Stretto di Hormuz, palazzi italiani: l’effetto-guerra in Iran vale fino a 700 euro in più a famiglia sulle spese condominiali

Perché una guerra a 4.000 chilometri arriva nel pianerottolo di casa

C’è una sequenza che ogni amministratore di condominio dovrebbe oggi tenere a mente: missili sullo Stretto di Hormuz → quotazione del Brent → indice TTF del gas europeo → PSV italiano → PUN dell’energia elettrica → bolletta del riscaldamento centralizzato → riparto millesimale.

Non è uno scenario teorico. Dal 28 febbraio 2026, data di inizio dei bombardamenti statunitensi e israeliani sull’Iran e della successiva chiusura parziale dello Stretto di Hormuz da parte di Teheran, questa catena di trasmissione è diventata la principale variabile che farà saltare i preventivi condominiali approvati lo scorso autunno.

I numeri ufficiali parlano chiaro. Lo Stretto di Hormuz, tornato sotto i riflettori dopo l’annuncio del 23 maggio di Donald Trump sulla sua possibile riapertura nell’ambito dei negoziati con Teheran, è il passaggio obbligato per circa il 30% del petrolio mondiale e il 25% del GNL globale. Per l’Italia, secondo i dati riportati nelle analisi pubblicate ad aprile, il 21% delle importazioni nazionali di idrocarburi transita da quel braccio di mare. Il Qatar — secondo fornitore italiano di gas naturale liquefatto — spedisce praticamente tutto il proprio GNL attraverso Hormuz.

Quando lo Stretto si strozza, i prezzi salgono. E quando salgono i prezzi del gas, in Italia sale anche la luce: il 48-50% dell’energia elettrica nazionale è generato da centrali termoelettriche alimentate a gas naturale, secondo le elaborazioni Terna richiamate negli ultimi rapporti del settore. Per produrre 1 kWh servono mediamente 0,2 Smc di metano. Ogni movimento di 10 €/MWh sul gas si traduce, statisticamente, in circa 20 €/MWh sul PUN.

I numeri della crisi: cosa è successo davvero tra marzo e maggio

I valori non lasciano spazio a interpretazioni. Sulla base delle rilevazioni quotidiane GME pubblicate dai principali comparatori:

• PUN luce: dopo il picco di marzo a 0,254 €/kWh medi mensili, il 23 maggio si è attestato a 0,230 €/kWh, con valori che a inizio mese hanno toccato 0,249-0,254 €/kWh. È circa il 20% in più rispetto a maggio 2025.
• PSV gas: il valore del 25 maggio è 0,510 €/Smc, in calo dai 0,552 €/Smc del 19 maggio, ma comunque +35% rispetto alla media di febbraio 2026.
• Brent: ha superato i 100 dollari al barile a marzo, con oscillazioni sopra i 110 dollari nelle settimane più calde del conflitto. Oggi rimane elevato a causa dell’incertezza sui negoziati.

Tradotto in linguaggio condominiale: il costo della materia prima energetica che entra nelle caldaie centralizzate e nei contatori delle parti comuni è significativamente più alto rispetto a quanto preventivato negli ultimi bilanci approvati.

L’analisi esclusiva: quanto pesa la guerra sul bilancio di un condominio medio

Questa è la parte che manca nella maggior parte degli articoli circolati in queste settimane. La domanda non è quanto costerà la guerra all’Italia, ma quanto costerà al mio condominio. Ecco una ricostruzione tecnica, costruita applicando i delta di prezzo confermati dal mercato all’ingrosso alle voci tipiche di un rendiconto condominiale.

Condominio-tipo di riferimento

• 16 unità immobiliari di circa 100-120 m²
• Edificio costruito tra il 1970 e il 1990
• Riscaldamento centralizzato a gas con contabilizzazione del calore (D.Lgs. 73/2020)
• Ascensore in uso, due rampe scale illuminate, impianto citofonico, autoclave

Voce 1 — Riscaldamento centralizzato a gas: +260/+480 € a famiglia

È la voce più esposta. Con il riparto previsto dalla normativa UNI 10200 (30% sui millesimi della proprietà come quota fissa, 70% sui consumi effettivi), un appartamento medio paga oggi tra i 1.300 e i 2.400 euro l’anno di riscaldamento.

Applicando l’aumento del PSV gas medio già verificatosi rispetto al 2025 (+20% lordo, depurato dalle fluttuazioni), il sovracosto stimato sulla stagione termica 2026/2027 è di 260-480 euro per appartamento, a parità di consumi e gradi-giorno.

Voce 2 — Energia elettrica parti comuni: +60/+120 € a famiglia

L’illuminazione del vano scala, l’ascensore, la pompa dell’autoclave, le luci esterne, l’impianto citofonico: una voce spesso sottovalutata ma che in un condominio di 16 unità vale tra i 3.000 e i 6.000 euro annui complessivi. Con il PUN sopra i 0,24 €/kWh contro gli 0,19-0,20 €/kWh medi del 2025, il sovracosto ripartito sui millesimi vale 60-120 euro a famiglia.

Voce 3 — Manutenzioni ordinarie: +50/+90 € a famiglia (effetto indiretto)

Qui entra in gioco l’inflazione indotta dai carburanti. Le ditte di pulizia, manutenzione ascensori, giardinaggio e disinfestazione hanno costi di trasporto che, secondo Unimpresa, contribuiscono a un incremento dell’inflazione compreso tra lo 0,3% e lo 0,5%. Sui contratti di manutenzione tipicamente rinegoziati nel primo trimestre, l’aumento medio osservato è del 3-5%.

Voce 4 — Assicurazione globale fabbricati: +25/+40 € a famiglia

Le polizze condominiali subiscono un aggiornamento tariffario indiretto: i costi di ricostruzione e ripristino salgono perché salgono i materiali energivori (acciaio, cemento, plastica). Le compagnie iniziano a riflettere questi parametri nei rinnovi del 2026.

Voce 5 — Carburante per consegne, interventi tecnici, ditte fornitrici: +15/+30 € a famiglia

Voce trasversale, distribuita su tutti i contratti di servizio. Con il diesel oltre i 2 euro al litro e la benzina sullo stesso livello, i fornitori incorporano il sovracosto.

Riepilogo sovracosto annuo per famiglia — condominio centralizzato tipo

Per i condomini autonomi (caldaiette individuali), il calcolo cambia: l’impatto sulle parti comuni scende a 150-250 euro a famiglia, ma il singolo appartamento subisce direttamente il rincaro del proprio contratto luce e gas.

Cosa dicono le fonti ufficiali

I nostri numeri sono allineati e in alcuni casi più conservativi rispetto alle stime macro. L’Ufficio Studi della CGIA di Mestre ha quantificato in 29 miliardi di euro il sovracosto complessivo per famiglie e imprese italiane nel 2026, di cui 10 miliardi sulla bolletta della luce, 5 miliardi sul gas e il resto sui carburanti. La quota a carico delle famiglie italiane si attesta intorno ai 5,4 miliardi di euro.

La CNA ha fornito una proiezione più granulare: fino a 1.300 euro di spesa aggiuntiva per nucleo familiare considerando tutte le voci energetiche dirette e indirette.

A livello territoriale, la geografia degli aumenti è netta: Lombardia (+5,4 miliardi totali, di cui circa 850 milioni di rincari sul gas a uso domestico — voce che include direttamente i condomini), Emilia-Romagna (+3 miliardi), Veneto (+2,9 miliardi). Le grandi città del Nord, con il loro patrimonio di condomini riscaldati centralmente costruiti negli anni ’70 e ’80, sono le più esposte.

Il Decreto Bollette 2026 e quello che davvero arriva in condominio

Il Governo è intervenuto con il Decreto Bollette (D.L. 21/2026 convertito in Legge 49/2026), dotato di circa 5 miliardi di euro. Per i condomini, le misure operative sono tre:

1. Bonus sociale rafforzato: contributo straordinario di 115 euro per i titolari di bonus sociale elettrico, soglia ISEE alzata a 18.000 euro (30.000 per famiglie numerose). Attenzione: per chi vive in condominio con riscaldamento centralizzato, il bonus gas non arriva automaticamente. L’amministratore deve attivare la procedura di compensazione presso il fornitore.
2. IVA al 5% stabilizzata su gas metano per usi civili e sulle forniture di teleriscaldamento. Vale la pena verificare che il fornitore l’abbia correttamente applicata sull’ultima fattura del condominio.
3. Riduzione oneri ASOS per utenze non domestiche (460 milioni di euro), che impatta marginalmente anche le utenze condominiali non residenziali (autorimesse comuni, locali commerciali interni al fabbricato).

L’altra misura citata — il taglio delle accise di 20 centesimi al litro dal 19 marzo, prorogato sul gasolio fino al 22 maggio — incide indirettamente attraverso i costi dei fornitori di servizi.

Nelle valutazioni delle associazioni di categoria, i 5 miliardi stanziati rischiano di essere insufficienti se il conflitto si prolunga oltre l’estate. La presidente della Commissione UE Ursula von der Leyen ha già annunciato a marzo l’avvio di interventi europei per arginare i rincari, ma la tempistica concreta resta incerta.

La checklist per amministratori e condòmini: le 7 mosse da fare adesso

Sulla base della normativa vigente e dell’esperienza accumulata durante lo shock energetico del 2022, ecco le azioni concrete che ogni condominio dovrebbe valutare prima del prossimo bilancio preventivo.

• Convocare un’assemblea straordinaria per verificare il bilancio preventivo. Se il preventivo è stato approvato prima di febbraio 2026, è quasi certamente sottostimato. La legge consente di rivedere il riparto delle quote in corso d’esercizio se sopravvengono spese impreviste rilevanti (art. 1135 c.c.).
• Rinegoziare il contratto di fornitura gas centralizzata. Sul Mercato Libero esistono offerte a prezzo bloccato che, in fase di volatilità come quella attuale, possono funzionare come scudo contro ulteriori picchi del PSV. Per i condomini, esistono offerte business dedicate con margini contrattabili.
• Verificare l’applicazione corretta dell’IVA al 5% su gas e teleriscaldamento nelle ultime fatture. Errori applicativi sono frequenti e recuperabili.
• Attivare le compensazioni del bonus sociale per i condòmini aventi diritto. È un onere a carico dell’amministratore. La mancata attivazione configura un possibile profilo di responsabilità verso i condomini interessati.
• Spingere sull’efficientamento energetico. Le detrazioni 2026 sono confermate al 50% per la prima casa e 36% per le altre, con tetto di 96.000 euro per unità. Per gli interventi sulle parti comuni, l’Ecobonus condominiale e il Conto Termico 3.0 restano strumenti efficaci. Le valvole termostatiche e i ripartitori, se non ancora installati a norma di UNI 10200, sono il primo intervento da considerare: riducono i consumi del 15-25%.
• Valutare il fotovoltaico condominiale. Nel 2026 il tempo medio di ritorno dell’investimento si è ulteriormente accorciato. Per un impianto installato sulle coperture comuni, il risparmio annuo sulle spese condominiali può superare i 1.500 euro con tempi di rientro stimati in 8-12 anni. Le Comunità Energetiche Rinnovabili (CER) condominiali offrono incentivi aggiuntivi.
• Aggiornare la polizza globale fabbricati. Verificare che la somma assicurata sia adeguata ai costi di ricostruzione attuali. Una sottoassicurazione, in caso di sinistro, comporta l’applicazione della regola proporzionale (art. 1907 c.c.) con risarcimenti drasticamente ridotti.

La domanda strategica: aspettare o agire?

C’è una tentazione, comprensibile, di rimandare ogni decisione: i negoziati fra Washington e Teheran procedono, ieri Trump ha annunciato che lo Stretto di Hormuz verrà aperto, il professor Arang Keshavarzian della New York University ritiene un accordo effettivamente vicino. Se la guerra finisce, i prezzi si normalizzeranno.

Ma anche nello scenario migliore — cessate il fuoco a breve, riapertura completa di Hormuz, normalizzazione dei flussi — la transizione richiederà mesi. I prezzi all’ingrosso del gas e dell’elettricità non torneranno ai livelli di gennaio 2026 prima del 2027. Nel frattempo, il bilancio condominiale del prossimo esercizio si chiude con i prezzi di oggi.

L’errore strategico più diffuso, in questi casi, è confondere la volatilità con la temporaneità. La volatilità — cioè l’oscillazione giornaliera del PUN tra 0,23 e 0,27 €/kWh — è reale. La temporaneità — l’idea che tra un mese tutto torna come prima — è il presupposto su cui molti amministratori hanno costruito i preventivi 2026, e che si sta rivelando un’illusione.

I 700 euro all’anno di sovracosto per famiglia non sono una previsione apocalittica: sono già nei numeri di marzo, aprile e maggio 2026. Aspettare il prossimo bilancio consuntivo per accorgersene è il modo più costoso per affrontarli.

Nota metodologica. Le stime per il condominio-tipo sono elaborazioni proprietarie di Tutelacondomini.it sulla base di: rilevazioni quotidiane PUN e PSV pubblicate dal GME (gestore dei mercati energetici); analisi di scenario CGIA di Mestre (28 marzo 2026); rapporto CNA Lombardia – Centro Studi Sintesi; quadro normativo Decreto Bollette 2026 (Legge 49/2026). I valori indicati sono stime medie; gli scostamenti reali dipendono dall’efficienza energetica dell’edificio, dalla zona climatica, dalla tipologia di contratto di fornitura e dalle scelte gestionali assembleari.

Fonti consultate. GME (Gestore dei Mercati Energetici); ARERA; CGIA Mestre; CNA Lombardia; Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica; Il Sole 24 Ore; Adnkronos; Sky TG24; Selectra; Facile.it. Aggiornamento dati al 26 maggio 2026.

Tutelacondomini.it è una testata indipendente che fornisce analisi e informazioni a tutela dei diritti e degli interessi economici di condomini e amministratori. Questo articolo è frutto di un’elaborazione redazionale originale; tutte le stime numeriche sui condomini-tipo sono prodotte internamente.