Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma mette uno stop deciso agli affitti brevi e alle attività ricettive nei condomini regolati da clausole contrattuali restrittive.
Una recente sentenza della Corte d’appello di Roma ribadisce che il regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare l’attività di bed & breakfast all’interno di un condominio, qualora tale attività sia considerata produttiva o configuri un affitto breve. La decisione conferma che le clausole approvate all’unanimità dai condòmini hanno valore vincolante anche per gli acquirenti successivi e i conduttori, imponendo limiti anche all’uso degli immobili privati.
Quando un bed and breakfast può essere vietato in condominio?
Se il regolamento condominiale ha natura contrattuale, approvato quindi all’unanimità dai condòmini, può legittimamente vietare l’attività di bed & breakfast o affittacamere all’interno dello stabile. È quanto confermato dalla sentenza n. 3419/2025 della Corte d’appello di Roma, che ha ordinato l’immediata cessazione dell’attività ricettiva svolta da alcuni proprietari. La motivazione è chiara: un regolamento contrattuale può imporre limiti anche alle unità private, se le clausole sono espresse in modo chiaro. In questo caso, il divieto riguardava tanto le attività produttive quanto le locazioni brevi – intendendo per tali i contratti inferiori a trenta giorni – ritenute incompatibili con la destinazione residenziale dell’edificio.
Perché il bed & breakfast è considerato attività produttiva?
La giurisprudenza, in questa e in altre occasioni, ha riconosciuto che l’attività di B&B non si riduce a una semplice locazione. Al contrario, si tratta di un’attività produttiva in senso civilistico (art. 2082 c.c.), perché comporta la prestazione continuativa di servizi accessori, come la pulizia quotidiana delle camere, il cambio biancheria, l’accoglienza degli ospiti. Ciò la distingue radicalmente dalla locazione tradizionale, in cui l’immobile è semplicemente concesso in godimento senza ulteriori prestazioni da parte del locatore. Pertanto, nei condomini in cui il regolamento vieta espressamente attività produttive, i bed & breakfast risultano in violazione delle norme interne.
È valido il regolamento anche se non trascritto nell’atto di vendita?
Sì, se il regolamento viene menzionato nell’atto di acquisto o nel contratto di locazione, è vincolante anche se non materialmente trascritto o allegato. Lo ha ribadito la Corte citando anche una recente pronuncia della Cassazione (n. 24526/2022). Questo principio è fondamentale, perché vincola non solo i proprietari, ma anche i conduttori degli immobili, come nel caso oggetto della sentenza. La volontà contrattuale dei condòmini prevale dunque su interessi individuali, a patto che le clausole siano esplicite e non ambigue.
Il divieto vale anche per gli affitti brevi inferiori a sei mesi?
Assolutamente sì. La Corte ha specificato che rientrano nel divieto anche le locazioni inferiori a sei mesi, in quanto non compatibili con la stabilità abitativa richiesta in un contesto condominiale regolato da criteri residenziali. Gli affitti brevi, spesso utilizzati a scopo turistico, generano un ricambio costante di persone all’interno dello stabile, compromettendo la tranquillità e la sicurezza degli altri condòmini. Il regolamento contrattuale può quindi vietarli esplicitamente, e chi lo contravviene rischia non solo la cessazione dell’attività ma anche la condanna al pagamento delle spese legali.
Cosa accade se un condòmino non impugna il regolamento?
Il silenzio può equivalere ad accettazione. È quanto ha ribadito la Corte d’appello di Roma, sottolineando che il regolamento adottato all’unanimità è vincolante anche per gli assenti, se non impugnano la delibera nei termini di legge. Inoltre, la ratifica implicita avviene anche con la successiva accettazione del regolamento tramite atti negoziali o contratti locativi. In questo modo, il regolamento si consolida come atto contrattuale vero e proprio, capace di produrre effetti anche nei confronti di eredi, acquirenti e inquilini.
E per quanto riguarda invece la privacy all’interno delle parti comuni?
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