Il disegno di legge numero 1816 tocca morosità, compravendite, compenso dell’amministratore, sicurezza e trasparenza, ma non è ancora legge e potrà cambiare in Parlamento
Se ti stai chiedendo cosa prevede davvero la riforma del condominio 2026, la prima cosa da sapere è che si tratta ancora di una proposta parlamentare che può cambiare più volte prima di diventare legge. Il testo, conosciuto come disegno di legge numero 1816, interviene su morosità, compravendite, compenso e responsabilità dell’amministratore, sicurezza dell’edificio e trasparenza contabile, ma oggi continuano ad applicarsi le regole già in vigore.
Cos’è il disegno di legge 1816 sulla riforma del condominio?
Il disegno di legge numero 1816 è la proposta con cui il Senato sta valutando di aggiornare le regole del condominio a più di dieci anni dalla riforma del 2012. Il testo è stato presentato il 24 febbraio 2026 dal senatore Paolo Tosato insieme ad altri senatori firmatari [1] e assegnato il 18 marzo 2026 alla Commissione Giustizia del Senato, che lo sta esaminando in sede redigente, una procedura che lascia alla Commissione l’intero lavoro sul merito del testo. La discussione è stata avviata il 21 aprile 2026 e il 5 maggio 2026 la Commissione ha ascoltato le principali categorie interessate in una serie di audizioni [2]. Fino a oggi il ddl 1816 non ha completato l’iter parlamentare, quindi non ha ancora forza di legge e può essere corretto con emendamenti prima del voto finale al Senato e del successivo passaggio alla Camera.
Cosa cambia per i condomini morosi?
Per i condomini morosi il ddl 1816 confermerebbe la possibilità di sospendere i servizi comuni utilizzabili separatamente dopo sei mesi di mancati pagamenti. Questo strumento esiste già oggi [3], ma il nuovo testo precisa che l’amministratore potrebbe intervenire sulla base delle scadenze approvate dall’assemblea, indipendentemente dal tipo di servizio interessato. Resterebbe comunque necessario che il servizio possa essere separato da quello utilizzato dagli altri residenti, quindi la sospensione non riguarderebbe mai le utenze che servono l’intero edificio in modo indivisibile. La proposta potrebbe incidere anche su servizi rilevanti per la vita quotidiana, ma la sua applicazione concreta dipenderebbe dalle caratteristiche tecniche dell’impianto e dai limiti posti a tutela dei diritti essenziali della persona.
Chi compra casa deve pagare i vecchi debiti del venditore?
Chi compra casa dovrebbe rispondere dei debiti condominiali relativi all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti. La disciplina oggi vigente limita la responsabilità solidale dell’acquirente all’anno in corso e a quello precedente [3]. Il disegno di legge estenderebbe quindi di un ulteriore esercizio il periodo per cui il condominio potrebbe chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario. Prima della compravendita, l’acquirente dovrebbe inoltre ricevere tramite il notaio una dichiarazione dell’amministratore che indichi l’eventuale morosità maturata nei due esercizi precedenti, un documento che permetterebbe di conoscere meglio la situazione contabile prima di firmare l’atto, senza però eliminare la necessità di disciplinare comunque nel contratto i rapporti economici tra venditore e compratore.
L’inquilino deve pagare tutti i debiti condominiali del proprietario?
L’inquilino non diventerebbe responsabile di tutte le spese condominiali non pagate dal proprietario. Il testo propone una responsabilità solidale limitata alle spese dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria, per cui il conduttore dispone già di uno specifico diritto di voto in assemblea [4]. Se la modifica fosse approvata, il condominio potrebbe chiedere queste somme sia al proprietario sia all’inquilino. Nella sua formulazione attuale, la proposta non prevede invece una responsabilità generale del conduttore per lavori straordinari, compenso dell’amministratore, manutenzione delle facciate o altre spese estranee a questi due servizi.
Il compenso dell’amministratore diventa detraibile?
Il ddl propone una detrazione fiscale per il compenso dell’amministratore pagato in relazione all’abitazione principale. La spesa agevolabile non potrebbe superare 500 euro per ciascun periodo d’imposta e verrebbe inserita tra gli oneri detraibili previsti dal testo unico delle imposte sui redditi, il Tuir [5]. Il beneficio riguarderebbe quindi soltanto la prima casa e non tutte le unità immobiliari possedute dal contribuente. Anche questa agevolazione non è però ancora utilizzabile: bisognerà attendere l’eventuale approvazione della norma e le indicazioni operative dell’amministrazione finanziaria.
I condomini potranno controllare online il conto corrente?
L’amministratore dovrebbe pubblicare online l’estratto del conto condominiale entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre. I documenti dovrebbero essere resi disponibili in un’area riservata accessibile ai soli condomini e il mancato rispetto dell’obbligo verrebbe indicato come possibile causa di revoca dell’incarico [4]. La proposta punta a rendere più semplice il controllo delle entrate, dei pagamenti e del saldo, senza costringere ogni proprietario a formulare una richiesta individuale. La pubblicazione dovrebbe comunque avvenire nel rispetto della riservatezza e con sistemi che impediscano l’accesso a soggetti estranei al condominio.
L’incarico dell’amministratore si rinnova automaticamente ogni anno?
Con la riforma l’incarico dell’amministratore si rinnoverebbe automaticamente di anno in anno, fino alle dimissioni o alla revoca. Anche il compenso stabilito al momento dell’accettazione continuerebbe ad applicarsi nei rinnovi successivi, salvo una diversa decisione dell’assemblea [4]. Il testo renderebbe quindi più esplicita la continuità dell’incarico, evitando di dover votare ogni anno una nuova conferma. L’assemblea conserverebbe comunque il potere di revocare l’amministratore e di modificare il compenso con un’apposita delibera.
Quando l’amministratore non risponde per i lavori non eseguiti?
L’amministratore potrebbe essere esonerato dalla responsabilità quando dimostra che la morosità dei condomini gli ha impedito di adempiere ai propri obblighi. Il beneficio non sarebbe automatico: dovrebbe provare di aver utilizzato correttamente gli strumenti a sua disposizione e che la mancanza di risorse abbia reso concretamente impossibile l’intervento [4]. Non basterebbe quindi affermare che il conto condominiale era vuoto. Questa parte del testo dovrà essere valutata con attenzione durante l’esame parlamentare, perché un esonero dalla responsabilità civile, penale e amministrativa richiede criteri precisi e compatibili con gli obblighi inderogabili in materia di sicurezza degli edifici.
Quali amministratori dovranno avere la certificazione Uni?
La certificazione secondo la norma Uni 10801:2024 diventerebbe obbligatoria per chi amministra più di 50 unità immobiliari oppure un condominio con un bilancio superiore a 100.000 euro. La norma tecnica definisce conoscenze, abilità, autonomia e responsabilità richieste all’amministratore, ma oggi la relativa certificazione non è un requisito generale imposto dal codice civile [6]. Il disegno di legge eliminerebbe inoltre l’esenzione formativa oggi prevista per il proprietario scelto come amministratore del proprio stabile. Se il testo fosse approvato senza modifiche, anche l’amministratore interno dovrebbe quindi possedere i requisiti di formazione previsti dalla disciplina professionale.
Quale maggioranza serve per approvare i lavori di sicurezza?
I lavori obbligatori per la sicurezza potrebbero essere approvati con un terzo degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Il quorum ridotto riguarderebbe gli interventi imposti dalla legge sulla sicurezza degli edifici e degli impianti comuni, come quelli necessari per ottenere o mantenere la conformità antincendio [4]. Lo scopo della norma è impedire che opere indispensabili restino bloccate a causa dell’assenza dei condomini o della difficoltà di raggiungere maggioranze più elevate. Il nuovo quorum non si applicherebbe a qualsiasi lavoro di manutenzione, ma soltanto agli adeguamenti obbligatori riconducibili alla sicurezza.
L’assicurazione del condominio diventerà obbligatoria?
La riforma renderebbe obbligatoria una polizza condominiale contro il perimento dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi. Il massimale dovrebbe essere adeguato al valore del fabbricato e la competenza ad approvare la stipula o il rinnovo verrebbe attribuita all’assemblea. La copertura dovrebbe proteggere il patrimonio comune in caso di distruzione totale o parziale e offrire una garanzia per i danni provocati a persone o beni esterni. Il testo non ha ancora valore vincolante e potrà essere modificato anche per precisare coperture minime, controlli e conseguenze della mancata assicurazione.
Il condominio viene pagato prima se la casa finisce all’asta?
La proposta riconoscerebbe una precedenza alle spese condominiali nella distribuzione del ricavato della vendita forzata dell’immobile. La regola avrebbe lo scopo di rafforzare il recupero dei crediti quando un appartamento viene pignorato e venduto all’asta. La precedenza opererebbe nella fase in cui il ricavato viene distribuito tra i creditori, ma non significa che il condominio riuscirebbe sempre a recuperare l’intero credito. Il risultato dipenderebbe dall’importo ottenuto dalla vendita, dai crediti concorrenti e dal grado riconosciuto a ciascuno di essi.
Cambiano le regole su deleghe e responsabilità nel regolamento?
La riforma vieterebbe di conferire deleghe all’amministratore per partecipare alle assemblee del supercondominio, salvo la specifica eccezione già prevista dalla legge. Il testo propone inoltre di rendere il condomino responsabile delle violazioni del regolamento commesse da chi utilizza il suo immobile, compresi inquilini, familiari e ospiti. L’obiettivo dichiarato è evitare conflitti d’interesse nelle votazioni e rendere più semplice applicare le sanzioni condominiali quando l’infrazione viene commessa materialmente da una persona diversa dal proprietario.
Quando entra in vigore la riforma del condominio 2026?
La riforma del condominio 2026 entrerà in vigore soltanto se il disegno di legge sarà approvato in via definitiva e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale. Il ddl 1816 risulta ancora in corso di esame nella Commissione Giustizia del Senato, dove audizioni, emendamenti e votazioni possono ancora modificare o eliminare singole disposizioni [1] [2]. Dopo l’eventuale approvazione al Senato, il testo dovrà essere approvato anche dalla Camera nello stesso contenuto; ogni ulteriore modifica richiederebbe un nuovo passaggio nell’altro ramo del Parlamento. Fino al completamento di questo percorso continuano ad applicarsi le norme oggi vigenti sul condominio.
In pratica
Se hai un condomino moroso, stai per comprare o vendere casa, devi votare lavori di sicurezza oppure vuoi sapere se il tuo amministratore rispetta gli obblighi di trasparenza, oggi devi continuare ad applicare le regole già in vigore e non quelle soltanto proposte dal ddl 1816. Puoi comunque prepararti leggendo il testo in discussione, ma prima di cambiare contratti, regolamenti o prassi condominiali conviene verificare lo stato dell’iter parlamentare e chiedere conferma a un professionista sulle norme oggi effettivamente applicabili. Se amministri un condominio, tieni sotto controllo l’evoluzione del testo su morosità, certificazione, polizza obbligatoria e quorum, perché la sede redigente scelta per l’esame potrebbe portare a un’approvazione in tempi relativamente rapidi rispetto ad altri iter parlamentari.
Note
[1] Senato della Repubblica, disegno di legge n. 1816, «Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici», comunicato alla Presidenza il 24.02.2026.
[2] Senato della Repubblica, avvio dell’esame in sede redigente presso la 2ª Commissione permanente Giustizia il 21.04.2026 e audizioni del 05.05.2026.
[3] Articolo 63 disp. att. cod. civ.
[4] Articoli 1129, 1135 e 1136 cod. civ.
[5] Articolo 15 d.P.R. 22.12.1986, n. 917 (Tuir).
[6] Norma Uni 10801:2024, «Attività professionali non regolamentate – Amministratore di condominio – Requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità».
Fonti autorevoli
Senato della Repubblica – testo del disegno di legge n. 1816 riporta il testo integrale presentato in Senato e la relazione illustrativa con le modifiche proposte al codice civile.
Senato della Repubblica – cronaca dei lavori d’Aula conferma la data di avvio della discussione in sede redigente sul disegno di legge relativo al condominio.
Gazzetta Ufficiale – testo vigente dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civilemostra la disciplina oggi in vigore su morosità e responsabilità dell’acquirente, utile per confrontarla con le modifiche proposte.
Radio Radicale – audizioni in Commissione Giustizia sul ddl 1816 documenta le audizioni del 5 maggio 2026 sulla disciplina del condominio, utili per seguire il dibattito parlamentare.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
| La riforma del condominio 2026 è già in vigore? | No, il ddl 1816 è ancora in esame al Senato | Continuare ad applicare le regole oggi vigenti |
| Il condomino moroso rischia la sospensione dei servizi? | Sì, già oggi dopo sei mesi di morosità per i servizi separabili | Verificare lo stato di ripartizione approvato e i solleciti inviati |
| Chi compra casa risponde dei debiti del venditore? | Oggi per due esercizi, con il ddlfino a tre esercizi | Chiedere sempre la certificazione dei debiti prima del rogito |
| Il compenso dell’amministratore è già detraibile? | No, la detrazione fino a 500 euro è solo una proposta | Attendere l’eventuale approvazione e le istruzioni fiscali |
| L’assicurazione condominiale è obbligatoria? | No, oggi resta facoltativa | Valutare comunque una polizza in assemblea |
| Quando entrerà in vigore la riforma? | Solo dopo l’approvazione definitiva e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale | Monitorare l’iter parlamentare prima di ogni decisione |
Domande frequenti
Il ddl 1816 è già legge?
Il ddl 1816 non è ancora legge. È un disegno di legge in esame presso la Commissione Giustizia del Senato, che può ancora essere modificato con emendamenti prima del voto finale e del passaggio alla Camera.
Quando potrebbe essere approvata la riforma del condominio?
Non esiste una data certa per l’approvazione della riforma del condominio. L’esame in sede redigente tende ad accelerare i tempi rispetto ad altre procedure parlamentari, ma il testo deve comunque completare il percorso in entrambe le Camere prima di diventare legge.
La certificazione Uni 10801 sarà obbligatoria per tutti gli amministratori?
No, la certificazione Uni 10801 riguarderebbe soltanto una parte degli amministratori. Il testo la collega a chi amministra più di 50 unità immobiliari o condomini con un bilancio superiore a 100.000 euro, non alla generalità dei professionisti del settore.
Il condominio deve già avere un’assicurazione obbligatoria?
No, oggi l’assicurazione condominiale resta facoltativa. L’obbligo generale di stipulare una polizza contro il perimento dell’edificio e la responsabilità civile verso terzi è soltanto una proposta contenuta nel ddl 1816, non ancora entrata in vigore.
Cosa succede se il Senato approva il testo con modifiche?
Se il Senato approva il testo, questo deve comunque passare all’esame della Camera. Se la Camera introduce ulteriori modifiche, il disegno di legge dovrebbe tornare al Senato per un nuovo passaggio, con un possibile allungamento dei tempi complessivi.
Gli inquilini devono già pagare le spese di riscaldamento insieme al proprietario?
Oggi l’inquilino non è automaticamente responsabile in solido con il proprietario per le spese di riscaldamento e condizionamento. Il conduttore dispone già di un diritto di voto su questi temi in assemblea, ma la responsabilità solidale per il pagamento è soltanto una proposta del ddl 1816.
