Sulle parti comuni l’aliquota non è uguale per tutti: nel 2026 conta se il singolo condomino è proprietario e se quell’unità è la sua abitazione principale
Se il condominio paga nel 2026 lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica sulle parti comuni, due vicini dello stesso palazzo possono avere una percentuale di detrazione diversa sulla propria quota. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che per le spese 2025 e 2026 l’aliquota ordinaria è del 36%, elevata al 50% quando la spesa è riferibile a un proprietario o titolare di diritto reale e l’unità immobiliare interessata è adibita ad abitazione principale. Per le parti comuni, quindi, il requisito dell’aliquota maggiorata va verificato sul singolo condomino e non sul condominio nel suo complesso.
Nel 2026 i lavori condominiali si detraggono al 50%?
Non per tutti: nel 2026 l’aliquota maggiorata del 50% spetta, secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate, quando il singolo beneficiario è proprietario o titolare di un diritto reale e l’unità del condominio è adibita ad abitazione principale. Negli altri casi l’aliquota ordinaria indicata per il 2026 è del 36%, ferma la verifica del tipo di intervento e degli altri requisiti.
Questo è particolarmente importante nelle parti comuni, perché lo stesso bonifico effettuato dall’amministratore può generare quote detraibili con percentuali diverse per i proprietari del palazzo.
Il condominio deve essere l’abitazione principale di tutti?
No: il requisito si guarda con riferimento alla singola unità immobiliare e al singolo condomino che vuole usare l’aliquota maggiorata. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito espressamente nelle FAQ della dichiarazione precompilata.
In un edificio con dieci appartamenti, quindi, alcuni proprietari possono avere l’unità come abitazione principale e altri utilizzarla come seconda casa o locarla. La percentuale non deve essere necessariamente identica per tutti.
E se l’appartamento è affittato?
Se l’unità non è l’abitazione principale del proprietario che sostiene la quota, non si applica per questo solo motivo l’aliquota maggiorata prevista per l’abitazione principale. La possibilità del conduttore o di altri soggetti di fruire di specifiche detrazioni va valutata separatamente in base alla titolarità prevista dalla singola agevolazione.
Per la comunicazione condominiale è quindi essenziale che i dati del beneficiario e della quota siano corretti.
Cosa cambia nel 2027?
Per le spese sostenute nel 2027 le percentuali scendono: l’Agenzia indica il 30% ordinario e il 36% per l’abitazione principale, nei casi previsti. Questo rende particolarmente importante la data fiscalmente rilevante della spesa.
Non basta che l’assemblea abbia approvato i lavori nel 2026: ai fini della detrazione occorre considerare quando la spesa è sostenuta secondo le regole applicabili al condominio.
Conta quando pago la mia rata o quando paga il condominio l’impresa?
Per gli interventi sulle parti comuni il riferimento fiscale non coincide semplicemente con il giorno in cui il singolo condomino versa la rata sul conto condominiale. L’amministratore effettua i pagamenti dell’intervento con le modalità prescritte e comunica le quote attribuite ai condomini.
La spettanza concreta richiede inoltre che il condomino abbia versato al condominio quanto di propria competenza entro i termini utili previsti dalla disciplina fiscale per poter utilizzare la detrazione.
Per decidere se una quota ricade nel 2026 o nel 2027 non bisogna affidarsi alla sola data della delibera.
La spesa comparirà automaticamente nel 730 precompilato?
Gli amministratori comunicano all’Anagrafe tributaria le spese per interventi sulle parti comuni e le quote imputate ai singoli condomini, e tali dati alimentano la dichiarazione precompilata. Dal 2025 il contribuente deve prestare attenzione anche all’aliquota spettante per la singola spesa condominiale.
Se il dato compare come “non utilizzato” o presenta un’incongruenza, l’Agenzia indica che il contribuente può verificare i requisiti e, se sussistono, modificare la voce in dichiarazione.
Cosa deve certificare l’amministratore?
L’amministratore deve comunicare i dati previsti e attribuire le quote di spesa ai condomini, mentre il contribuente resta responsabile della corretta fruizione della propria detrazione. La certificazione condominiale non può conoscere automaticamente tutte le circostanze personali che incidono sull’aliquota, come l’effettiva destinazione ad abitazione principale nel periodo rilevante.
È quindi utile fornire all’amministratore le informazioni richieste e conservare la documentazione fiscale.
I redditi alti hanno altri limiti?
Sì: dall’anno d’imposta 2025 per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro opera un riordino delle detrazioni con limiti complessivi calcolati anche in relazione al numero di figli fiscalmente a carico. Questo limite è distinto dalla percentuale del bonus edilizio.
Avere teoricamente diritto al 50% non significa quindi che ogni contribuente possa sempre utilizzare integralmente tutte le detrazioni senza considerare il proprio plafond complessivo.
Ecobonus e ristrutturazione hanno nel 2026 le stesse percentuali?
Per molte spese di riqualificazione energetica sostenute nel 2025 e 2026 l’Agenzia indica il 36%, elevato al 50% per l’abitazione principale; nel 2027 il 30% o il 36%. Bisogna però identificare correttamente il tipo di intervento, perché massimali, requisiti tecnici, comunicazioni e discipline speciali possono essere diversi.
Dal 2025 non sono inoltre detraibili, nell’ambito indicato dall’Agenzia per il risparmio energetico, le spese per sostituire impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
Se il condominio paga un lavoro nel 2026 conviene accelerare?
La differenza tra aliquote 2026 e 2027 rende la tempistica fiscalmente rilevante, ma non giustifica pagamenti anticipati o fittizi privi di coerenza con il contratto e con l’avanzamento dei lavori. Ogni scelta deve rispettare delibera, fondo speciale, contratto d’appalto e regole fiscali.
È però sensato chiedere all’amministratore e al commercialista quale quota potrà essere considerata sostenuta nel 2026 e quale, invece, finirà nel 2027.
In pratica
Per i lavori sulle parti comuni pagati nel 2026, non dare per scontato che tutti i condomini abbiano la stessa percentuale. Verifica se sei proprietario o titolare di diritto reale e se l’appartamento è la tua abitazione principale: per il 2026 l’Agenzia indica il 50% nei casi agevolati e il 36% ordinario; nel 2027 le percentuali scendono rispettivamente al 36% e al 30%. Controlla inoltre la data fiscale della spesa, la comunicazione dell’amministratore e gli eventuali limiti complessivi alle detrazioni se il reddito supera 75.000 euro.
Note
[1] Agenzia delle Entrate, FAQ dichiarazione precompilata sulle spese condominiali e aliquota per abitazione principale.
[2] Per le spese 2025 e 2026 l’aliquota ordinaria indicata è 36%, elevata al 50% nei casi di abitazione principale previsti.
[3] Per le spese 2027 l’Agenzia indica 30% ordinario e 36% per l’abitazione principale.
[4] Per gli interventi sulle parti comuni, i requisiti per l’aliquota maggiorata sono riferiti al singolo condomino.
[5] Dal 2025 sono previsti limiti complessivi alle detrazioni per redditi superiori a 75.000 euro.
[6] La disciplina concreta va verificata in relazione al tipo di intervento, al beneficiario e alla data di sostenimento della spesa.
Fonti autorevoli
Agenzia delle Entrate – FAQ sulle parti comuni condominiali. Chiarisce che per le parti comuni il requisito dell’aliquota maggiorata va verificato per il singolo condomino e indica le aliquote 2025-2027. Apri la fonte
Agenzia delle Entrate – risparmio energetico. Pagina ufficiale aggiornata con le percentuali 2025, 2026 e 2027 per gli interventi di efficienza energetica. Apri la fonte
Agenzia delle Entrate – oneri e spese nella precompilata. Fonte ufficiale sulla comunicazione delle spese condominiali e sui nuovi limiti complessivi alle detrazioni per redditi sopra 75.000 euro. Apri la fonte
Quotidiano del Condominio – 28 settembre 2026. Articolo di attualità pubblicato oggi sulla stretta dei bonus casa e sui controlli nelle dichiarazioni 2026. Apri la fonte
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
|---|---|---|
| Nel 2026 la detrazione condominiale è sempre 50%? | No | Verificare l’abitazione principale e la titolarità |
| Qual è l’aliquota ordinaria 2026? | 36% secondo le indicazioni dell’Agenzia | Controllare il tipo di intervento |
| Nel 2027 cosa cambia? | 30% ordinario, 36% per l’abitazione principale | Valutare correttamente la data della spesa |
| Tutti i condomini hanno la stessa aliquota? | No | Valutare il requisito per ogni singolo condomino |
| La quota appare nel precompilato? | Normalmente sì, se comunicata dall’amministratore | Controllare i dati e le eventuali incongruenze |
| Redditi sopra 75.000 euro? | Possono operare limiti complessivi alle detrazioni | Verificare il proprio plafond fiscale |
Domande frequenti
Se vivo nell’appartamento ma non ho spostato la residenza ho il 50%?
La nozione fiscale di abitazione principale va verificata in base ai requisiti applicabili e non va ridotta automaticamente a un solo dato formale. Per casi dubbi serve una verifica fiscale specifica.
Se sono nudo proprietario posso usare l’aliquota maggiorata?
La norma richiamata dall’Agenzia guarda ai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento nei casi previsti.La posizione del nudo proprietario va verificata rispetto al soggetto che sostiene effettivamente la spesa e possiede i requisiti.
Se l’appartamento è la casa principale di mio figlio ma io sono proprietario?
Il requisito dell’abitazione principale va riferito al beneficiario secondo la disciplina applicabile, non semplicemente a chi occupa materialmente l’immobile.
Se pago la rata al condominio a dicembre 2026 ma l’impresa viene pagata nel 2027 quale aliquota uso?
La data del versamento del singolo al condominio non è da sola sufficiente a determinare l’anno fiscale della spesa sulle parti comuni. Va verificato il pagamento effettuato dal condominio e il rispetto delle condizioni per la quota del condomino.
Il 50% vale anche per il bonus mobili delle parti comuni?
Ogni agevolazione ha proprie regole e non va automaticamente trasferita la percentuale prevista per ristrutturazioni o riqualificazione energetica ad altri bonus.
L’amministratore decide quale aliquota mi spetta?
L’amministratore comunica dati e quote, ma la spettanza fiscale dipende anche da condizioni personali del contribuente. Il proprietario deve verificare la propria posizione in dichiarazione.
Articolo editoriale – Condominio | 28 settembre 2026
