Per le parti comuni la spesa è di tutti i condomini secondo i millesimi, ma per gli appartamenti privati serve il consenso di ciascun proprietario
Se hai notato blatte, formiche, topi o zanzare nelle scale, in cantina o in garage e ti stai chiedendo chi paga la disinfestazione del condominio e chi deve occuparsene, la risposta dipende dal luogo in cui si trova il problema: se riguarda le parti comuni, tocca all’amministratore intervenire e la spesa si divide tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà; se invece l’infestazione riguarda solo il tuo appartamento, la questione cambia e la spesa, di regola, resta a tuo carico.
Chi deve occuparsi della disinfestazione delle parti comuni?
Della disinfestazione delle parti comuni deve occuparsi l’amministratore, e non si tratta di un intervento facoltativo lasciato alla sua discrezione. La legge affida all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, tra cui rientra la prevenzione e la cura contro le infestazioni di insetti e roditori nei garage, nelle cantine, negli scantinati, nei cortili e nei locali tecnici [1]. La giurisprudenza considera questa attività una forma di manutenzione ordinaria preventiva, necessaria per proteggere la salute dei condomini e il decoro dell’edificio. Se l’amministratore resta inerte davanti a un’infestazione segnalata, può essere chiamato a risponderne per la cattiva gestione del proprio incarico.
La disinfestazione è obbligatoria per legge ogni anno?
La disinfestazione delle parti comuni non è imposta dalla legge con una cadenza fissa ogni anno. La legge 25 gennaio 1994, n. 82 non stabilisce quando un condominio deve disinfestare, ma disciplina i requisiti tecnico-professionali che devono possedere le imprese abilitate a svolgere questo tipo di attività [2]. Nella pratica, però, molti amministratori programmano comunque un intervento ordinario una volta l’anno nelle parti comuni, proprio per prevenire le infestazioni prima che diventino un problema serio, ed è questa la soluzione più prudente da adottare. Restano fermi, poi, gli eventuali obblighi imposti da un’ordinanza comunale specifica, che in alcune città impone interventi contro zanzare o topi anche ai privati.
Quali requisiti deve avere la ditta di disinfestazione?
La ditta scelta dall’amministratore deve essere iscritta al registro delle imprese o all’albo provinciale delle imprese artigiane per le specifiche attività di disinfestazione, derattizzazione o sanificazione. L’impresa deve avere al proprio interno un responsabile tecnico con un’esperienza professionale qualificata di almeno tre anni nel settore, oppure un titolo di studio adeguato in materie tecniche o scientifiche. Le imprese che operano senza questi requisiti rischiano sanzioni amministrative, e un affidamento avvenuto senza le necessarie verifiche può creare complicazioni anche per il condominio. Per questo l’amministratore, prima di affidare l’incarico, dovrebbe controllare la visura camerale dell’impresa e verificare che risulti abilitata proprio per l’attività richiesta, e non solo per generiche pulizie.
L’amministratore deve avvisare i condomini prima dell’intervento?
Sì, l’amministratore deve avvisare con un anticipo ragionevole i condomini della disinfestazione, indicando i giorni, le modalità dell’intervento e le parti comuni coinvolte, in modo che ciascuno possa organizzarsi, per esempio tenendo chiusi gli animali domestici o allontanando i bambini dalle aree trattate. Questo avviso è anche il momento in cui l’amministratore comunica se l’intervento riguarda soltanto i garage, i cortili o i vani scala, oppure se coinvolge anche le reti fognarie del condominio, compresa un’eventuale fossa biologica non ancora dismessa dopo l’allacciamento alla rete comunale. Un avviso chiaro e tempestivo riduce le contestazioni e permette a chi ha dubbi di segnalarli prima che il lavoro venga eseguito.
L’amministratore può intervenire subito in caso di urgenza?
In presenza di un’infestazione urgente nelle parti comuni, l’amministratore può intervenire anche senza attendere una delibera dell’assemblea. Il potere di compiere atti conservativi gli permette di agire subito quando il ritardo rischierebbe di aggravare il problema, per esempio davanti a un’infestazione di blatte nei vani ascensore o nelle scale [1]. In questi casi l’amministratore individua senza indugio un’impresa specializzata, fa eseguire l’intervento e riferisce poi all’assemblea, inserendo la spesa nel primo bilancio utile. Quando invece l’intervento è programmabile e non urgente, la scelta più prudente resta quella di inserirlo nel piano ordinario di manutenzione e farlo approvare in assemblea insieme al preventivo annuale.
Chi paga la disinfestazione delle parti comuni?
La disinfestazione delle parti comuni è a carico di tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote millesimali. Che l’intervento sia stato deliberato dall’assemblea o disposto direttamente dall’amministratore in via d’urgenza, la spesa rientra tra quelle di manutenzione ordinaria e va inserita nel bilancio annuale sottoposto ad approvazione [4]. Questo vale sia per gli interventi ordinari, di solito programmati una volta l’anno, sia per quelli straordinari resi necessari da una segnalazione o da un’infestazione improvvisa. Nessun condomino può sottrarsi al pagamento della propria quota sostenendo di non utilizzare l’area interessata, perché la disinfestazione tutela la salute e il decoro dell’intero edificio.
Per disinfestare un appartamento privato serve il consenso di tutti?
Sì, per disinfestare le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva serve il consenso di tutti i condomini interessati, e non basta la delibera dell’assemblea, nemmeno se approvata all’unanimità dei soli presenti. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma, che si è occupato di un caso di infestazione da blatte in cui la ditta incaricata riteneva necessario intervenire anche dentro i singoli appartamenti, per una spesa complessiva di circa 28.000 euro da dividere tra tutti i proprietari [3]. Il giudice ha stabilito che l’assemblea può decidere soltanto sulle parti comuni, mentre un intervento dentro le proprietà private incide sul diritto di proprietà esclusiva e richiede il consenso di ciascun interessato, oppure un provvedimento di legge o dell’autorità pubblica che lo imponga espressamente.
Cosa rischia l’assemblea se delibera senza l’unanimità dei condomini?
Se l’assemblea approva la disinfestazione delle proprietà private senza il consenso di tutti i condomini coinvolti, la delibera è nulla. Nel caso deciso dal Tribunale di Roma, il giudice ha dichiarato radicalmente nulla la delibera nella parte in cui autorizzava l’intervento nelle unità immobiliari private, perché l’assemblea aveva superato i propri poteri, che riguardano solo le parti comuni [3]. Un condomino che non ha dato il consenso può quindi impugnare la delibera e non è tenuto a pagare la propria quota per un intervento che l’assemblea non aveva il potere di disporre. Per evitare questo rischio, l’amministratore dovrebbe raccogliere per iscritto l’adesione di ciascun proprietario prima di incaricare la ditta di intervenire anche nelle abitazioni.
In pratica
Se il problema riguarda garage, cantine, cortili o vani scala, puoi segnalarlo direttamente all’amministratore e pretendere che si attivi, perché la disinfestazione delle parti comuni è un suo dovere e la spesa verrà comunque ripartita tra tutti secondo i millesimi. Se invece l’infestazione riguarda soltanto il tuo appartamento, sai che la spesa resta di regola a tuo carico, salvo che tu riesca a dimostrare che il problema deriva da un’infestazione più ampia delle parti comuni: in questo caso puoi chiedere all’amministratore di intervenire anche da te, ma solo con il tuo consenso esplicito, perché senza di esso né l’assemblea né l’amministratore possono autorizzare un intervento dentro casa tua. Conserva sempre le comunicazioni scritte con l’amministratore e, se possibile, chiedi la documentazione dell’impresa incaricata, così da poter verificare che sia in regola con i requisiti di legge.
Note
[1] Articolo 1130, numero 4, cod. civ. (R.D. 16 marzo 1942, n. 262), sugli atti conservativi dell’amministratore relativi alle parti comuni.
[2] Legge 25 gennaio 1994, n. 82, «Disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione», in Gazzetta Ufficiale n. 27 del 03.02.1994.
[3] Trib. Roma, sentenza n. 202 dell’08.01.2016, sulla nullità della delibera che dispone la disinfestazione delle proprietà esclusive senza il consenso unanime dei condomini.
[4] Articolo 1123 cod. civ., sulla ripartizione delle spese condominiali in base ai millesimi di proprietà.
Fonti autorevoli
Normattiva – Codice civile — Il testo consolidato del Codice civile, che contiene l’articolo 1130 sulle attribuzioni dell’amministratore di condominio.
Gazzetta Ufficiale – Legge 25 gennaio 1994, n. 82 — Il testo ufficiale della legge che disciplina i requisiti delle imprese di pulizia, disinfezione, disinfestazione, derattizzazione e sanificazione.
Camera di Commercio di Latina – Imprese di pulizia e disinfestazione — Una guida pratica ai requisiti economico-finanziari, tecnico-professionali e di onorabilità richiesti alle imprese del settore.
Brocardi.it – Disinfestazione nelle aree di proprietà esclusiva — Un commento alla sentenza del Tribunale di Roma n. 202 del 2016 sul consenso unanime necessario per disinfestare le proprietà private.
Tabella riepilogativa
| Domanda | Risposta breve | Cosa fare |
| Chi paga la disinfestazione delle parti comuni? | La spesa è di tutti i condomini, ripartita secondo i millesimi | Controllare il bilancio e la delibera assembleare |
| L’amministratore deve occuparsi della disinfestazione? | Sì, è un atto conservativo obbligatorio ai sensi dell’articolo 1130 c.c. | Segnalare per iscritto un’eventuale inerzia |
| Serve una delibera per ogni intervento urgente? | No, in caso di urgenza l’amministratore può agire anche senza delibera | Chiedere la ratifica alla prima assemblea utile |
| Chi paga la disinfestazione del mio appartamento? | La spesa è del proprietario, salvo consenso di tutti i condomini | Incaricare direttamente una ditta qualificata |
| L’assemblea può obbligarmi a disinfestare casa mia? | No, senza il consenso di tutti i condomini la delibera è nulla | Impugnare la delibera se manca l’unanimità |
| Come verificare che la ditta sia abilitata? | Deve avere i requisiti previsti dalla legge 82 del 1994 | Chiedere la visura camerale dell’impresa |
Domande frequenti
Ogni quanto tempo va fatta la disinfestazione delle parti comuni?
Non esiste un obbligo di legge che fissi una cadenza precisa, ma la prassi più diffusa prevede un intervento ordinario una volta l’anno nelle parti comuni. L’amministratore può comunque programmare interventi più frequenti se il condominio si trova in una zona particolarmente esposta a infestazioni, per esempio vicino a corsi d’acqua o ad aree verdi.
Chi paga la disinfestazione se l’appartamento è in affitto?
Quando l’infestazione riguarda l’unità immobiliare privata, la spesa segue di regola le stesse logiche delle spese di gestione ordinaria dell’immobile e può quindi ricadere sull’inquilino se il contratto di locazione lo prevede. Per le parti comuni, invece, resta il proprietario a dover contribuire secondo i millesimi, salvo un diverso accordo con l’inquilino.
Cosa può fare un condomino se l’amministratore non si attiva contro un’infestazione?
Il condomino può inviare una segnalazione scritta all’amministratore, chiedendo un intervento e fissando un termine ragionevole per attivarsi. Se l’inerzia persiste nonostante la segnalazione, il condomino può portare la questione in assemblea oppure, nei casi più gravi, chiedere la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione.
L’amministratore può entrare nel mio appartamento per disinfestarlo senza il mio permesso?
No, l’amministratore non può disporre un intervento dentro la tua proprietà esclusiva senza il tuo consenso, salvo un provvedimento di legge o dell’autorità pubblica che lo imponga. Anche se l’infestazione appare collegata a quella delle parti comuni, l’accesso alla tua abitazione richiede sempre la tua autorizzazione esplicita.
Una delibera approvata all’unanimità dei presenti basta per disinfestare gli appartamenti?
No, non basta l’unanimità di chi partecipa all’assemblea: serve il consenso di tutti i condomini proprietari delle unità immobiliari coinvolte, anche di chi non era presente. In mancanza di questo consenso, la delibera che dispone l’intervento nelle proprietà private è nulla e può essere impugnata da chi non ha aderito.
