Una recente sentenza chiarisce i limiti del potere comunale: la locazione turistica non imprenditoriale è un diritto del proprietario.
Nel dibattito sempre più acceso sugli affitti brevi e il loro impatto sul tessuto urbano e sociale delle città italiane, arriva una svolta importante. Quando si parla di affitti brevi, la domanda che alcuni spesso si pongono è: i Comuni possono davvero vietarli?
Con la sentenza n. 2928/2025, il Consiglio di Stato ha chiarito che i Comuni non hanno il potere di vietare o limitare le locazioni turistiche non imprenditoriali, facendo valere il principio della libertà contrattuale e del diritto di proprietà. Questo intervento della giustizia amministrativa rappresenta un punto fermo per tutti i proprietari di casa che scelgono di affittare i propri immobili a fini turistici, e risponde definitivamente a una delle domande più frequenti: è davvero legittimo che un Comune possa regolamentare o ostacolare questo tipo di attività? Scopriamolo insieme.
Affitti brevi e libertà dei proprietari: cosa dice davvero la sentenza del Consiglio di Stato?
La risposta è netta: i Comuni non possono vietare né limitare gli affitti brevi, a meno che non si tratti di attività imprenditoriali vere e proprie. La sentenza del Consiglio di Stato rappresenta una vera e propria pietra miliare nella complessa e spesso polemica discussione sugli affitti turistici, stabilendo con chiarezza che non esiste una norma di legge che attribuisca ai Comuni il potere di impedire o regolamentare autonomamente le locazioni brevi private. Questo significa che un privato cittadino che decide di affittare occasionalmente il proprio immobile a fini turistici, senza organizzarsi come impresa, non può essere ostacolato da ordinanze comunali o regolamenti locali.
È legittimo imporre vincoli agli affitti brevi?
No, almeno secondo il Consiglio di Stato. La sentenza chiarisce che la locazione breve, se esercitata in forma non imprenditoriale, è un semplice atto di esercizio del diritto di proprietà e di libertà contrattuale, non soggetto ad autorizzazioni come la SCIA, necessaria solo per le attività commerciali vere e proprie. La distinzione tra attività privata e imprenditoriale è il punto chiave che il giudice amministrativo ha ribadito, sconfessando le iniziative di diversi enti locali che avevano introdotto obblighi, restrizioni e perfino divieti non supportati da una base normativa statale. Una tale impostazione, infatti, è stata giudicata non solo eccessiva, ma anche in contrasto con il principio di legalità che regola l’azione amministrativa.
Affitti brevi e overtourism: i Comuni possono intervenire?
Anche qui, la risposta è no. Il Consiglio di Stato ha sottolineato che nemmeno motivazioni legate all’overtourism o al disagio abitativo possono giustificare l’introduzione di limiti all’affitto breve se si resta nell’ambito dell’attività non imprenditoriale. Non basta l’intento politico o sociale per legittimare l’imposizione di vincoli che, di fatto, impediscono al proprietario di disporre liberamente del proprio bene. Se manca una legge statale specifica, i Comuni non possono attribuirsi poteri che non hanno, neppure con la giustificazione dell’interesse pubblico. È un principio che rafforza la certezza del diritto e offre ai proprietari un solido appiglio per tutelare i propri interessi di fronte ad abusi regolamentari.
Cosa cambia per i proprietari dopo questa sentenza?
I proprietari possono ora contare su un precedente autorevole per resistere a regolamenti locali che cercano di ostacolare le locazioni turistiche brevi. In pratica, finché non svolgono un’attività con caratteri imprenditoriali (quindi organizzata, continuativa, con servizi accessori tipici delle strutture ricettive), sono pienamente legittimati a mettere in affitto la propria abitazione per periodi brevi senza incorrere in sanzioni o divieti comunali. La sentenza fornisce anche un importante supporto per eventuali ricorsi contro delibere comunali restrittive, rafforzando la posizione di chi affitta tramite piattaforme come Airbnb o Booking.
La locazione turistica è un’attività ricettiva mascherata?
No. Il Consiglio di Stato ha voluto sgombrare il campo da un equivoco ormai ricorrente: la locazione breve turistica non è una struttura ricettiva, e non può essere trattata come tale. Questo è un punto cruciale per comprendere il perimetro entro il quale l’attività resta legittima e libera da vincoli. Se non si forniscono servizi come reception, colazione, pulizia giornaliera, e se l’attività non è svolta in modo organizzato e professionale, non si ricade nella disciplina delle strutture alberghiere o extra-alberghiere. Dunque, nessun obbligo di adeguamento a standard qualitativi, certificazioni particolari o autorizzazioni specifiche per i semplici proprietari.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
Scarica il nostro manuale gratuito per essere conforme alla normativa privacy nell’ambito del condominio.
Clicca sul seguente link: https://www.tutelacondomini.it/richiedi-il-manuale-di-tutela/
