La proposta di modifica dell’articolo 1135 del Codice Civile potrebbe incidere in modo diretto su fondi, spese e decisioni sui lavori, rafforzando il ruolo dell’assemblea condominiale.
L’assemblea di condominio rappresenta il cuore decisionale della vita condominiale, perché è l’organo chiamato a deliberare sulle questioni economiche più rilevanti, sulla gestione delle spese condominiali e sull’esecuzione dei lavori. Proprio per questo la proposta di legge n. 2692 interviene sull’articolo 1135 c.c., introducendo modifiche mirate che non stravolgono il sistema, ma puntano a renderlo più chiaro, strutturato e coerente con le esigenze pratiche della gestione condominiale. Comprendere cosa cambierebbe davvero è fondamentale per valutare l’impatto concreto di questa riforma nella vita quotidiana dei condomini.
Come cambierebbe il preventivo annuale e la gestione delle spese ordinarie?
Il preventivo annuale e la gestione delle spese ordinarie cambierebbero perché la riforma rende esplicito un meccanismo che oggi è solo implicito. Attualmente l’assemblea approva il preventivo delle spese e la loro ripartizione, ma il concetto di fondo ordinario non è nominato espressamente dalla norma. Con la riforma, invece, l’approvazione del preventivo comporterebbe in modo chiaro la costituzione di un fondo ordinario, che diventerebbe la base finanziaria per la gestione dell’anno. Questo passaggio rafforzerebbe la chiarezza contabile del condominio, trasformando il preventivo da semplice previsione di spesa a vero strumento di programmazione economica.
Cosa cambierebbe nell’approvazione del rendiconto annuale da parte dell’assemblea?
L’approvazione del rendiconto annuale verrebbe “snellita” nelle sue attribuzioni, perché la proposta di riforma elimina il riferimento espresso alla decisione sull’impiego dell’eventuale residuo attivo. Oggi, infatti, l’assemblea non solo approva il rendiconto, ma decide anche cosa fare dell’avanzo di cassa. Con la nuova formulazione, l’assemblea si limiterebbe ad approvare il rendiconto, mentre la gestione dell’eventuale residuo verrebbe separata e probabilmente rimessa a una deliberazione successiva. Questa scelta punta a rendere più lineare e meno ambigua la funzione dell’assemblea, riducendo sovrapposizioni e discussioni accessorie durante l’approvazione del rendiconto condominiale.
In che modo cambierebbero le decisioni sui lavori straordinari e sulle innovazioni?
Le decisioni sui lavori straordinari e sulle innovazioni diventerebbero più complete e strutturate, perché la riforma amplia il contenuto minimo della delibera assembleare. Oggi l’assemblea deve deliberare i lavori e costituire un fondo speciale pari all’importo degli interventi, con la possibilità di costituirlo progressivamente se i pagamenti sono scaglionati. Con la riforma, invece, l’assemblea dovrebbe approvare non solo il preventivo dei lavori e il fondo speciale, ma anche la ripartizione della spesa e il piano di riscossione dei contributi. Questo significa che la decisione non riguarderebbe più soltanto il “se” fare i lavori, ma anche il “come” e il “quando” pagare, riducendo incertezze e conflitti nella fase esecutiva dei lavori straordinari.
Quando l’amministratore potrebbe disporre lavori senza una preventiva delibera?
L’amministratore potrebbe disporre lavori senza una preventiva delibera non solo nei casi di urgenza, come già previsto oggi, ma anche quando si tratta di interventi necessari per la messa a norma dell’edificio e l’assemblea sia rimasta inerte. La riforma amplia quindi l’ambito di intervento dell’amministratore, riconoscendogli un ruolo più attivo nella tutela del condominio contro violazioni normative o situazioni di rischio. Resta fermo l’obbligo di riferire alla prima assemblea utile, ma viene rafforzata la responsabilità dell’amministratore come soggetto chiamato a prevenire problemi, non solo a reagire alle emergenze.
L’assemblea potrebbe ratificare spese non autorizzate?
L’assemblea potrebbe ratificare spese non autorizzate perché la proposta di riforma introduce una previsione espressa che consente la ratifica, a maggioranza, anche di spese prive dei requisiti di urgenza o necessità. Si tratta del riconoscimento normativo di una prassi già diffusa, che consente di “sanare” ex post determinate decisioni per evitare contenziosi automatici. Questa apertura rende il sistema più flessibile e meno rigido, pur mantenendo il controllo dell’assemblea sulle decisioni economicamente rilevanti.
La riforma renderebbe l’assemblea di condominio più responsabile?
La riforma renderebbe l’assemblea di condominio più responsabile e consapevole, perché le attribuzioni verrebbero esercitate in modo più strutturato e finanziariamente chiaro. L’introduzione esplicita dei fondi, la maggiore articolazione delle delibere sui lavori e la possibilità di ratifica delle spese rafforzano il coordinamento tra assemblea e amministratore, riducendo improvvisazione e incertezze. Se approvata, la riforma potrebbe portare a una gestione condominiale più programmata e trasparente, anche se resta aperto il tema della sostenibilità pratica di queste regole nei condomìni più piccoli.
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