’amministratore sparisce con la cassa?
Per l’amministratore subentrante e per l’assemblea il nodo non è solo penale, ma economico e immediato: i fornitori hanno diritto di essere pagati e non si può opporre loro il furto subìto. La vera questione è come ricostituire la cassa senza far pagare due volte chi era in regola.
Verso i fornitori il condominio resta obbligato
I creditori esterni — il gestore idrico, le società dell’energia, le ditte di manutenzione — possono esigere il saldo dal condominio, a cui non si può opporre di essere stato derubato dal proprio mandatario. Vale però una tutela importante: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone al creditore di escutere prima i condòmini morosi e solo dopo, in via sussidiaria, gli altri pro quota. I condòmini che hanno pagato e possono esibire le ricevute non sono morosi: esaurita l’escussione di una morosità inesistente, il creditore dovrà rivolgersi all’intero condominio. Anche nel “condominio parziale”, la ripartizione per verticali rileva solo all’interno: verso i terzi l’unico obbligato resta il condominio nel suo complesso.
Come ricostituire la cassa: un fondo speciale ripartito su tutti
Il rapporto tra amministratore e condominio segue le regole del mandato: l’amministratore rappresenta la collettività, non i singoli, ed è tenuto a restituire tutto ciò che ha ricevuto (art. 1713 del codice civile). Da qui l’orientamento prevalente in dottrina e nella prassi: l’ammanco si ripiana istituendo un fondo speciale d’emergenza, ripartito provvisoriamente tra tutti i condòmini in base alla tabella millesimale generale o, in alternativa, su base personale. Lo stesso criterio si applica per redistribuire le somme che dovessero essere recuperate dal patrimonio dell’ex amministratore.
La via alternativa — ricostituire la cassa secondo la fonte originaria dei fondi — sarebbe iniqua: farebbe pagare due volte chi era in regola, lasciando indenni coloro che non dovevano partecipare a una certa spesa. Poiché l’incarico promana dal condominio nella sua interezza, è la collettività a rispondere in via sussidiaria, salvo poi rivalersi sull’amministratore infedele.
Gestione del danno da fuga dell’amministratore
| Aspetto | Regola di ripartizione | Base giuridica |
|---|---|---|
| Debito verso i fornitori | Va pagato per intero; non si oppone il furto subìto. | Obbligazioni del condominio verso i terzi. |
| Condòmini che hanno pagato | Non sono morosi se esibiscono le ricevute. | Art. 63 disp. att. c.c. |
| Ricostituzione della cassa | Fondo speciale ripartito tra tutti, per millesimi generali. | Principio del mandato (Cass. S.U. 9148/2008). |
Cosa deve fare il nuovo amministratore
Il primo passo è una verifica contabile accurata, condotta con lo stesso criterio usato dal predecessore, per quantificare l’ammanco. Sul piano penale, l’appropriazione indebita (art. 646 del codice penale) è procedibile a querela: secondo la Cassazione il reato si consuma alla cessazione dell’incarico, e la querela va presentata entro novanta giorni dal passaggio di consegne. Vanno poi avviate le procedure di riscossione coatta verso i morosi storici, che restano debitori, ed esaminata l’eventuale polizza del professionista: molte coperture standard escludono i comportamenti dolosi, per cui occorre verificare la presenza di un’estensione specifica.
Domande frequenti
Se l’amministratore sparisce, i condòmini già morosi prima della fuga sono liberi dal debito?
No. Chi era già moroso resta debitore verso il condominio delle proprie quote: il furto colpisce le somme già versate dai condòmini in regola e depositate sul conto comune, non le quote mai pagate. Per questo il nuovo amministratore deve attivare la riscossione coatta, con decreto ingiuntivo, anzitutto verso i morosi storici, distinguendoli da chi ha invece adempiuto.
Ci si può rivalere sulla polizza professionale dell’amministratore?
Dipende dal contratto. L’assemblea può chiedere all’amministratore una polizza di responsabilità civile per gli atti del mandato, ma molte coperture standard tutelano errori e negligenze professionali ed escludono i comportamenti dolosi, come l’appropriazione indebita. È quindi essenziale verificare se la polizza contenga un’estensione specifica per gli atti dolosi del professionista.
Se l’ex amministratore viene rintracciato e condannato, i condòmini recuperano i soldi?
La condanna penale è una cosa, il recupero economico un’altra. Anche con una sentenza favorevole, l’azione civile rischia di restare senza esito se il soggetto non ha più un patrimonio aggredibile in Italia. È questa la ragione per cui la ricostituzione della cassa tramite il fondo speciale non può attendere l’esito del processo.
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