Se la perdita dipende dalle parti comuni, il conduttore può agire direttamente contro il responsabile: non deve per forza chiedere tutto al proprietario di casa
Se vivi in affitto e dal lastrico condominiale entra acqua nell’appartamento, non sei obbligato in ogni caso a rivolgere la richiesta di risarcimento soltanto al proprietario di casa. La Cassazione, con ordinanza n. 25768 del 24 settembre 2026, richiamata in un approfondimento pubblicato il 28 settembre, ha confermato il principio secondo cui l’infiltrazione causata dal comportamento illecito di un terzo può costituire una molestia di fatto: ai sensi dell’articolo 1585, secondo comma, il conduttore può agire direttamente contro il terzo responsabile, compreso il condominio quando il danno dipende dalla mancata manutenzione di una parte comune.
L’inquilino può chiedere direttamente i danni al condominio?
Sì, quando il condominio, come terzo rispetto al contratto di locazione, arreca con il proprio comportamento un pregiudizio al godimento dell’immobile. L’articolo 1585 distingue le molestie di diritto, per le quali opera la garanzia del locatore, dalle molestie di fatto, rispetto alle quali il conduttore può agire in nome proprio contro l’autore.
Una infiltrazione proveniente da un lastrico condominiale non manutenuto può rientrare in questa seconda categoria se la causa è imputabile alla custodia o alla gestione della parte comune.
Il conduttore non deve essere proprietario dell’appartamento per avere tutela sul proprio godimento danneggiato.
Cosa ha deciso la Cassazione il 24 settembre 2026?
La Cassazione ha rigettato il ricorso della conduttrice e confermato la decisione di merito che aveva escluso, in quel caso, una responsabilità del locatore per le infiltrazioni provenienti dal lastrico condominiale. La vicenda nasceva da un immobile locato dall’INPS e danneggiato da infiltrazioni del lastrico, poi eliminate dal condominio durante la causa.
Il Tribunale aveva ritenuto che il locatore non potesse materialmente eliminare la causa perché non era proprietario del lastrico e che, rispetto alla molestia di fatto proveniente dal terzo, la conduttrice avesse l’azione diretta prevista dall’articolo 1585.
La Cassazione ha condiviso l’impostazione giuridica, pur esaminando anche questioni processuali relative alla modalità di decisione della causa.
Il proprietario di casa non risponde mai delle infiltrazioni condominiali?
Non è corretto trasformare il principio in un’esenzione assoluta del locatore. Bisogna individuare la causa del problema e gli obblighi concretamente violati.
Se il difetto appartiene alla struttura della cosa locata o dipende da una manutenzione che grava sul proprietario, possono entrare in gioco gli articoli 1575, 1576 e 1578. Se invece il pregiudizio deriva dal fatto autonomo di un terzo che non pretende diritti sull’immobile, il quadro dell’articolo 1585 è diverso.
La domanda decisiva è: chi aveva il potere e il dovere di eliminare la causa dell’infiltrazione?
Che cosa significa “molestia di fatto”?
È un’interferenza materiale nel godimento dell’immobile proveniente da un terzo che non pretende di avere un diritto sulla casa locata. L’acqua che penetra da una parte comune, il rumore o altre condotte lesive possono assumere questa natura se derivano da un comportamento del terzo.
Il locatore non è tenuto a garantire il conduttore contro ogni molestia di fatto; la legge lascia al conduttore la facoltà di agire direttamente contro chi la provoca.
Il conduttore può chiedere anche i danni alle pareti?
La legittimazione del conduttore non si limita necessariamente ai soli beni mobili di sua proprietà. La giurisprudenza ha riconosciuto che la tutela può riguardare tutto ciò che incide sul godimento dell’immobile, comprese strutture e finiture, ferma la necessità di evitare duplicazioni rispetto ai danni patrimoniali che competono al proprietario.
Bisogna quindi distinguere il costo di ripristino del bene del locatore dal danno autonomamente subito dal conduttore per perdita o riduzione del godimento.
Può chiedere anche un danno non patrimoniale?
Può formularne domanda, ma deve provarne i presupposti e la concreta esistenza. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il Tribunale aveva ritenuto non adeguatamente provati i danni non patrimoniali lamentati dalla conduttrice.
L’esistenza di muffa o infiltrazioni non produce automaticamente una somma risarcitoria per disagio: servono allegazioni e prove coerenti con il tipo di pregiudizio richiesto.
Se il condominio ripara il lastrico durante la causa, il processo finisce?
La riparazione può far cessare la materia del contendere sulla richiesta di eliminazione della causa, ma non cancella automaticamente le domande risarcitorie relative ai danni già prodotti. Nel caso richiamato, l’eliminazione delle infiltrazioni era avvenuta nelle more del giudizio e il giudice ne aveva preso atto.
Resta quindi necessario distinguere tra domanda di fare i lavori e domanda di risarcire ciò che è già accaduto.
L’inquilino può smettere di pagare l’affitto finché c’è l’infiltrazione?
Non esiste un diritto automatico a sospendere integralmente il canone ogni volta che compare un’infiltrazione. La legittimità di una sospensione dipende dalla gravità della compromissione, dal rapporto tra le prestazioni e dalla causa dell’inutilizzabilità dell’immobile.
Una scelta unilaterale può esporre al rischio di una contestazione per morosità. Prima di interrompere i pagamenti serve valutare la fattispecie concreta.
Chi deve essere citato se concorrono condominio e proprietario del lastrico?
Quando più soggetti hanno concorso causalmente al danno, può operare la responsabilità solidale prevista dall’articolo 2055. La Cassazione n. 26903 del 23 luglio 2026 ha ribadito che il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento anche a uno solo dei corresponsabili, senza che tutti siano necessariamente litisconsorti.
Questo non elimina la necessità di identificare bene le cause tecniche: impermeabilizzazione, manutenzione, parti esclusive e parti comuni possono avere ruoli diversi.
Quali prove deve raccogliere l’inquilino?
Servono prove della provenienza dell’acqua, della durata del fenomeno e dei danni concretamente subiti. Fotografie datate, segnalazioni a proprietario e amministratore, sopralluoghi, relazione tecnica, fatture e documentazione sanitaria quando pertinente possono diventare decisivi.
È utile comunicare il problema a entrambi i soggetti senza attendere che la controversia definisca da sola chi sia il responsabile.
In pratica
Se sei in affitto e l’acqua arriva da una parte comune, segnala subito il problema sia al proprietario sia all’amministratore e fai accertare tecnicamente la provenienza. Non presumere che debba rispondere sempre il locatore solo perché hai firmato con lui il contratto: quando il danno è una molestia di fatto provocata da un terzo, l’articolo 1585 consente al conduttore di agire direttamente contro il responsabile. Allo stesso tempo, non sospendere il canone o quantificare danni senza una valutazione specifica del caso.
Note
[1] Cass., Sezione III civile, ord. n. 25768 del 24.09.2026.
[2] Articolo 1585, secondo comma, cod. civ.
[3] Articoli 1575, 1576 e 1578 cod. civ. sugli obblighi del locatore e sui vizi della cosa locata.
[4] Cass. n. 17881/2011 e Cass. n. 12220/2003 sulla legittimazione autonoma del conduttore contro il terzo autore delle infiltrazioni.
[5] Cass., Sezione III, ord. n. 26903 del 23.07.2026 sulla solidarietà tra più corresponsabili delle infiltrazioni.
Fonti autorevoli
Punto di Diritto – 28 settembre 2026. Approfondimento sulla Cassazione n. 25768/2026 e sulla possibilità per il conduttore di agire direttamente contro il terzo responsabile. Apri la fonte
Normattiva – Codice civile. Fonte normativa ufficiale per gli articoli 1575, 1576, 1578, 1585 e 2055. Apri la fonte
MisterLex – Cassazione n. 26903/2026. Testo della recente ordinanza sulla responsabilità solidale in caso di pluralità di cause delle infiltrazioni. Apri la fonte
Litis – Cassazione n. 17881/2011. Precedente di legittimità sulla tutela diretta del conduttore per infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. Apri la fonte
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
|---|---|---|
| L’inquilino può citare il condominio? | Sì, se è il terzo responsabile della molestia di fatto | Accertare la causa dell’infiltrazione |
| Deve agire solo contro il proprietario? | No | Distinguere gli obblighi del locatore dal fatto del terzo |
| La riparazione chiude ogni richiesta? | No, possono restare i danni già prodotti | Separare i lavori dal risarcimento |
| Può chiedere danni non patrimoniali? | Solo se provati | Documentare il pregiudizio concreto |
| Può smettere di pagare il canone? | Non automaticamente | Valutare prima la situazione contrattuale |
| Se ci sono più responsabili? | Può operare la solidarietà | Ricostruire le concause tecniche |
Domande frequenti
Se l’infiltrazione rovina i miei mobili chi risponde?
Il conduttore può chiedere il danno ai propri beni direttamente al soggetto responsabile della perdita, se prova nesso causale e valore del danno.
Se rovina l’intonaco che appartiene al proprietario posso chiedere io il costo?
Bisogna distinguere il danno alla proprietà dal pregiudizio al tuo godimento. Evitare duplicazioni è essenziale.
Devo aspettare che il proprietario faccia causa al condominio?
No, l’articolo 1585 riconosce al conduttore una propria azione contro il terzo autore della molestia di fatto.
Se il lastrico è a uso esclusivo chi cito?
Dipende dalla causa concreta e dagli obblighi di custodia e manutenzione. Possono concorrere condominio e usuario esclusivo.
Posso chiedere una riduzione del canone?
In presenza dei presupposti previsti dalla disciplina della locazione può essere possibile, ma è una domanda diversa dal risarcimento contro il terzo.
Una semplice foto della muffa basta?
Di solito no per ricostruire da sola provenienza, durata e importo del danno. È utile abbinarla a sopralluoghi, comunicazioni e prova tecnica.
Articolo editoriale – Condominio | 28 settembre 2026
