Amministratore irreperibile all’estero: come revocarlo e nominarne uno nuovo

Dal caso di Foggia alla procedura: revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. e nomina dal tribunale quando l’assemblea non riesce a provvedere.

Il 18 giugno 2026, a Foggia, è stata depositata una querela per truffa e appropriazione indebita nei confronti di un ex amministratore di condominio diventato irreperibile, secondo le cronache riparato all’estero. Diversi stabili cittadini hanno scoperto debiti accumulati negli anni verso Acquedotto Pugliese e altri fornitori, con sospensioni della fornitura idrica. I residenti, come riportato da FoggiaToday, hanno chiesto la nomina urgente di un nuovo amministratore per ripristinare la gestione.

Quando l’amministratore sparisce o diventa irreperibile, il primo problema operativo del condominio è sostituirlo. Il codice civile prevede due strade — la revoca in assemblea e, se questa non basta, la revoca e la nomina da parte del tribunale — e la seconda è quella che serve proprio nei casi in cui l’amministratore è introvabile e l’assemblea fatica a riunirsi. Ecco come funziona.

La revoca in assemblea: la via ordinaria

L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina. Lo stabilisce l’art. 1129 c.c.: la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, oppure con le modalità previste dal regolamento. Non serve una giusta causa per la revoca assembleare: l’assemblea è libera di sostituire il mandatario.

Nello stesso momento in cui revoca, l’assemblea nomina il nuovo amministratore. Questo è il percorso più rapido ed economico, e va sempre tentato per primo. Il problema sorge quando l’assemblea non riesce a deliberare: perché manca il numero legale, perché l’amministratore irreperibile non convoca la riunione, o perché non c’è chi possa farlo legittimamente.

In caso di irreperibilità, la convocazione dell’assemblea può essere promossa dai condòmini stessi. L’art. 66 disp. att. c.c. consente a tanti condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio di chiedere la convocazione; decorsi inutilmente dieci giorni, possono provvedere direttamente. È la mossa preliminare per tentare la via assembleare prima di rivolgersi al giudice.

La revoca giudiziale: quando interviene il tribunale

Quando l’assemblea non revoca o non riesce a riunirsi, ciascun condòmino può chiedere la revoca al tribunale. L’art. 1129, comma 11, c.c. prevede la revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condòmino quando l’amministratore non rende il conto della gestione o si rende responsabile di gravi irregolarità. L’irreperibilità, unita al mancato pagamento dei fornitori e all’occultamento dei solleciti, rientra pienamente tra le gravi irregolarità.

Il dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c. elenca le gravi irregolarità in modo esemplificativo, non tassativo: tra queste figurano l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di deliberazioni e provvedimenti, la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale dedicato, e la gestione che genera confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore. Le condotte emerse nei casi di Foggia ricadono in più di una di queste voci.

Il procedimento si svolge in camera di consiglio. L’art. 64 disp. att. c.c. stabilisce che sulla revoca il tribunale provvede con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. È un procedimento di volontaria giurisdizione, rapido e di carattere urgente, pensato proprio per garantire una tutela tempestiva a fronte di condotte dannose. Contro il decreto del tribunale è ammesso reclamo alla corte d’appello entro dieci giorni dalla notificazione.

La nomina giudiziaria del nuovo amministratore

Se l’assemblea non provvede a nominare il sostituto, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria. L’art. 1129, comma 1, c.c. prevede che, quando i condòmini sono più di otto e l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore sia disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini. È lo strumento che consente di colmare il vuoto gestionale lasciato dall’amministratore irreperibile.

La Corte di Cassazione ha chiarito che l’amministratore nominato dal tribunale in sostituzione dell’assemblea non è un ausiliario del giudice: instaura con i condòmini un rapporto di mandato a tutti gli effetti e risponde del proprio operato all’assemblea (Cass. civ. n. 21966/2017). Il suo compenso è determinato secondo le regole ordinarie del mandato.

In pratica, ricorso di revoca e ricorso di nomina possono essere proposti insieme al tribunale del luogo dove si trova il condominio, così da ottenere in un unico contesto sia la rimozione dell’amministratore inadempiente sia la designazione del sostituto. Il nuovo amministratore potrà poi avviare le azioni di recupero verso il professionista e gestire i rapporti con i fornitori.

Checklist: cosa fare quando l’amministratore è irreperibile

Questa sequenza ordina i passaggi dal tentativo assembleare all’intervento del giudice:

• Tentare la convocazione dell’assemblea: i condòmini che rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio chiedono la convocazione; decorsi dieci giorni senza esito, provvedono direttamente (art. 66 disp. att. c.c.).

• Documentare l’irreperibilità e le irregolarità: raccogliere prove del mancato pagamento dei fornitori, dei solleciti occultati, dell’assenza di rendiconto e della mancata reperibilità. Sono la base del ricorso.

• Verificare il conto corrente condominiale: richiedere l’estratto conto del conto dedicato e accertare se i versamenti dei condòmini sono stati distratti. La confusione patrimoniale è una grave irregolarità autonoma.

• Proporre ricorso per la revoca giudiziale: anche un solo condòmino può ricorrere al tribunale ex art. 1129, comma 11, c.c. e art. 64 disp. att. c.c. per gravi irregolarità.

• Chiedere contestualmente la nomina giudiziaria: se l’assemblea non riesce a nominare il sostituto, domandare al tribunale la nomina del nuovo amministratore ex art. 1129, comma 1, c.c.

• Affidare al nuovo amministratore il recupero: una volta insediato, il sostituto avvia le azioni verso il professionista, gestisce i fornitori e ricostruisce la contabilità.

Revoca assembleare e revoca giudiziale a confronto

La tabella distingue le due vie per sostituire l’amministratore: