Con il caldo che torna a salire cresce la richiesta di condizionatori: quando basta avvisare l’amministratore, quali limiti valgono e come evitare le contestazioni
Il caldo è destinato a intensificarsi ancora: il Ministero della Salute segnala nei suoi bollettini quotidiani nuove giornate a rischio in diverse città, con temperature verso i 40 gradi e notti tropicali. Con l’afa cresce la corsa all’installazione urgente dei condizionatori. Nei condomìni, però, montare lo split non è solo questione di potenza o di installatore disponibile: l’unità esterna tocca la facciata comune, il rumore e i vicini, e una scelta affrettata può finire in lite.
Per il condominio la questione è pratica: chi vuole raffrescare casa in fretta deve comunque rispettare la facciata comune, il silenzio dei vicini e, spesso, il regolamento. Bastano poche verifiche preventive per installare l’impianto rapidamente e senza contestazioni. Il rischio, altrimenti, è di dover spostare o smontare l’unità dopo una diffida, con costi e tempi ben peggiori di quelli risparmiati con la fretta. Ecco i punti da controllare prima di chiamare l’installatore.
Serve il permesso dell’assemblea?
Per un impianto al servizio del solo appartamento, la regola generale non richiede una preventiva autorizzazione dell’assemblea. Questo, però, non autorizza a procedere in silenzio. L’art. 1122 del codice civile vieta le opere che danneggiano le parti comuni o pregiudicano stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio, e impone di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.
Prima di chiamare l’installatore conviene quindi inviare all’amministratore una comunicazione scritta con la posizione prevista per il motore esterno, qualche fotografia, la scheda tecnica dell’apparecchio e le modalità di scarico della condensa. Va inoltre letto il regolamento: se è di natura contrattuale, può imporre prescrizioni più rigide, per esempio l’installazione nei cortili interni, sui balconi o in punti non visibili dalla strada. È il primo documento da verificare. Avvisare per iscritto non è solo un obbligo: tutela chi installa, perché documenta la trasparenza dell’operazione ed evita che l’impianto venga poi contestato come abusivo.
Il muro è parte comune: decoro e rumore
Quando il motore viene fissato alla facciata o a un muro perimetrale comune entra in gioco anche l’art. 1102 del codice civile: il singolo può servirsi della parte comune e adattarla a proprie spese, ma senza alterarne la destinazione né impedire agli altri un uso equivalente. Il punto più delicato è il decoro architettonico, che non riguarda solo gli edifici di pregio: anche una facciata ordinaria ha una sua armonia. Meglio scegliere una posizione poco visibile, allineata a eventuali impianti già presenti e, dove possibile, schermata senza ostacolare la ventilazione.
C’è poi il fronte del rumore, che d’estate pesa il doppio: con le notti tropicali il climatizzatore resta acceso per ore, e proprio di notte il compressore e le vibrazioni trasmesse al muro si avvertono di più. L’art. 844 del codice civile consente ai vicini di contestare rumori e vibrazioni quando superano la normale tollerabilità, valutata anche in base alle caratteristiche del luogo: il fatto che l’apparecchio sia nuovo o conforme non basta a escludere il disturbo. Modelli silenziosi, supporti antivibranti e distanza dalle finestre e dalle camere altrui sono la migliore prevenzione. Anche la condensa va convogliata correttamente, senza gocciolare su balconi, facciata o aree comuni.
È edilizia libera, ma non è tutto libero
Sul piano urbanistico, l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore ai 12 kW rientra di norma tra gli interventi di edilizia libera: per la gran parte delle installazioni domestiche non serve un titolo edilizio comunale. L’edilizia libera, però, non cancella le altre regole.
Restano da rispettare gli eventuali vincoli paesaggistici o storico-artistici, le disposizioni edilizie comunali, il regolamento condominiale e i diritti degli altri proprietari. Negli immobili vincolati o nei centri storici la prudenza impone una verifica preventiva con l’ufficio tecnico comunale o con un professionista, perché l’esposizione visibile di un’unità esterna può richiedere autorizzazioni specifiche.
Un’avvertenza vale per chi è in affitto: l’installazione fissa incide sull’immobile e coinvolge la facciata comune, perciò richiede l’accordo del proprietario, oltre alla comunicazione all’amministratore. Chi non può o non vuole intervenire in modo stabile può valutare, in alternativa, un condizionatore portatile, che non tocca le parti comuni.
Cosa fare prima dell’installatore
Poche verifiche preventive trasformano un’installazione urgente in un’operazione tranquilla:
• Controllare il regolamento condominiale, in particolare se di natura contrattuale, per individuare posizioni imposte o divieti.
• Inviare all’amministratore la comunicazione scritta con posizione, fotografie, scheda tecnica e modalità di scarico della condensa.
• Individuare una collocazione poco visibile e rispettosa del decoro della facciata.
• Verificare la rumorosità e prevedere supporti antivibranti, lontano dalle finestre e dalle camere dei vicini.
• Progettare lo scarico della condensa perché non goccioli su balconi sottostanti, facciata o aree di passaggio comuni.
• Nelle zone vincolate o nei centri storici, effettuare una verifica urbanistica preventiva.
L’ondata di calore rende il condizionatore quasi indispensabile, soprattutto per anziani, bambini e persone fragili, come ricorda lo stesso Ministero della Salute. Installarlo in fretta è comprensibile; farlo rispettando facciata, silenzio e spazi comuni è ciò che evita di trasformare il sollievo dal caldo in un contenzioso con i vicini.
Avv. Raffaele Marascio
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