Scopri cosa dice la legge e quando il proprietario deve risarcire da solo
Le infiltrazioni dal terrazzo sono uno dei problemi più frequenti e discussi nei condomini. Non si tratta soltanto di fastidio e degrado estetico: le conseguenze possono trasformarsi in danni seri e costosi per i vicini. La domanda più comune è sempre la stessa: chi deve pagare i danni da infiltrazioni provenienti da un terrazzo ad uso esclusivo? La risposta non è unica, perché dipende dalla causa che ha generato il problema.
Qual è la regola generale sulla divisione delle spese?
La risposta è che, in via ordinaria, la regola stabilita dall’articolo 1126 del Codice Civile prevede una divisione precisa: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico del condominio sottostante. Questo perché il terrazzo ha una doppia natura: è parte comune dell’edificio, in quanto copertura, ma è anche in uso esclusivo di un singolo condomino.
Secondo la Cassazione, questa regola non riguarda soltanto i lavori di manutenzione, ma si estende anche ai risarcimenti dei danni da infiltrazioni. Il condominio risponde come custode della parte comune, mentre il proprietario esclusivo risponde come custode della superficie. In altre parole, si tratta di una responsabilità concorrente, in cui entrambe le parti devono contribuire alle spese.
Quando la regola del 1/3 e 2/3 non si applica?
La risposta è chiara: quando la causa del danno non è la normale usura, ma una condotta colposa del proprietario esclusivo. È questo il principio ribadito dal Tribunale di Tempio Pausania con la sentenza n. 392 del 19 giugno 2025.
Se, infatti, le infiltrazioni derivano da opere abusive, modifiche non autorizzate o cattiva gestione del terrazzo, non ha più senso parlare di ripartizione delle spese. In tal caso, il danno non dipende dalla struttura comune, ma da un comportamento illecito individuale. Pertanto, la responsabilità diventa esclusiva del proprietario, che deve risarcire integralmente i vicini senza alcun contributo da parte del condominio.
Perché l’indagine tecnica è decisiva?
La risposta è che non basta constatare da dove proviene l’acqua. È fondamentale accertare la vera causa delle infiltrazioni. Se dipendono da un difetto strutturale o dall’usura del materiale impermeabilizzante, si applica l’articolo 1126 c.c. e quindi la divisione 1/3 e 2/3.
Se invece l’origine è una modifica irregolare, come la posa di una pavimentazione difettosa, la costruzione di una tettoia o l’installazione di un barbecue murario senza autorizzazione, allora la colpa è esclusiva del proprietario. In questi casi, la Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta dal giudice assume un ruolo decisivo per individuare con precisione la causa e quindi il responsabile.
Cosa significa per i condòmini coinvolti?
La risposta è che ogni condominio deve valutare attentamente il contesto. Non sempre le spese vanno divise, non sempre il condominio è responsabile. La sentenza del 2025 conferma che, laddove ci sia un comportamento scorretto del singolo, la legge tutela gli altri condòmini imponendo il risarcimento a carico esclusivo di chi ha provocato il danno.
Questo principio si inserisce perfettamente nel quadro normativo più ampio, che vieta al singolo condomino di eseguire opere che danneggino le parti comuni o compromettano la sicurezza dell’edificio.
Le infiltrazioni dal terrazzo privato non hanno sempre la stessa soluzione giuridica. Serve indagare la causa, distinguere tra usura naturale e condotta illecita, e solo così capire chi deve pagare. La regola del 1/3 e 2/3 non è assoluta, ma può venire meno quando il danno è conseguenza diretta della colpa del proprietario.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
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