Secondo il Tribunale di Milano, il pagamento delle spese condominiali e la presenza nelle tabelle millesimali sono indizi rilevanti del possesso uti dominus, ma servono anche altre prove concrete.
Il Tribunale di Milano, Sezione Quarta Civile, con la sentenza n. 7347 del 30 settembre 2025, ha stabilito che il pagamento delle spese condominiali e l’inserimento del nominativo del possessore nelle tabelle millesimali possono rappresentare elementi significativi per dimostrare il possesso utile all’usucapione dei box auto. Tuttavia, questi indizi non sono da soli sufficienti: devono essere accompagnati da ulteriori circostanze che dimostrino un utilizzo effettivo, esclusivo e continuativo del bene per almeno vent’anni, secondo quanto previsto dall’articolo 1158 del Codice Civile.
Qual era la vicenda giudicata sull’usucapione dei box?
La causa riguardava due box auto che i promissari acquirenti avevano ricevuto in consegna nel marzo 1989 in seguito alla stipula di un preliminare di compravendita, senza che si fosse mai proceduto al rogito notarile. Fin da allora, i soggetti interessati avevano utilizzato i box in modo esclusivo, sostenendo nel tempo tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie e risultando inseriti nelle tabelle millesimali come condomini a pieno titolo.
Il Tribunale ha accertato che gli attori avevano anche concesso in locazione uno dei due box, ricevendo i relativi canoni, e che l’amministratore di condominio li aveva sempre considerati come effettivi proprietari, inviando loro comunicazioni, avvisi di pagamento e perfino la consegna del telecomando del cancello carraio. Tutte queste circostanze, unite alla documentazione prodotta e alle testimonianze raccolte, hanno portato il giudice a ritenere provato un possesso uti dominus continuato e pacifico per oltre vent’anni.
Cosa ha deciso il Tribunale sull’usucapione dei box condominiali?
Il Tribunale di Milano ha accolto integralmente la domanda, dichiarando l’intervenuta usucapione della proprietà dei due box auto. In particolare, ha riconosciuto la proprietà esclusiva di uno dei box in favore dell’attore principale e la comproprietà del secondo box, per quote eguali, tra gli eredi del comproprietario originario.
Nella motivazione, il giudice ha sottolineato che il pagamento regolare delle spese condominiali, unito all’inserimento dei soggetti nelle tabelle millesimali, costituisce un comportamento coerente con l’esercizio del potere di fatto sulla cosa come se se ne fosse proprietari. Il Tribunale ha ricordato che il possesso deve essere continuo, pubblico e non interrotto, e che il periodo ventennale deve decorrere senza interruzioni superiori a un anno, ai sensi dell’articolo 1167 del Codice Civile.
È stato inoltre evidenziato che il comportamento della parte convenuta, la quale non si era presentata all’interrogatorio formale, ha rafforzato la credibilità della ricostruzione fornita dagli attori, in applicazione del principio del libero convincimento del giudice previsto dall’articolo 116 del Codice di procedura civile.
Quali precedenti giurisprudenziali sono stati richiamati per l’usucapione dei box?
Nella sentenza, il Tribunale ha richiamato alcuni orientamenti consolidati della Corte di Cassazione. In particolare, è stata citata la sentenza n. 12984 del 6 settembre 2002, secondo cui spetta a chi agisce per usucapione dimostrare il possesso uti dominus e la sua continuità nel tempo. È stata inoltre menzionata la sentenza n. 17881 del 2013, che ribadisce come il possesso idoneo all’usucapione debba essere esercitato in modo pubblico, pacifico e inequivocabile, manifestando la volontà di comportarsi come proprietario del bene.
Il Tribunale di Milano ha applicato tali principi al caso concreto, concludendo che il complesso di prove documentali e orali forniva un quadro probatorio sufficiente per riconoscere l’intervenuta usucapione ventennale dei box oggetto di causa.
Il pagamento delle spese condominiali e l’inserimento nelle tabelle millesimali bastano per l’usucapione dei box?
Il giudice ha chiarito che questi due elementi rappresentano indizi importanti ma non decisivi se considerati isolatamente. Il pagamento delle spese condominiali e la presenza del nominativo nelle tabelle millesimali indicano certamente un comportamento da proprietario, ma devono essere inseriti in un contesto più ampio che dimostri anche l’utilizzo concreto, esclusivo e pubblico del bene per tutto il periodo previsto dalla legge.
Solo la combinazione di più elementi – come la gestione autonoma del bene, l’uso continuativo e la percezione di frutti (ad esempio i canoni di locazione) – consente di provare il possesso uti dominus richiesto dall’articolo 1158 del Codice Civile per l’acquisto della proprietà per usucapione.
Quali principi generali emergono sull’usucapione dei box condominiali?
Dalla sentenza del Tribunale di Milano emerge un principio chiaro: per ottenere il riconoscimento dell’usucapione dei box o di altre unità immobiliari è necessario dimostrare un possesso continuativo, pacifico e pubblico per almeno vent’anni. Il pagamento delle spese condominiali e l’inserimento nelle tabelle millesimali possono rafforzare la prova, ma devono essere accompagnati da altri comportamenti inequivocabili di dominio sul bene.
La decisione si pone in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione e conferma che l’usucapione, in quanto modo di acquisto della proprietà a titolo originario, richiede un quadro probatorio completo, fondato non solo su documenti amministrativi, ma anche su fatti concreti di gestione e utilizzo esclusivo del bene.
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